長沙房價政府定價

1. 房價政府定價

房價政府定價

1.房價是由哪個部門定價

經濟適用房和廉租房之類的是*府定價。

商品房是開發商定價，二手房是房主定價。

房價（房地產價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房價的價格定位由多種因素構成。

房價有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈后的結果，申報價格是向*府管理部門登記的結果。而廣泛使用的房產成交價格往往是申報價格，而申報價格質量非常差

2.*府定價商品房是怎么回事

*府定價商品房是指房屋出售價格由*府定奪，不受市場因素干擾。經濟適用住房就是由*府定價，屬于*府定價商品房。

經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的，是由國家統一下達計劃、用地實行由地方*府行*劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經批準的收費實行減半征收、出售價格按保微利的原則確定的，具有經濟性和適用性的特點。

申請購買經濟適用住房的家庭應當同時符合以下條件：

（一）申請人及其共同申請的家庭成員具有本市城鎮戶口并在本市工作或居住；

（二）家庭年可支配收入、家庭資產符合市*府公布的標準（見附錄）；

（三）無自有住房，或者現住房人均居住面積低于10平方米；經濟適用房

（四）未享受過以下購房優惠*策：

1. 按房改成本價或標準價購買公有住房；

2. 購買解困房、安居房、經濟適用住房；

3. 參加本單位內部集資建房；

4. 落實僑房*策專用房；

5. 其他購房優惠*策。

（五）申請人及其共同申請的家庭成員在申請之日前5年內沒有購買或出售過房產。

3.房地產給*府的價格情況說明

通常國內商品房價格由以下幾個方面構成：第一，建筑成本。包括水泥價格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。此外，還有工人的工資，現在建筑工人一個月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70后為主。還有管理人員、銷售人員工資。

在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建筑材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。也就是說100平米的建筑成本最多就是20萬左右。

土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費占到房價50-60%。當然還包括監理費。正是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

房地產開發公司的財務成本。實際上，房產開發企業拿地的錢都是從銀行里面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔的。所以，我們經常看到一些上市房企的負債率都超過80%以上，有的甚至超過了100%。主要是房企業只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發行債券、信托、貸款。如果房企負債率高，那么融資成本也很高。

小區各種公用設施和公攤面積成本。這些雖然屬于公用，但也是房子的附屬。此外，開發商除了建造房子，還要在現代化小區里投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區景觀。聘請物業來管理小區，開設會所等這些都可以提高開發商樓盤的品質，但這又是一筆不小開支。

房地產公司在扣除以上各種成本以后，還要加上自己的一塊合理的利潤，這個利潤至少占房價的20至30%左右。所以，我們經常看到房地產調控持續收緊，開發商叫喊著要轉型升級，但房企的業績年年創新高，中國富豪榜現在主要是房企老板和互聯網企業老板爭奪首富。這些年做房地產開發的真的很賺錢。

我們居民買一套房子動輒幾百萬，實際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬。而真正導致高房價的主要有三大塊：一是土地成本和稅費；二是開發商的財務成本支出；三是開發商的賺取的超額利潤。這些成本支出占80%，而建房成本占比10%都不到。

4.價格認定與*府定價區別

您好，

*府定價與*府指導價主要區別在于*府定價是強制性的價格，必須遵守，指導價是倡導性的，不具備強制性；

*府指導價：*府指導價是指依照《價格法》規定，由*府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價與其浮動幅度，指導經營者制定的價格。*府指導價是一種具有雙重定價主體的價格形式，由*府規定基準價與浮動幅度，由經營者根據市場供求狀況和生產經營成本在*府規定幅度內制定具體價格。*府通過制定基準價和浮動幅度，形成價格區間，以達到控制價格水平的目的，體現了國家行*定價的強制性的一面，而經營者可以在*府規定的基準價和浮動幅度內靈活地制定調整價格，體現了經營者自主定價的靈活性的一面。

*府定價：*府定價是指依照《價格法》規定，由*府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。*府定價的主體是*府價格主管部門或者*府其他有關部門。*府定價具有強制性。調整*府定價的商品價格和服務價格，必須嚴格按定價權限和定價程序，由價格主管部門或有定價權的業務部門依據《價格法》制定。凡實行*府定價的商品價格和服務價格，不經*府價格主管部門或者其他有關部門批準，任何單位和個人都無權變動。否則，屬于價格違法行為。

5.什么是*府定價房,與一般商品房的區別

*策性保障住房也就是經濟適用房。

從字面上講，經濟適用住房主要就是經濟適用，能滿足居民的基本生活需要。

經濟適用住房不是誰都可以購買的，它的特供對象主要是城市的中低收入家庭和住房困難戶。由于*府提供了優惠的*策，限定了建設的標準、供應的對象和銷售的價格，自然價格較低。目前，經濟適用住房房源建設有三個途徑：一是*府劃撥土地，統一開發、集中建設；二是調整房地產開發企業開發的部分普通住宅；三是單位自建和聯建，出售給本單位職工（老叫法稱為集資房）。

商品房是指具有資質的房地產開發公司開發經營的房屋。

區別在于：一、它們的供應對象不同：經濟適用住房的對象是城市中低收入家庭和住房困難戶；商品房的對象是所有自然人。

二、它們的建設方式不同：經濟適用住房直接由*府組織建設；商品房則完全是按市場運作方式建設。

三、它們的土地取得方式不同：經濟適用住房的土地性質為*府劃撥；商品房的土地則是通過招拍掛的形式，取得的土地使用權。

四、它們享受的*策不同：經濟適用住房，在建設和銷售過程中，*府可以減免部分規費；商品房則全額繳納。

五、它們的定價方式不同：經濟適用住房由*府定價；商品房的價格則由市場決定。

商品房在辦理了《房屋所有權證》以后，可抵押，可轉讓。而經濟適用住房盡管可以辦理《房屋所有權證》，盡管也可以抵押，但在轉讓時，必須在補繳相關費用后，方可轉讓。

6.房價為何那么高,是*府把土地賣貴了,還是開發商把房價推高,還是

房價的問題是一個系統的問題，很多因素造成的，有房地產本身的特點，也有經濟發展階段的特點，也有國內的一些特點

比如說：

1、房地產本身的特點，房產的供給在一定時間內總是有限的，一個是土地有限，再一個是工程承包商的建設能力有限，而同時間卻有大量的住房需求，住老房子的想換新房子，在農村的想到城市里來，新婚家庭想有套新房，這種供不應求就推動了房產價格的走高。

2、住房制度的特點，目前，商品房是住房體系的主體，而商品房本身就是價高者得的，在商品房供不應求的條件下，價格自然水漲船高。

3、房地產投機活動。正是看中了房地產的這種趨勢，投資者大量進入房地產領域，擴大了房產的需求，也助長了房產價格的走高。

說地價推高房價有點躺著中槍，地價是通過招拍掛市場競爭得來的，不是*府定價定出來的，開發商要覺得地價太貴，他是不會去競拍的，現在之所以開發商搶著去拍地，就是因為自己認為房價會繼續上漲，他拍出來的地價在未來的房價中可以得到消化。我們很多人包括很多媒體都用2013年的地價去和2013年的房價去比較，其實2013年的房子，他的土地成本是2011年的甚至是2009年的。

房價*府定價