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1.2007西寧市商業地產調研報告

2007西寧市商業地產調研報告1.基本概況1.1 西寧簡介西寧是青海省的省會，地處青藏高原河湟谷地南北兩山對峙之間，統屬祁連山系，黃河支流湟水河自西向東貫穿市區。

全市總面積7665平方公里，市區面積350平方公里，建城區面積75平方公里。是全省*治、經濟、文化、教育、科教和交通和、通訊中心。

全市總人口212.73萬，城鎮化率為59.59%。轄城東、城中、城西、城北四個區，大通、湟中、湟源三個縣。

以及正在建設的西寧（國家級）經濟技術開發區和城南新區、海湖新區。 西寧是典型的移民城市，多民族聚集、多*并存。

西寧地處黃土高原與青藏高原、農業區與牧業區、漢文化與藏文化的三大結合部，是青藏高原人口唯一超過百萬的中心城市，移民人口達100萬之多，有漢、回、藏、土、蒙古、撒拉等34個民族，其中少數民族人口54。36萬人，占總人口25.55%。

隨著西部大開發和現代交通建設步伐的加快， 以西寧為中心輻射全省的交通網絡已形成，315、109國道貫穿全境，高速公路和一級公路四通八達，鐵路向四周延伸，總鋪軌里程1300余公里。青藏鐵路建成通車使西寧成為青藏高原鐵路中心樞紐。

西寧是**確定的內陸開放城市，先后與國內外許多城市和地區建立了經貿協作和文化交流關系。每年在西寧舉辦的“郁僉香節”、“青洽會”，“環青海湖國際公路自行車賽”等節慶活動，進一步擴大了其在中國的知名度和影響力。

2006年地區生產總值達到281.61億元，比上年增長14.5%；完成全社會固定資產投資141.04億元，增長21.98%；地方一般預算收入14.15億元；增長20、1%；城鎮居民人均可支配收入9334.63元，增長11.16%；農民人均純收入2950.99元，增長13.82%；實現社會消費品零售總額119.51億元，增長14.5%。 西寧在全省有較高的首位度。

人口占全省的38.84%，生產總值占全省的43.93%， 固定資產投資占全省的33.61%，地方一般預算收入占全省的33.5%，社會消費品零售總額占全省的66.35%。“十一五”時期，我們提出以科學發展觀為統領，以構建和諧社會為目標，做強西寧，服務全省，使西寧成為青藏高原區域內投資環境優良的創業城市、生態良好的宜居城市、改革開放的先行城市、內涵豐富的文化城市、和諧穩定的青藏高原區域性現代化中心城市。

1.2 房地產現狀綜述2006年西寧市房地產開發完成投資、施工面積、銷售面積等三大主要指標，從統計數據看，應該是階段性調整年。2007年*策因素各項成本增加、新區開發啟動和舊城改造等將拉動房產開發投資新一輪狀況：1.2.1 2006年房地產開發投資規模同比下降，房屋用途和結構比例保持相對穩定，房產開發處在階段性調整年，蓄勢待發。

（1） 投資總量同比下降： 2006年西寧市房地產開發投資總額24.8億元，同比下降3.9%，商品房開發總面積375萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅310萬平方米，與去年同期基本持平，占總開發量的82.5%；辦公用房17萬平方米，同比下降39.3%，占總開發量的4.5%；商業營業用房50萬平方米，同比下降15.3%，占總開發量的13%。 (2) 房地產市場銷售快速增長： 西寧市房地產市場銷售快速增長，全年累計商品房成交量（包括預售房屋）在開發總量降低的情況下，卻達到134.59萬平方米，同比增長17.34% 。

(3) 商品房銷售價格上揚，漲幅呈破浪式：2006年1—9月，房屋銷售價格漲幅比上年同期回落0.1個百分點，新建商品房銷售價格同比上漲2.3%，漲幅回落0.1個百分點。3月份以來，進入房屋銷售旺季，新建商品住宅價格出現反彈，呈先漲后落之勢，尤其3—5月份漲勢明顯，分別上漲6.0%、6.1%、5.6%,6—9月份有所回落，分別上漲3.2%、1.2%、0.7%、1.5%,1—9月累計上漲3.1%，漲幅比上年同期擴大0.4個百分點。

在各類住宅中，普通住宅同比上漲3.3%，其中多層住宅平均價格為1933元/平方米，同比上漲4.5%，高層住宅平均價格為2370元/平方米，同比上漲2.1%，漲幅分別擴大1.6和0.6個百分點。非住宅類價格同比漲幅回落。

1—9月份同比上漲0.2%，漲幅同比回落1.7個百分點，其中寫字樓價格上漲0.2%，漲幅回落2.5個百分點，商業娛樂用房價格上漲0.2%，漲幅回落0.6個百分點。第四季度價格漲幅又回升狀。

西寧市住宅平均銷售價格為每平方米1940元，與上年同期相比上漲213元，漲幅為10.99%。全年完成商品房屋銷售額21.52億元，商品房屋平均價格為每平方米2022元，其中住宅價格為每平方米1940元，分別比上年同期上漲145元和213元。

1.2.2 2007年西寧市*策、主力消費人群收入增長等因素帶來暗潮涌動。（1） 國稅總局138號令土地增值稅征收，增加房產開發商成本：房地產業在西寧基本上是屬于地方鼓勵投資產業，故過去的幾年中，對開發商的土地增值稅要么免征，要么緩征。

今年138號 令的落地，對西寧的開發商造成不同程度的緊張，甚至有的開發商提出：如果收就撤資。不少開發商資金鏈已經非常緊張，大幅征收可能出現一些企業倒閉的危險。

一些房產商現已動作將增加的成本打入房價。在調研走訪中了解到中房銀川公司開發的國際村、建輝房產開發的建輝嘉園、甘肅新廈房產公司開發的。

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