前海自貿區房價走勢

前海自貿區房價

1.為什么廣深房價差距3倍

2015年11月深圳房價破4.5萬元/平方米，環比上漲33.2%；廣州房價才1.5 萬元平方米，環比是8%，差距達到3倍與4倍，但商品房庫存去化時間基本都在7個月以下。

由于網簽量均大于新增供應量，廣州樓市的庫存量已經悄然降至一年多來的新低位。陽光家緣的數據顯示，截至2015年12月13日，廣州一手住宅可售貨量為為877.14平方米，一年以來首次跌破7 萬套的庫存水平。

按照過去11個月的月均網簽數量計算，去化周期已下降至 7個月水平，基本上講，廣州樓市庫存警報當前已經暫時解除，不存在供大于求局面。但是未售即期房庫存達到 14.4474萬套，總面積為1837.02萬平方米，說明潛在供未來總體供求平衡。

可以負責任的講，廣州房價沒有深圳那么兇猛上漲，那么火爆暴沒關系。主要是與一個城市的產業。

2015年11月深圳房價破4.5萬元/平方米，環比上漲33.2%；廣州房價才1.5 萬元平方米，環比是8%，差距達到3倍與4倍，但商品房庫存去化時間基本都在7個月以下。由于網簽量均大于新增供應量，廣州樓市的庫存量已經悄然降至一年多來的新低位。

陽光家緣的數據顯示，截至2015年12月13日，廣州一手住宅可售貨量為為877.14平方米，一年以來首次跌破7 萬套的庫存水平。按照過去11個月的月均網簽數量計算，去化周期已下降至 7個月水平，基本上講，廣州樓市庫存警報當前已經暫時解除，不存在供大于求局面。

但是未售即期房庫存達到 14.4474萬套，總面積為1837.02萬平方米，說明潛在供未來總體供求平衡。可以負責任的講，廣州房價沒有深圳那么兇猛上漲，那么火爆暴沒關系。

主要是與一個城市的產業結構的合理性、人口與資金及資源的集中度、市場化程度、改革的程度有關。另外是市場供求、需求的生長等市場自身問題有關。

未來長三角與珠三角及京津冀一體化地區、長江經濟帶、一路一帶的城市是投資的最值得關注區域。正如銀行家所講，目前廣東正處于產業轉型和產業升級的過程中，而廣州剛好處在產業轉型和升級的核心地帶。

產業的轉型與調整對房地產的影響非常大，廣東的房地產還是跟著其他產業的調整而調整的，廣州不例業新的增長點尚在積極培育過程中，而同時一些相對低端的產業向外調整，其中包括一些勞動密集型的產業，這一定程度上會導致人口外流。產口、資金等各種資源的聚集情況，對一個城市房價的影響很大。

當前廣深房地產市場差距越來越大，不單是城市綜合競爭力，就連不過深圳了。一樣是一線城市，一樣是國際大都市、同樣是廣東的最大城市，廣州房價與漲幅都沒有深圳那么高、那么大，主要原因竟然是輸在外來人口流入量與收入水平增速及市場供求、產品結構、經濟增長質量、產業結構、城市發展模式、財富與資金增速等上。

深圳經濟發展的硬、軟件不斷的更新，舊城改造與城市規劃及經濟發展協調。而廣州自2010之后則一直處瘋狂的造新城之中，*府負債不斷的導致賣地財* 創新高。

廣州亞運會投入了多少錢？當時的官方說法是 “超1200億元”——僅僅是這個數目，就已被譽為“史上最貴亞運會”。中國工程院院士鐘南山說：“總投資2577億元，其中廣州投資1950多億元，帶來債務2100多億元。

背著這么大的債務，廣州搞民生的錢不知從哪里來。”特別是廣深產業、人才、城市發展途徑、*府執*思想的差別。

一應該說廣深兩座城市的GDP總量與質量、資金流入量、產業聚集度、產業結構、人口凈流入、世界500強企業、科技創新企業、互聯網企業的數量、富豪榜上的人數、小學生人數的增減、總會的小費高低都不同，廣州更多是依靠傳統產業與賣地及*府債務發展經濟。另一方面是廣深的房地產市場土地、住宅供應與住房供應體系不同。

舉個例子，萬科有意把集團新總部搬到深圳南山區，這一搬，可不只是牽涉萬科一家 ——萬科計劃在總部基地引入一大批它的國際戰略合作企業，鐵獅門、黑石、凱德、新世界、Hines、GIC、KKR、SEARS等。三是城市房地產發展途徑也不同。

深圳不斷發展服務業、金融業、新，人才培養等發展經濟。在嚴重缺乏住宅供應，“舊城改造”模式已經成為住宅供應的最大份。

廣州則是瘋狂的造新城與瘋狂的負債，錢去哪里了？廣交會已不如往日。四是廣州的城市新城過多，并且非常的密集，缺乏人口與產業支撐。

對于整個廣州來說，好處是整個城市的骨架被拉大了，城市發展空間理論上也就更大了。但是，骨架拉大之后，如果產業沒跟上，那么整個城市的房價必然就會被稀釋。

如市場上評論所講，相比廣州，深圳更熱衷的是“舊城改造”而不是“新城開發”。在深圳，凡是名見經傳的房企，幾乎都已涉足“舊改”項目，不管企，都是其中的活躍分子。

這兩年，深圳幾乎沒有住宅用地公開出讓，商品房貨源主要依賴于“舊改”項目。僅恒大一家，據說在深圳就擁有15個“舊備項目，預期總建筑面積高達770萬平米。

“舊改”的好處是，城市處于漸進式更新狀態，而不是那種跳躍式的拔地而起。單純從房價生成機制來說，“舊改”項目能夠更有效地實現房價傳導：房價定多少，周邊的二手房是很明確的參考，而。

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