榮觀房產網北京1997年房價
1.北京的房價為什么那么貴
那么北京房價為何居高不下？北京市國土資源和房屋管理局市場管理一處處長陳同順認為，原因至少有兩點。一是市場管理制度不健全，造成價格上升。他說，據不完全統計，北京市房地產開發企業約有上千家。其中資金雄厚、開發規模大、信譽度高、業績突出的大企業屈指可數。大量的開發企業尤其是項目公司只有開發權但是沒有開發能力，這些公司依靠項目炒作為生，不僅干擾了市場秩序，同時也加大了正常的開發成本。陳同順說，市場管理不健全還表現在開發企業追求的利潤偏高；開發建設環節上的招投標機制尚未全面形成以及土地供應制度不完善、行為不規范；住宅二級市場房源供應不足，難以發揮平抑商品住宅價格的作用。他介紹說，北京市商品住宅的項目利潤大約在10%以上，企業自有資金回報率也在30%左右，甚至更高。這與國外項目利潤在33%左右、企業自有資金回報率6-9%相比，是極不正常的。
二是強勁的集團購買抬升了商品住宅價格。他認為，北京作為首都，在京的中央各部委及所屬企、事業單位，各金融、商業機構、外埠駐京辦事處較多，這些單位不僅購房數量大、價格承受力強，而且還注重好區位，成為抬升北京市商品住宅價格上揚的主要力量。有關資料也顯示，從1992年至1997年，北京市商品房市場份額中，社會集團購買力一直90%左右，到1998年，依然保持在近80%。而同期在上海，集團購買力只占40%左右，廣州、深圳等地則已經降至20%-30%。
2.為什么房價和房租金比率小于10說明有泡沫
雖然中國房地產價格泡沫依然是局部的，但是泡沫正在向更多的城市蔓延。
調查顯示，12個城市的購房資金成本/租金比率在2006年初依然略大于1，但這一比率比2005年初上升了11%。如經濟學家所形象比喻，如果房地產泡沫是一個桶，那么以前這個桶是又窄又高，如今正在向扁平發展。
■ 泡沫可能向北京、蘇州蔓延 2005年初，中國國際金融有限公司（以下簡稱中金公司）研究部職員曾對全國近20個城市進行了各類樓盤商業信息的實地采集，包括價格、按揭貸款和租賃數據等，之后在3月發表了“買房不如租房”的研究報告。報告指出： “鑒于1997年香港房地產價格泡沫破滅時，購房資金成本和月供分別是租金的2.2和2倍，此時內地購房資金成本和月供分別是租金的1.1和1.3倍，房地產價格總體已經開始‘起泡’，特別是包括長江三角洲在內的某些地區風險較大。”
而2006年春節前夕的復查則顯示，復查中12個城市的167個樓盤一年來購房資金成本/租金比率幾乎均有所上升，平均升幅為11%，并且這個比率在更多的城市超過1（見右圖表）。這一指標的提高主要是因為房價漲幅依然大于租金增幅，與2006年1月1日住房按揭利率的上調關系不大。
“與2005年相比，2006年買房更不如租房。” 統計數據表明，在2005年購房資金成本遠高于租金的某些長江三角洲地區，房價漲幅明顯放緩（如杭州），甚至房價出現下跌（如上海），說明房地產調控*策取得了一定效果，這些城市的住宅價格泡沫正在被逐漸擠出。
但是，房價下跌令許多原先打算賣房套利的投機/投資者轉賣為租，結果租金降幅更大，使購房資金成本/租金比率進一步提高。在房價上漲預期已經明顯減弱的情況下，更多的人將選擇租房，而不是買房。
這預示著房價漲幅將進一步縮小甚至房價有進一步下降的可能。 而在購房資金成本/租金比率去年明顯小于1的城市中，這一比率一年之內大幅上升。
如在北京、成都等地，這個比率都超過了1；在蘇州、沈陽和深圳等地已經逼近1，大有“后來居上”之勢，說明房地產“泡沫”正在向這些地區蔓延。北京和蘇州2005年房價漲幅較大，但是租金下降，購房資金成本與租金已經基本持平，未來房價漲幅必將趨緩。
而廣州和深圳2005年盡管房價大漲，租金漲幅也很大，但目前購房資金成本依然低于租金，未來房價有繼續上漲的空間。■ 以租養房將更難 目前12個城市的月供/租金比率平均為1.3倍（表1），與2005年基本持平。
中金公司首席經濟學家哈繼銘博士認為，盡管2006年初利率水平的提高增加了還本付息的負擔，但是去年3月首付比例的提高降低了之后購房者的月供負擔。由于利率上升幅度較小，首付比率上升對月供的影響大于利率的作用。
在其它條件不變的情況下月供/租金比率應該明顯下降。之所以這一年中月供/租金比率基本持平，是因為房價漲幅大于租金。
月供/租金比率沒有惡化與央行2005年3月17日公布的取消按揭貸款優惠利率和提高首付比例的*策有關，因為這一*策提高了炒房成本。 哈繼銘指出，對于2005年初已經購房的人來說，他們的月供負擔與房價或首付比例的變化無關，而利率水平的提高加重了還本付息的支出，使房租下降或者升幅不大的城市的月供/租金比率有所提高。
這個比率如果進一步上升，受現金流約束較大的投機/投資者將難以以租養房，不得不拋售。其中，杭州、上海和南京的月供分別是租金的2、1.8、和1.6倍，居復查的12個城市前列，而杭州的情況與香港1997年房地產價格泡沫破滅前夕相若。
北京和蘇州的月供/租金比率上升較快，而且從去年的0.82倍分別上升至今年的1.09和1.07倍。這主要是因為房價漲幅明顯快于租金。
相比之下，由于租金增幅較大，廣州和深圳的月供/租金比率一年來維持在1倍左右。■ 日趨“扁平”的泡沫結構 事實上，對于買房不如租房的結論以及分析過程，部分市場人士仍存在一定疑慮。
對此哈繼銘表示，購房資金成本是指因購買房屋而承擔的利息成本，它包括按揭貸款的利息支出和購房相對于租房的機會成本，即首付款的存款利息損失；而租房成本（或收益）即為租金。購房資金成本/租房比率中沒有考慮兩個因素。
即它不包括房屋的購進價格和未來出售價格，而是假定兩者相等，即假定房屋折舊率等于同類新房的價格上漲率。如果人們預期房屋將來增值，即房屋折舊率低于同類新房將來的房價上漲率，即使購房利息成本高于租金收益，人們可能在一定時期內依然選擇購房，推動房價上漲。
同時，它也沒有考慮投資者的現金流約束：即使人們預期房屋增值，一旦租金收入不足以支撐按揭貸款的還本付息（即月供）而且房主其它收入來源有限，他們可能選擇賣房，對房價形成向下壓力。 但即便如此，它仍不失為診斷房地產市場健康與否的有效指標。
如果購房資金成本已經高于租金，并且人們由于預期房屋增值仍然選擇購房，那么，房價上漲幅度將高于租金的增長，進一步抬高購房資金成本/租金比率。但這種增值預期無法長期持續，也是社會無法容忍的，因為它要求房價漲幅越來越大，或者說房價呈“發散型”上漲，這在理論上是不可能的，而且也沒有國際先例。
而在月供與租金比率中，即使購房。
3.經濟危機到了,為什么北京的房價還是不降呢
首先是*府因素。近幾年房地產宏觀調控的重點之一是房價，但諸多文件一而再、再而三是表示其目標是“穩定房價”，既憂慮房價過快上漲，又擔心房價大跌。要解釋這種態度并不復雜，房地產業從1997年被國家列為拉動經濟和內需增長重點產業，2003又被明確列為支柱產業，而且房地產業還能帶動建筑、建材、裝修等幾十個行業。因此房價大跌，必然導致行業增長趨緩，從而拖累國民經濟增長。目前美國房價大跌，美國經濟也正衰退。而我國市場化程度明顯低于發達國家，*府有足夠的能力和操作空間干預經濟運行。
其次是銀行因素。美國次級債危機讓華爾街一地雞毛，甚至如貝爾斯登這樣的大銀行都無奈被人收購。但這種情況絕不可以發生在中國，從客觀上分析，我國目前不存在大量的次級房貸，也基本上沒有房貸證券化產品；從主觀上分析，我國的銀行體系與發達國家不同，國有資本依然主導著金融市場。現階段，房地產貸款在銀行貸款結構中舉足輕重，假若我國房價出現大跌，不僅大量開發商資金鏈斷裂，留一堆壞帳給銀行（如1994年海南房價泡沫破滅時），而一向被視為優質貸款的個人房貸也將出現大面積壞帳，雖然不會像美國的部分機構累及破產，但足以使銀行傷筋動骨。既然是國有銀行在控制房地產信貸市場，那么在*府的強力支持下，絕不會坐視房價大跌。
第三是業主因素。這條猛一看有點荒謬，老百姓不是都在盼著房價崩盤嗎。其實未必，83%的住房私有率意味著大部分中國城市人口都有房子，他們對房價的漲跌心情各有不同。有調查表明：已經投資或投機性購房的群體鐵定希望房價上漲，有二套以上私房的家庭也不希望房價回落，有一套私房暫無改善需求的家庭希望漲的心態略強于跌，有一套私房但有改善需求的希望跌的心態略強于漲，無房群體當然希望房價大跌。在房價上漲期和平穩期，這種業主怕跌的表現并不強烈。但一旦房價大跌，立即就會成為社會問題。上海曾經出現大規模的退房潮，其中典型樓盤如大華水岸藍橋，業主最終告到法院，甚至驚動國家有關部門來上海調研。
第四是開發商因素。這條理由就更充分了，只要資金鏈尚未面臨斷裂的危險，開發商是不會主動大幅下調房價的，至于在這波樓市調整中率先在全國許多城市降價的萬科，也多在10%左右的降幅，上海的幾個樓盤只降了5%，立即顧客盈門，快速出貨，根本沒必要繼續下調價格。另外，即使某些急于回籠資金的開發商愿意大降價，也有心理負擔——害怕前期業主鬧退房。還有，目前我國房地產開發企業分化加劇，即使部分中小企業因為市場低迷而混不下去了，也很容易把項目或土地拱手賣給大型開發商，或許比以跳樓價把房子賣給散戶更方便、省事、劃算。
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