榮觀房產網日本經濟泡沫房價
1.經歷過泡沫經濟破滅后的日本 誰在買房
東京獲得了2020年奧運會的主辦權之后，讓一些上了年紀的日本人想起了“美好的舊時光”。
上一次在東京舉辦奧運會是1964年，屬于日本經濟蓬勃發展時期，特別是房地產行業。1964年，日本民間住宅建設總數相比1954年增加了7成，而且量價齊升。
但上世紀90年代房地產泡沫的最終破滅，不僅卷走了巨額的財富，也將日本拖入“失落的二十年”。現如今，奧運會將再度回到東京，疊加日本央行的負利率*策，近兩年日本首都圈的房價漲幅接近20%。
房產是否重新成為日本人青睞的投資方式？什么樣的人在泡沫破滅后的日本買房？而日本人的房產觀在“失落的二十年”中發生了哪些變化？泡沫親歷者：當時有錢 也會買房日本不動產研究所的房產專家中島正人年輕時，曾在日本國土*策局任職多年。他坦言，自己剛入職時，正是日本房地產價格瘋狂上漲的時期。
“當時的前輩就建議應該去買房，身邊也有很多人在買。可惜，當時太年輕，并沒有錢。
當時看著房價上漲之快，真的很嚇人。”在泡沫高峰的1991年，東京住宅平均價格超過200萬日元/平米（12萬元人民幣/平米），按一個日本中產階級家庭年收入為500萬日元來計算，相當于買一個100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。
年輕時囊中羞澀的中島正人買不起房。1991年之后，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，時至今日，日本的住宅價格和泡沫高點相比，近乎跌去70%。
“當然后來還是買了房。”中島正人表示，“是在價格下跌之后。”
但并不是所有人都這么樂觀。泡沫破滅后，日本人買房意愿出現明顯滑坡。
日本內閣府2015年公布的一份官方調查顯示，希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%，而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。“'只要持有土地，房價會一直漲下去'的這種想法，如今已經沒有了。”
中島正人表示，“現在呢，只在需要的時候，買必要的東西。”在“土地神話”破滅之后，日本的消費觀越來越務實，甚至顯得過于謹慎和悲觀。
旅居日本已超過20年的日籍華人肇鄴，把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。肇鄴表示，如果現在把錢存在日本的銀行里，實在沒有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大約為0.03%。”
這相當于1萬元日元放在銀行里，3-5年后，每年只能收到3元利息。他選擇將收入的60%都用于在日本購買房產。
我問肇鄴的夫人，日本的女孩會要求丈夫在結婚前，就準備好房產嗎？這個20多歲的日本女孩，似乎沒有聽懂我的問題，顯得很困惑。她回答，不會。
為什么？在日本，一輩子不買房也不丟人。和老一代日本人將擁有“一戶建（獨門獨戶的別墅）”為人生理想所不同的是，現在部分日本人即使有錢，也不買房，而是喜歡租房，這也催生出新的商業模式，比如“共同住宅”。
小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”，共有120個房間，常年客滿。其中10.45平方米的單人間，一個月的租金約為67000日元（約4000元人民幣），幾乎和其他長租房價格相差無幾，但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房，部分設施比長租房更完備。
工作人員伊藤優稱，共同住宅，最早是為那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。但是現如今，住戶中只有40%是外國人，另有一大半是日本人，大多在20-30歲之間。
年逾40歲的新井也住在共同住宅里，即使他已經買得起房。“這里是開放的空間。
24小時的，每天回來會有人跟你問好，沒有一個人孤獨的感覺。”而對仍單身的他來說，之所以不買房更大的原因是金錢觀，“如果買了房，就要在這里一直住著，否則如果離開的時候，就要處理掉。”
相對房產，新井還是更喜歡流動性更高的現金。日本的千禧一代和上一代相比，在購買房產時變得更為謹慎。
一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化為泡影的慘痛故事，二來，年輕人工作流動性更大，也更崇尚自由。三來，日本公司職員的平均年收入在1997年之后持續下滑。
年輕人大多并沒有他們的父母輩富裕。數據顯示，40歲以下的日本年輕人中，擁有住房的比例僅28.4%，幾乎只有80年代的一半。
負利率*策下的買房客隨著東京奧運會的即將舉辦，在房價將會回暖的預期中，一些當地的投資客重新回到房產市場。IT公司任職的野多，已經在東京郊外有了一處“一戶建”，和他的夫人和兩只狗生活在一起。
但是，因為覺得離東京太遠。他打算在東京再買一處房。
“有的時候，如果工作太晚，公共交通又停運了的話，我寧可去膠囊旅館住一晚。”膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米，寬、高各1.5米的格子間睡覺，一晚價格大約是4000-5000日元（約250-300元人民幣）。
但是如果打車回家，他坦言，一個小時的車程，花費大約是1000元人民幣。在泡沫破滅之后，東京大阪京都等大城市的房子依舊搶手。
隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會，東京的房價仍有上漲空間，不少日本人開始看好日本的樓市復蘇。東京奧運會再加上大阪即將建賭場、辦世博會。
近兩年，東京大阪京都的房產日漸搶手。而海外投資客的參與，也是房價上漲的因素之一。
2015年，許多中國人涌入日本房產市場。長租回報。
2.日本房價泡沫破滅對買房人影響有多大
一句話概括：日本房價泡沫破滅后，房價低了，但是更沒有人買了。
1990年代初期日本房價泡沫破滅后，一直到2005年為止房價持續下跌。2005年開始，部分位置優良的物產才有部分價格回升。
1990年末，日本土地資產價值達到峰值的2456兆日元（當時匯率約18.89兆美元，約合89.35萬億人民幣），到2006年末跌至1228兆日元，16年間減少了約一半的資產價值。但是，房價的暴跌只是日本泡沫經濟破滅的一種表現。
隨著不動產價值大幅縮水，許多接受不動產抵押的金融機構的不良債權擴大。當時投機成風的社會風氣，使得很多金融機構仍然相信不動產的暴跌是短暫現象，經濟遲早會恢復甚至更好。
所以他們不惜篡改數據、隱瞞損失，也不愿意處分不良債權，導致狀況更加惡化。隨后，部分對不動產抵押貸款，以及對房地產開發企業融資金額較大的銀行倒閉，導致許多向該銀行貸款的企業發生連鎖倒閉潮。
勉強存活的銀行，也不敢再擴大貸款金額，使得許多需要資金的公司倒閉，存續的公司難以獲得資金，創業更是天方夜譚。許多公司減少了雇傭的員工，派遣、外包也逐步興起，進一步導致國民整體收入的降低。
在泡沫期貸款買房，或者以房屋抵押貸款的人，由于房產價值暴跌，銀行會要求貸款人補償減值部分。一旦拿不出這筆錢，銀行會收回抵押的房產并低價處理以補償損失。
這一舉動又導致許多國民個人破產，無家可歸。破產者的出現，失業人口的增加，經濟的不景氣，使得人人自危，更加不敢進行投資、高額消費。
消費需求的急劇縮小，又給各行各業造成了極大的打擊。
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