土地拍賣價與房價關系

1. 土地拍賣價與房價

土地拍賣價與房價

1.“土拍樓面價”什么意思

土地拍賣價格除以預定建筑樓層面積就是土拍樓面價。

拓展：

1. 樓面價：

是單位建筑面積分攤的土地出讓價格。計算方法：出讓土地價格除以該土地允許的最大知建筑面積。最大建筑面積受*府批準的容道積率控制。

2.樓面地價：

是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地。樓面地價，即單位建筑面積平均分攤的土地價格內。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。

3.拍賣價格：

商品以拍賣交易方式形成的最高價格。拍賣是指由專門機構在規定的時間和地點，按照一定的規則，通過公開競購，把容貨物逐件逐批以擊槌成交方式賣給出價最高的買主。拍賣價格的形成有上增下減兩種形式。

2.我想知道怎么才能計算出土地價格、房屋價格和在哪能看到土地拍賣價格

我是國土資源管理局里的工作人員。

現在你可以登陸“中國土地市場網”，里面全國所有招標拍賣掛牌出讓土地的公告、成交結果、土地出讓合同重要要素等信息都可以在里在查到。另外，我們一般是拿土地成交價格除以該宗地的容積率，就可以得出每平方米建筑面積應分攤的土地價款（也稱樓面地價），再加上每平方米建筑面積的建筑成本、建設稅費、開發商利潤，就是房價的構成了。

比如，一宗地成交價格是5000元/平方米（土地面積），除以該地塊的規劃容積率3.0后，每平方米樓面地價為1660元。假定每平方米建筑成本為電梯1200元，應交納的稅費為每平方米建筑面積500元，那么該樓盤的每平方米建筑總費用為3360元了，再加上開發商自已的利潤假設為每平方米500元，該樓盤的房價就不會低于3900元/平方米了。

當然，因為房屋價格最終受供求關系、建筑成本（如材料、人工）、土地價格等多種因素影響，所以，你想完全憑土地價格來推測房價是不太科學的。不過，我認為，對于二、三線城市，考慮到通貨膨脹的因素，房價跌多的可能性要比房價上漲的可能性小。

3.房價地價誰決定誰呢

當土地市場拍賣的土地出現流拍及土地拍賣的價格迅速下降時，預示著國內房地產市場將出現大調整。

房地產不僅是一個周期性較長的行業，也是一個土地要素占絕對地位的行業。房地產市場的這兩個特性，使房地產市場價格的高低決定了土地價格的高低。

最近一直有人在誤導大眾，認為國內房價過高是由于土地價格過高造成的。如果按照這個邏輯，房價是由土地價格決定的，那么住房銷售的價格就應以成本定價。

而如果住房以成本來定價，房價豈能發展到目前這種高得離譜的地步呢？社會豈能都來指責房地產是一個暴利行業呢？房價不是由土地價格決定的，而是房價決定了土地的價格。如果市場預期未來房價會出現逆轉，房地產企業就不會冒險進入這個高風險的行業，更不會以高價來拿地，除非所獲得的土地價格特別低。

因此，當房地產企業都不敢去購買土地時，當拍賣的土地普遍出現流拍時，就預示著房地產市場價格將要出現逆轉。當然，這種房價逆轉不會馬上出現，而是有一定的時間性及周期性的從*府報告關于房地產的內容來看，首先肯定了中國房地產市場是讓人民安居樂業的市場，是改善民眾基本住房消費需求的市場，從而把民生提到前所未有的高度。

今年*府工作報告透露出的信息表明，未來中國房地產市場的發展模式將發生根本性變化，房地產市場將成為解決民眾基本居住條件的市場，而非投資炒作的市場。既然這樣，那么遏制房地產市場的投資炒作也就是十分自然的事情了。

因此，在今年*府報告中，對房地產市場的投資炒作給予了嚴厲的遏制。如果從*策上對國內房地產的發展模式進行根本性的調整，那么未來中國的房地產市場將會發生根本性變化，以前房地產的發展模式、經營方式及贏利手段也就會出現很大的改變。

精明的房地產開發商一旦聞到這種氣息，就會或是以較低的價格把手上的產品盡早出售，或是不再加入這個市場參與競爭。對此，我們的房地產市場投資者需要多點風險防范意識。