榮觀房產網大城房價開始松動了
5年前，花費約200萬元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤源自高漲的房價，而背后卻是一個一個的房奴。
劉生（化名），一名來自南方某城市的房地產商人，涉足房地產行業20多年。正是他，上述項目的開發商，日前向記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產業內鮮為人知的潛規則。劉生解釋自己這么做的原因時說：“出來混總是要還的，我們開發商利用歷史的機遇賺了不少錢，是該轉型為民眾做點事了。”
暴利：房地產的利潤遠不止30%
記者：今年年初，任志強公開宣稱房地產開發拿地成本高，資金周轉時間長，并非暴利行業，您覺得房地產到底是不是暴利行業？
劉生：房地產是暴利行業，這一點無可置疑。任志強只是講了事實的一部分，沒有講全面。建房成本是由三部分構成：一部分是土地成本，所以任志強說現在土地價格很高，房子要賣很貴；第二部分是工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分隨市場調整但成本是可控的。
有個調查，開發商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工費用等。還有1／3是渠道費用，指國家征稅及申報費用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開發商的利潤。而實際上，如果運作得好的話，利潤遠不止這么多。
撿錢：上億元商業面積白送開發商
記者：怎么運作的呢？
劉生：“用土生金”。2004年我與某公司合作，一起開發某房產項目。這塊土地是*府拆遷安置用地，按建筑面積收取市場地價的10％，我們拿地總共花了約200萬元。這個開發項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地建成21棟農民房，總計9500平方米的建筑面積，實際容積率3．3，而全部工程竣工后的實際容積率是4．0。
記者：你們利用擅自提高容積率來增加利潤，有關部門不會追究嗎？
劉生：一般不會，有時開發商就是利用規劃的空子。
記者：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？
劉生：當然還有。我再告訴你兩個開發商的生財之道。比如我們這個房產項目總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積3．4萬平方米，商業面積3000多平方米。第一個生財之道是：這3000多平方米商業面積合同上沒有說明，是開發商的紅利，至少價值1億元。
另外一個就是，總建筑面積減去商業面積、按合同規定歸還農民的1萬平方米及給農民興建的4000平方米住房后，開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費用1億左右，開發此項樓盤，開發商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業面積用地。
從這個過程中你就可以看出，開發商是怎么把200萬元變成兩億元的。
成本：開發商蓋樓幾乎不要錢
記者：有人說房地產是高投入、高風險、高回報。
劉生：錯了，開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售制度下，開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金，房產開發商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。
在房屋預售的時候，開發商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業模式，具體來講，就是拿你業主的錢來做我的開發資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現實，又是合法的狀態。銀行還會大力支持，因為銀行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。
*商關系：像“丈母娘和女婿”
記者：現在百姓都說你們房地產商背后都有*府在撐腰，是這樣嗎？
劉生：房地產開發是一個系統工程，其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展，必須要通過房地產商，其他人即使擁有土地也不可以開發。這些規定導致房地產商“專業”了起來——術業有專工，房地產商是一個專業，必然獲得壟斷的利益，而這種利益的獲得是與*府間的合作分不開的。
記者：*府和開發商到底誰是贏家？
劉生：都是贏家。一個房地產項目，*府可以賺1000萬，這是國有資產，所以*府就算干了一個大好事，而且也帶動了當地的就業，帶動了當地GDP的發展。房子建好以后可能賣到3000萬，這樣我們就賺了2000萬。
記者：這樣說*府和開發商像是一個合作的關系。
劉生：*府跟開發商的關系，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現在干部的評價體制是看GDP、就業和投資，這些都離不開開發商。*府希望房地產商拿地之后好好蓋房，然后能拿到好處。
*府出臺的*策基本都是為開發商量身定做的，比如房子不好賣的時候，就出臺購房入戶*策，肯定就會有很多人借錢也要買房了。
建議
房子是住的不是炒的 一招可遏制房價飆漲
多建保障房 房價肯定降
談到房價高的原因，劉生認為，一是*府缺位了，另外就是我們的*策有空子可鉆。他說，許多問題是不能完全用市場化折方式來解決的。理想的住房格局是，大多數人住在*府的房子里，1％的人住私有房產，99％的人住*府房子。
記者：但是房子作為一項固定資產，有投資的價值……
劉生：房子是有投資屬性，但作為國策，要保證社會的和諧穩定，房子只能是拿來住的。現在我們看到房地產*策出現了一個根本性的改變，就是把房子定位為是用來住的，現在中央已經有一個很明顯的意圖，就是房子的功能是用來住的，所以遏制投機炒樓。
記者：您認為怎樣才能遏制房價飆升？
劉生：*府應大量興建保障房，用來解決普通百姓的住房問題。而且由于保障房所有權是*府的，這樣土地增值以后產生的利益是*府的。現在*府已開始加強保障房建設，如果*策實施得好，肯定可以拉低房價。（據《中國青年報》報道）
在房價4500一平的縣城拿一萬二一個月的稅后工資和房價一萬的大城市...
肯定選一萬二的啦。
可大多數情況的人們是在縣城如果能拿到一萬二，在大城市至少拿到兩萬以上。
如果你不是老人，你要什么醫療，如果你沒有孩子你要什么教育。
如果有老人有孩子，還是大在大城市吧，醫療教育花多少錢買不來。
其實這種情況很好選，在縣城工作，然后把老人孩子安置在大城市里。
另外根本不需要買房。
當前中國的房價漲得過快，國家已經出手減速了，實際上房價上漲對于國家是有好處的，國家出手調控最主要的問題還是因為中國經濟出現了風險。
也就是說未來的經濟可能不會像前幾年那樣發展快速了，這時候，應該存錢，開源節流增加現金，以預防未來下崗失業等風險。
不買房，保證現金，頂多是少賺一點錢，只要錢還在，還有翻身的機會。
最起碼你的財務是安全的，如果買錯了房，被套牢可是連翻身的機會都沒有了。
現階段最好的理財方式就是，減少開支，不要消費，增加儲蓄，別找女朋友，有女朋友別結婚，結婚的別要孩子，總之，減少一切可能會增加消費的項目。
等待機會。
大風就要來了，下一次風起的時候，站在風口上，豬都會飛上天。
重慶最低房價多少？
重慶房價降價的希望不大原因一：重慶房價在全國大城市里算是最低的那種了，一直以來重慶人被看作全國買房最幸福的，低價格，較高的品質！ 原因二，長期以來較低的房價讓開發商一肚子火，好不容易抓到重慶直轄十年之際中央宣布重慶成為城鄉統籌改革實驗區，雖然這并不象上海浦東一樣，但是開發商們抓住機會把本來較低的房價提了起來.從宣布重慶成為新特區后的一個星期，重慶房價上漲7.6%（估計可能還不止） 在這種大趨勢下，重慶的房價看漲不看跌 有錢的話早日出手吧！選個好樓盤，升值空間更大！ 推薦冉家壩片區，雖然現在還不是很成熟，但做為投資應當具有長遠一點的眼光 冉家壩片區為重慶市重點規劃片區，今后有輕軌環線和輕軌6號線從其間穿過，交通便利，樓盤開發商勢力較強，象龍湖，升偉等 再者推薦重慶濱江帶，現在如果沒得車的話不適宜居住，呵呵，但投資很好！南濱路陽光100已創下8000的單價，還有一些不錯的樓你可以多了解一下！特別推薦龍湖新項目，春森曉岸！呵呵，不多說了，再說就成龍湖的托了！重慶最新，最詳細的房價信息-7駒網 掌握重慶房價最新趨勢參考資料： http://**77juHtml/ShowTypeList_68_291_*
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