榮觀房產網一中小區房價
1.同一小區的房子為什么會價格差距很大
不管是對于買房人還是賣房人來說，當終于下定買房或賣房決心，開始瀏覽各大房產網站或者前往樓盤及二手門店咨詢各個樓盤時卻會發現：同一地段甚至同一小區的房子價格往往會有天差地別，藍瘦香菇那么，造成這種價格差異的原因都有哪些呢？
“樓齡”問題
說是“樓齡”，確切一點說，應該是房屋的產權期限，簡單解釋就是，我們買的房子都會有“七十年”或者“五十年”的產權限制，而對于同一地段的房子來說，如果房子越新，那么房價自然會高一些，畢竟老房子很可能面臨產權將至的局面，雖然國家有規定“產權到期后可自動續期”，但具體的細則仍為出臺，所以說“樓齡”較老的房子對比新房來看，在樓市的競爭力就小了很多，畢竟要面臨的風險也就更大，價格自然也就低了下來。
環境問題
說到環境，確實是一個無法忽視的問題，一個小區周邊的污染源主要包括噪音污染（車輛、人流、施工、鬧市等）、灰塵污染以及異味污染（餐廳、燒烤攤、垃圾站等）等，為了避開污染源，要盡量選擇離外圍主干道稍遠一點的房子。
舉個例子來說，現在很多小區都會設置有底商，如果底商開設了餐廳或者一些其他娛樂場所，肯定會給底商所在的樓內居民造成影響，尤其是鄰近這些地方的房源，價格肯定會比小區其他的房源價格要低。
再比如，現在的小區大多配有相應的車位，住宅小區還會配有運動場、兒童游樂區、老人活動區等。如果不希望一到傍晚就有大爺大媽在你家樓下跳舞什么的，就盡量遠離一些活動中心，而遠離這些地方的房源肯定比臨近這些地方的房源價格要高。
交通問題
都已經定好地段和小區了，還要看交通？當然！但不是要你看家離你上班有多遠，而是看出入小區繞不繞。比如買房時候銷售說的好好的，地鐵步行10分鐘，然而說不定從你家樓下走到小區大門口就要十五分鐘，然后再到地鐵，半個小時就過去了，這對于上班族來說簡直是劫難。
比如北京著名的天通苑，雖然都屬于同一區域，但也被細化為多塊小區域，而臨近地鐵站的就只要屈指可數的幾個小區，面對每天數十萬的出行人群，鄰近地鐵的小區房價高企也就不足為奇了。
房屋朝向問題
房屋朝向好壞能直接影響居住著的心情，畢竟采光性好、通透性強的房屋住起來舒適度高，人人都想要。所以，主活動區朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在價差的。另外，沒有房子是十全十美的，購房者要根據自己的習慣來選擇，如果購房者認定的主活動區是臥室，那么臥室朝向好就可以；如果認定客廳為主活動區，那么客廳朝向好就可以。
鄰近景觀問題
我們經常看到有些房產會打出“山景房”、“海景房”、“湖景房”之類的廣告，但實質上能享受到這些景觀的房源是少之又少，而這些房源的價格在整個小區也是鶴立雞群。
樓層問題
樓層是如何影響房價的？具體來講，多層6層，只需要設立一個樓梯間，一梯兩戶，公攤小。12-18層的高層，每增加一個電梯，與之配套的電梯間、管道井、電井等，也都需要增加。18層以上，要設置防煙樓梯間，19層以上，按照一類防火建筑類型要求，需要兩部防火電梯和兩個防煙樓梯。樓棟超過100米，由于消防云梯只能到50米的高度，因此，需要設置避難層。
除此之外，樓層價格還會受到視野、日照、噪音等的影響。樓層越高，價格越貴，但頂層和底層價格比較便宜。45層的超高層，25-30層價格最貴，再往上，價格也越來越便宜，這主要和人們的心理因素有關，畢竟，太高不夠接地氣，感覺重心不穩。此外，樓層數中帶6或者8的，價格也會稍高，而遇到帶4的樓層，價格也會稍便宜。
開發商品牌問題
對于同一地段的小區來說，往往開發商名氣越大小區價格越高，雖然說，名氣并不等于樓盤質量，但出于人們對于大品牌開發商的信賴，大多數購房者仍會將品牌開發商列為首選，買房的人多了，樓盤的價格自然而然就上去了。
稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格
根據二手房交易中，一般交易稅費均由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高；相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。
精美的裝修就是好的包裝 可以抬高房屋價格
雖說有些客戶喜歡毛坯房，但是精裝修的房子賣相也好，而且對于需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶，即使價格略高，購房者也會考慮。
（以上回答發布于2017-03-17，當前相關購房*策請以實際為準）
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2.連云港一中學為何被指拒絕二手房業主孩子入校
同一所小區，為何一手房的業主可以入校，而二手房則不可以？近日，江蘇省連云港市一中學附近小區居民向媒體反映，該小區二手房業主“小升初”的孩子不被該學校錄取，而一手房則不然。
開發商與學校所簽助學協議。業主供圖
該中學是位于連云港海州區的新海實驗中學蒼梧校區（下稱蒼梧中學），這是海州區最好的初中之一，而小區則為附近的同科匯豐國際小區（下稱同科小區）。
業主們反映，該小區本屬于附近連云港外國語學校的學區，但由于開發商江蘇兩淮鹽化有限公司與新海實驗中學（蒼梧校區）簽訂了助學協議，因此該小區孩子可以根據意愿選擇兩所學校中的任一所就讀。
媒體了解到，不被允許的二手房學生共有12名，而其他被允許入學的一手房家庭有90戶左右。
“因為近幾年蒼梧中學學生越來越多，加上同科小區本來就不屬于他們學區，就把二手房限制在外了。以后同科小區一手房也不允許進入蒼梧中學。”連云港市教育局安穩處樊姓負責人對澎湃新聞表示。
蒼梧中學**副主任張培對媒體稱，學校與開發商簽的協議沒有注明期限，“本來校企協議初衷是提供給當時第一批業主入學資質，二手房再入學的話以后就無休止了，以后房子還會買賣，就變無限期了。”
二手房業主孩子不能入學
朱女士想讓今年小升初的孩子進入蒼梧校區，相比她所在的同科小區鄰近的連云港外國語學校，新海實驗中學在當地更加有名。
同科小區此次共有百余名孩子符合小升初條件。不過和其他90多位孩子不一樣的，朱女士與另外11名業主的孩子不能如愿進入蒼梧中學，學校和教育局給的理由是他們買的是二手房。
朱女士對此不能理解。她告訴媒體，幾年前在買該小區房子時，開發商宣傳的是雙學區房子。按照教育局學區劃片規定，同科小區是劃定在連云港外國語學校學區內，但2013年8月，開發商“江蘇兩淮鹽化有限公司”與蒼梧中學簽訂了一份“助學協議”，開發商給蒼梧中學500萬元助學款，而同科小區的孩子則可以根據自己意愿就讀于蒼梧中學。
媒體在該份助學協議看到，并未有有關一手房、二手房入學資格的具體規定。
“2017年學校和教育局開始不同意同科小區孩子上蒼梧初中，后來經業主與開發商協調，又同意了。今年一開始也不同意，但后來在爭取下，一手房可以，二手房卻不行。”朱女士說，業主們認為，學校缺乏契約精神。
校方：只收一手房業主孩子
蒼梧中學**副主任張培對媒體稱，學校與開發商簽的協議沒有注明期限，“本來校企協議初衷是提供給當時第一批業主入學資質，二手房再入的話以后就無休止了，以后房子還會買賣，就變無限期了。”
他表示，該校未曾收過該小區二手房學生，“有的校企協議都注明期限的，五年、十年之類的，但我們沒有注明。當時為什么沒注，我也不清楚”。
連云港市教育局安穩處樊姓負責人則對媒體表示，近幾年蒼梧中學周邊小區業主陸續增多，學生數量增加，已經比兩三年前增加了十幾個班。教育局從平衡學校教育資源的角度考慮，不同意該小區二手房學生入蒼梧中學。
“最重要的是這個小區原本就不屬于蒼梧中學學區，明年我們可能就連該小區一手房都不允許進入蒼梧中學。”樊說。
“當時簽協議時沒考慮會有二手房這個情況，現在是不僅校方還有教育局都不允許二手房入學。”江蘇兩淮鹽化有限公司負責教育的王姓負責人對媒體稱。
3.同一區域的小區房價為什么差距那么大
購房人在看房選房的過程中都會有一個疑問，那就是為什么同一區域相鄰很近的房子價格會差別這么大？下面就隨小編一起來看看這是為什么吧。
一.同區域不同小區房價為什么會不一樣？
1.開發商品牌
同一區域，開發商可能會不同，大品牌開發商建設的小區價格會相對高些，購房人出于對開發商口碑的信賴，大多會選擇大品牌，買的人多了，價格也高上去了。而且很多影響生活質量、生活細節的地方很難看得到，這些都很大程度上只能依靠開發商的經驗和責任心。
2.物業服務
物業關乎我們業主的生活、安全甚至舒適幸福程度，如果我們的小區是一個好的物業，它會讓我們在小區里生活的舒適愜意，如果不幸是一個很差的物業就算房子再好，也會讓我們身邊的的生活環境變得一塌糊涂，所以小區有一個好的物業也是房價高的重點考慮的因素。
3.小區位置
同一區域的不同小區位于不同方位，有的臨近高價、商場，生活環境相對嘈雜些，有的小區則臨近公園，安靜很多，購房人普遍會選擇環境安靜的樓，需求量大，位置搶手，價格自然就高，而那些環境嘈雜、挨著街道、市場的樓價格會相對低一些。
4.房屋房齡
房齡也是影響房價的一個因素，除去中心地區的“老破小”，對于同一區域的小區來說，房子越新，房價越高，因為，從貸款的角度看，銀行會考察房齡，房齡越大申請貸款的難度越大，購房人會考慮貸款申請的問題，盡量選擇房齡小的房子，老房子相比新房競爭力小，價格自然就低一些。
二.同小區不同房屋房價為什么不一樣？
1.樓座位置
同一小區里的樓位于不同的方位，有的臨近街道、商場，生活環境相對嘈雜些，有的位于小區中心位置，周圍都是花園而且安靜很多，購房人普遍會小區中心位置的樓棟，需求量大了，這些位置自然很搶手，價格自然就高一些。
2.稅費高低
影響小區房價的另一個重要因素就是購房稅費，我們知道在二手房的買賣中，賣方者所賣的房屋的擁有年限長短會影響稅費，賣方承擔的稅費多了，自然會考慮將自己交的那部分稅費加到房價中，因此稅費的多少也在一定程度上影響著房屋總價。
3.房屋朝向
同一棟樓里的房子朝向也不同，采光好、通透性好的房子居住舒適度更高，朝向好的房子更搶手。建議買房的時候還是要根據自己的需求來，如果主活動區是臥室，那就偏向臥室朝向好，如果主活動區是客廳，就偏向客廳朝向好。
4.房屋樓層
樓層的高低影響到室內采光和視野開闊度，通常6層以下的樓沒有電梯，一梯兩戶，公攤面積自然小了很多。7-18層的中高層，每增加一個電梯，與之配套的電梯間、管道井都要增加。18層以上的要設置防煙樓梯間。
一般來說頂層和底層、樓層中帶4的價格相對便宜，另外有供暖、供電設備的那層也會便宜些。從消防安全的角度考慮，消防梯最高能到50米，因此高層中達到一定高度后，越高的樓層價格越便宜。
5.房屋戶型
同一小區有不同的戶型，好的戶型會受到購房人青睞，價格也會高一些。從功能區的角度看，客廳面積、采光，餐廳的獨立性，廚房采光、布線合理性，以及衛生間干濕分離、通風性、臥室私密性、采光都會影響戶型的好壞。
6.小區交通
大型社區對于交通的體現較為明顯，同一小區里距離公交站、地鐵近的樓價格一般稍高些，畢竟居民對于繞行帶來的影響不能忽視。
購房人如果資金有限，要注意權衡各個因素，盡量滿足更在意的一點。比如家里有老人的要注意樓層、電梯，年輕人在意交通、房屋各功能區的獨立性。人無完人，買房子也是如此，總會有不盡人意的地方，要懂得取舍，適合自己的才是最好的。
（以上回答發布于2017-10-16，當前相關購房*策請以實際為準）
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