榮觀房產網濟南房價_2020
1.濟南樓市面臨什么樣的變局
變局一沒有2年社保或者納稅證明的剛需，很受傷。
從操作層面來看，此次濟南樓市調價加碼，可視為對之前國慶開始的限購的一個補充和升級。此次調控加碼之后，基本杜絕了外地購房者投資濟南房產的可能，在一定程度上加大了對樓市投機行為的限制力度。
但是也誤傷到沒有2年社保或者納稅證明的剛需，比如剛外地來濟南打工的人，再比如，剛也不久來濟南工作的大學生，購房難度加大。 如果調控期，濟南房價保持穩定還好說，一旦房價上漲幅度超過奮斗的腳步，大學生留在濟南的可能性會變小。
變局二新房需求將大幅削減，而新項目開始增加，供需緊張得到緩解 濟南本地戶籍限購2套，外地人限購1套，大批購房群體被擋在門外，從加碼之后，濟南新房需求不出意外將大幅削減。 而明年，新項目陸續上市，濟南樓市進入一個相對平穩的階段。
購房群體減少，可選擇的空間變多。 變局三濟南住宅小戶型產品，迎來冬天？ 外地人限購一套，本地戶籍限購兩套，在限購期間，你要珍惜你的購房資格了。
這可能導致下一步市場，一步到位的大戶型將會受市場歡迎！小戶型的噩夢！如果你還有一次購房資格，你也肯定希望一步到位吧，畢竟，限購期間，有錢也買不了房子！限購期間，小戶型將被拋棄！ 變局四濟南首改客群要謝天謝地，你的改善需求還可以實現 這次濟南調控加碼，在一定程度上保護了首改客群，沒有像鄭州那樣將二套首付提至60%，還是在一定程度上保護了那些需要改善住房條件的購房者。 如果2套房60%首付，濟南樓市將被直接“定牌”。
變局五濟南公寓寫字樓迎來大爆發？ 本次樓市調控加碼不涉及商業地產，公寓、寫字樓不受影響。之前不溫不火的濟南商業地產會就此火起來嗎？內參君認為，未可知。
目前來看，濟南寫字樓庫存偏多，足夠消化幾年的了，不建議投資。 而公寓，購房之后出租賺房租可以，升值不如住宅。
變局六濟南樓盤告別暴利時代？ 對銷售均價高于開發成本（土地、建安等相關成本）20%以上的住宅項目嚴格審查，涉嫌暴利的，限制辦理商品房預售許可。那些暴力提價，一夜漲6000千的樓盤們，886……算是對于市場的一種規范吧。
變局七調控加碼，彰顯的是穩定房地產的決心，讓房子回歸居住屬性。 從兩個月前的第一波調控*策，到現在的第二波加碼*策，可以看得出，*府調控房地產的決心，讓房子回歸居住屬性。
一波接一波，很可能直到達到目標為止…… 變局八高價拿地開發商面臨風險，高價地王可能被套牢 今年，濟南高價溢價拿地的新聞猶在，此前高地價拿地的開發商，雖然目前還無法預知2年后上市時的樓市情況，但是后市肯定會面臨一定的風險，有高地價的包袱在手，將會打擊他們繼續高價拿地甚至繼續拿地的決策。 再加上現房銷售帶來的資金壓力，不排除一些高價地王、如果定位錯誤的話，會遭遇階段性套牢。
變局九濟南這些房子房價可能會跌 限購加碼之后濟南這些房子的價格可能會跌，遠郊區域、邊緣板塊、雜牌房企、較差品質以及一些不符合市場需求的住宅產品。 濟南非核心區域樓盤房價有下降風險，尤其是這一輪跟漲但是并沒有實質性利好的樓盤，價格超過價值的樓盤，這些區域的雜牌樓盤有可能會率先降價促銷。
2.濟南北跨大橋鎮改造
一、濟南市GDP、人均GDP增長情況分析 從2000年開始濟南市GDP保持了12%以上的速度持續增長，人均GDP也保持了兩位數的增長速度。
2005年濟南市GDP和人均GDP增長率分別達到了15.9%和14.9%。濟南市經濟的穩定及持續發展形成了消費者信心和各種商業投資活動的基礎，同時濟南市經濟穩定性為房地產項目的最終成功提供了先決條件。
二、濟南市產業結構發展情況 濟南市的第三產業總量的逐年增加，其所占的比例越來越大，這表明象征著城市發展水平的第三產業已經逐漸成為濟南市的主要產業，說明濟南市的城市功能越來越完善，越來越適合居住。房地產開發作為第三產業的主力，其發展前景較為樂觀。
根據《濟南市城市總體規劃（2005年-2020年）》，濟南市將優先發展先進制造業和高新技術產業，著力打造汽車、電子信息、石化、機械制造等產業鏈，突出發展交通裝備、電子信息、冶金鋼鐵、石化化纖、機械裝備、食品藥品六大產業集群，積極疏散和限制中心城高耗能、重污染產業。其中，黑色金屬冶煉、交通運輸設備、石油加工業三大傳統支柱行業2005年合計實現銷售收入845億元，占規模以上工業比重40.7%，提高1.9個百分點，貢獻率達47.8%，提高8.2個百分點；利潤、利稅總額均占規模以上工業的30%以上。
可以看出，濟南市的支柱產業是多樣化的，多元化的行業盈利模式相比于一個依賴某些大型雇主或單個產業的地區更容易抵制經濟蕭條的影響。這一因素將會促進濟南市住宅、辦公等各類物業發展。
三、居民收入與消費能力 家庭始終是購買住宅及零售采購的主力*，而家庭平均年收入能在一定程度上反映家庭對住宅的支付能力，是決定居住需求和零售消費潛力的重要指標。而年收入的中位數則可在一定程度上反映各類家庭的貧富差距。
從上圖可以看出，濟南市的家庭平均年收入在逐年增加，2004年達到13051.61元，但同時也可以發現，2001-2003年濟南市的家庭年收入中位數高于同期家庭平均年收入，說明濟南的貧富差距有逐漸增大的趨勢。 市場區域的家庭收入情況可以反映區域經濟的生命力，可以推測出當地居民購買力的范圍和規模，從而確定區域主體人口可以接受的價格范圍。
由上圖可知，2000-2005年濟南城市居民家庭人均可支配收入和家庭人均消費性支出分別保持了平均11.3%和6.2%的增長速度，但無論從增長速度還是從絕對值方面看，濟南城市居民家庭年可支配收入均高于城市居民人均消費性支出。這一方面說明濟南城市居民的消費能力不斷增強，另一方面表明濟南較為保守的消費傾向。
所謂消費傾向，是指所有居民家庭的消費支出占其收入的比例，反映該時期居民消費力的強弱，目前濟南的消費傾向偏低而儲蓄傾向偏高。濟南市相對保守的消費習慣與房地產各類物業是資金密集型商品密切相關，對大部分濟南居民而言，擁有自己的住宅須動用他們多年的積蓄。
隨著濟南居民消費結構的不斷升級，他們在減少當期消費量的同時，將資金存放起來，以期購買住宅等消費品。 自2000年以來濟南城鄉居民儲蓄余額連年保持12%以上的速度迅速增長，至2005年濟南居民儲蓄存款余額為1024億元，這說明濟南居民的消費潛力在不斷提升，這對濟南市房地產業的發展奠定了堅實的市場基礎。
家庭收入是決定擬開發項目價格的關鍵。依據抵押貸款人采用的經驗法則，住宅費用不能超過借款人收入的30%。
房價收入比可以在一定程度上反映出住宅的可支付性和可營銷性潛力。從上圖可以看出：盡管濟南自2001年開始房價不斷上漲，特別是2003、2004年濟南房價有大幅上漲，但濟南市家庭年收入也在不斷上漲，所以濟南的房價收入比基本保持在20%的水平。
這說明濟南的房價尚有一定的發展空間。 濟南市家庭數量增長 自2000年開始，濟南市家庭數量連年增長，2005年家庭數量達到177.69萬戶，比2004年增加2.6%。
家庭是購買住宅的基本單位，家庭數量的增長是家庭規模減小和居民遷入的結果，家庭數量的增加預示著濟南市住宅及其他類物業需求的增加。 四、濟南“十一五”經濟發展規劃 2006年是實施“十一五”規劃的開局年，濟南“十一五”時期全市發展的總體目標是：到2010年，全市生產總值達到3500億元，年均增長13%，人均6800美元。
地方財*一般預算收入達到210億元，年均增長15%。社會消費品零售總額達到1550億元，年均增長14%。
固定資產投資累計完成7200億元，年均增長18%。產業結構進一步優化，三次產業比例調整為4.5∶50∶45.5。
五、未來五年濟南完成重要基礎設施 未來五年內濟南城市建設將堅持大規劃、大整合、大建設、大發展的運作方式，沿東、西、北三個方向全面展開，整體推進東、西區開發和北跨”發展，加快實施奧體*務中心、孫村、唐冶片區、大學科技園等重點片區開發建設。 濟南市將加快“五路過河”的工程實施，并完成省道248線改造。
“五路過河”是指除現有黃河大橋和在建的大北環橋、濟陽黃河大橋外，另外建設二環西路黃河大橋、濟濼路北穿黃河隧道，預計兩至三年內完成。屆時，黃河南北交通可確保暢通，為“北跨”發展提供交通支撐。
在推進“北跨。
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