評估價比房價都低么

評估價比房價低

1.為什么房產估值的評估價比成交價低

現在大家基本是貸款買房，在二手房交易中房屋評估占據著重要的地位，因價格談不攏買賣方難以交易的事不在少數，那么房產估值會受到什么因素的影響呢？評估價為什么經常比成交價低？評估價越高越好嗎？詳細解讀關于二手房估價的那些事一、在二手房交易中，什么時候需要評估？1.向銀行申請房貸辦理住房按揭貸款是，銀行會委托評估公司或擔保公司進行評估，又或者按照房管局的評估2.繳納二手房交易稅費為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關部門會對交易房產進行評估。

因此進行評估是二手房買賣交易的必經環節。二、評估價如何影響房貸額度？首付款=實際成交價-貸款額（購買二手房時，貸款額=房屋評估價*貸款成數）這意味著貸款額度與房屋評估價掛鉤。

舉個例子：小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那么貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬*70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

三、房產估值會受到什么因素的影響呢？根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的評估價格，房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素亦會對評估價有所影響。樓齡在買房的時候，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。

銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計算。舊房價格=造價-年折舊費*已使用年限折舊費=（造價-殘值）/折舊年限舉個例子：一套已用20年2萬/平的50平的“老破小”，總價100萬，按每年折舊2%，折舊年限為50年。

年折舊費=【100*(1-2%)】/50=1.96萬舊房價格=100-1.96*20=60.8萬（未考慮其它因素的情況下算得）在廣州，框架結構首付最低3成，混合結構首付最低只能做到4成。戶型形狀不規則、功能不全、套型過小或過大，一般-5~-10%。

樓層頂層：-5% 次頂層&次低層：-3%中間層：+3% 如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價格可能更高些。朝向價格影響最高+8%朝向好：+3%~8%朝向不佳：-2~-5% 物業價格影響最低-5%無物業管理：-5%非獨立封閉小區：-5% 位置價格影響幅度：-15%~+15%臨街：-15%環境幽靜：+15%重點學區：+15% 配套交通、商鋪、公共設施因素不完善：-5%~+15% 小區的周邊環境優良小區內部、外部環境對價格影響：+2~+5% 反之，-3%~-5%。

供求關系區域內較搶手，適當提高5%。四、評估價為什么經常比成交價低？銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。

一般為市場價的80%-90%。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。

所以，文章開頭的案例依然是屬于合理范圍。買二手房的麻友要有這個心理準備，不要因這種情況違約咯~ 五、評估價越高就越好？評估價影響貸款的額度和稅費的多少。

繳納的交易稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。

評估價低，意味著繳納的稅費少。貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。

評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；小結評估價低：繳納稅費低，貸款額度小，首付款相應增加評估價高：繳納稅費高，貸款額度大，實際支付的首付款可以少一點。總的來說，評估價高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估標準，做到心中有數，減少違約的發生。

（以上回答發布于2017-06-20，當前相關購房*策請以實際為準）搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息。

2.房產評估公司比交易價格低了10多萬,是不是說明

這不能說明房子的實際價值。房產交易一般出現兩個價格，一個是市場價，一個是評估價。市場價就是市場上真正成交的實際價格，評估價是由于需要貸款而需要評估公司進行實際評估的價格，一般來說評估價格都會等于或低于市場價格，特別是當房價上漲得比較快的時候，評估價格遠遠趕不上市場價格。房產評估趕不上市場價格的真正原因是，評估公司對于房產交易有自己的價格認知，不會因為你賣什么價格我就評估什么價格，很多時候評估價格低于市場成交價格是評估公司控制放款風險的表現。

所以，不能簡單的說評估公司評估的價格低于成交價格差不多10多萬，就說明這套房子賣的很貴。如果你要判斷這套房子是否賣的貴，應該去多做對比，對比其他房子價格才得出結論。

希望我的回答會得到你的采納，謝謝。