房價影響社會穩定

房價社會穩定

1.房價太高怎么辦,社會一定會亂,八零九零后,一定會亂,國家為啥

從去年至今的物價調控已得到了初步效果了，國家統計局剛出的報道，5月初以來，各大一線城市的房價已出現不同程度的降幅，房價拐點已現。

這段時間的緊縮貨幣*策歷史罕見，銀行準備金率達到歷史最高位的20.5%，我們看到了中央調控房價的決心，*策強硬起來誰都逃不了，在緊縮貨幣的持續下，開發商必然降價銷售回籠資金還銀行貸款，下半年的房價下調將成趨勢，二三四線城市不可逆轉跟隨，不過降幅會比一線稍小點，我們將拭目以待。現在沒錢買房子就認真賺錢吧，我們總會有屬于自己的房子了。

2.房價會不會引起社會動蕩

知名學者易憲容日前表示，為何國內的房價越調控越上漲？易憲容認為：這是因為，一是早幾年只是有對房地產宏觀調控態度上的堅決，但沒有出臺過行之有效遏制住房投機投資的*策，許多房地產宏觀調控*策只是無法落實到位。

特別是不少強勢的*府行*干預的房地產宏觀*策，更是一個個被市場及地方*府托市擊得粉碎。如果真正想遏制高房價，有的是有效的經濟杠桿，世界上也有一些成功的經驗，如果真正要讓房價下跌或回歸到合理水平，那么只要出臺有效的經濟杠桿，高房價豈能不手起刀落？二是這幾年房地產市場早就看準了*策的意圖，即地方*府不會以犧牲GDP的增長而讓房價下跌。

這幾年，民眾早就看到，只要房價下跌影響到GDP增長，房地產宏觀調控*策馬上就會中止或逆轉。2008年是這樣，今年上半年的情況也如此。

本以為“國十條”之后，國內房地產宏觀調控*策會有一個根本性的轉變，房地產*策也會真正地讓房價回歸合理水平，但是今年上半年的穩增長*策出臺改變了這一趨勢。對話2013樓市趨于理性房價缺乏大漲支撐力今天是2013年的新起點，也是樓市的一個新開端。

粉碎了2012世界末日謠言后，人們又開始憧憬2013年美好的未來。關于2013年樓市，人們有許多猜想：“雙限*策”是否會繼續？房產稅會大范圍普及？房價是漲是跌？本報《藍地產》專刊記者特別采訪到天津房地產界四位“重量級”專家，與他們對話2013年樓市，傾聽來自權威的聲音。

今年樓市將趨于理性新一年的樓市秩序，將體現出過去宏觀調控*策的累加效應和新*策的合力影響。樓市調控不放松，其中包括會繼續保持限購*策，市場中投機性需求明顯減少。

對個人住房征收房產稅，增加了住房的持有成本，有利于引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用；也有利于調節收入分配、縮小貧富差距。今年國家將擴大征收房地產稅的試點城市，對個人住房征收房地產稅的信息，影響房地產投資者的心理預期，有利于減少市場投機行為。

從融資角度來看，對保障房建設的融資*策有所傾斜，對于大型房地產企業在保障性住房建設資金的支持方力度在加大，開發企業的資金鏈在好轉。今年可能出臺的*策主要包括完善土地供應*策、鼓勵企業開發中小戶型住房、增加住房有效供給；充分發揮財稅、金融的調節作用，合理引導住房需求，特別是積極推進房地產稅收改革試點；通過加快修訂相關法律法規、嚴格商品房預售管理、加強銷售監管、推進城鎮個人住房信息管理系統建設等措施，規范房地產市場秩序。

今年樓市在呈現以剛需為主支撐市場的均衡狀態下，保障性住房供應量增大，其中公租房的供應量會明顯增多，有利于供求平衡及價格趨穩。從四方面加強保障房建設今年樓市將進一步堅持建立市場配置和*府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求，在住有所居上持續取得新進展的住房發展目標闡釋了住房制度“雙軌制”的發展格局，而且明確了未來完善方向。

今年保障房建設的發展重點在以下幾個方面：第一，進一步完善住房保障制度，加快住房保障立法，做到有法可依，為各項*策措施提供法律保障。實現應保盡保，保障覆蓋面繼續擴大，“十二五”末達30%左右。

第二，完善保障房融資機制，多元化拓寬融資渠道，吸引社會資金參加公共租賃住房建設和運營，破解資金瓶頸。第三，發展以租賃為主的保障性住房，實行廉租、公租并軌，統稱“公租房”或“公共住房”，實行“大同小異”的租賃補貼辦法。

所謂“大同”，即統一應予以保障的住房標準、按照市場化租金標準實行差額補貼；所謂“小異”即針對不同家庭的住房、收入、財產狀況，進行差異化的補貼。第四，進一步研究保障性住房的管理機制。

不僅解決中低收入家庭住房困難，而且不能忽視對公共住房的管理，形成愛護公房人人有責的道德觀念。同時進一步強化住房保障監管，充分發揮社會監督的作用，健全糾錯機制，確保陽光規范運行。

房價缺乏大漲支撐力今年的房地產市場，應該越來越表現出“總體穩定、結構分化”的特征。基于貨幣面和調控*策面的判斷，房地產市場的回暖并不意味著房價會大漲。

房價總體穩定，交易量的回升可能帶來房價的小幅回升。但由于二手房交易增加、調控力度不減等原因，新房交易量的回暖恐怕并不穩定，市場還難以形成供需兩個方面一致的樂觀預期，房價難現大漲的動力。

另外，從通脹的控制目標看，房價作為資產價格的屬性，也很難有大漲的支撐力，除非貨幣*策“大開大放”。“結構分化”也是今年房地產市場的一個重要特征，將表現為“產品結構、區域結構、行業結構和房價結構”四個方面的分化特征。

產品結構上，不同區位、戶型、目標群體的住房產品將會價值分化、市場分化，交易的表現會出現不同規律特征；區域結構上，一二線城市和三四線城市的房地產市場會表現不同；行業結構上，上市公司、央企及有海外融資能力的大型房地產企業的業績將會持續提高，但中小房企，尤其是缺乏創新能力的中小房企面臨被整合、淘汰的局面，行業的集中度提高。因此。

3.房價基本穩定的科學內涵是什么

華東師范大學東方房地產學院教授上海易居研究院房產研究組專家陳伯庚如何正確理解“房價基本穩定”的調控目標，是衡量調控成效的一個重要問題。

對此一直有不同的看法。一說是抑制房價漲幅過大，那么漲幅小一點是否就達到調控目標呢？目前房價漲幅已從兩位數降至一位數是否目標實現呢？說不清楚。

另一種說法是壓低房價水平，認為房價過高，要降30%~40%才到位。那么，大幅下降是實現了調控目標么？筆者認為，“房價基本穩定”的科學內涵應有三方面：一，控制房價漲幅。

房價基本穩定不能理解為固定不變，而應是在微幅波動中呈上升態勢。多大的漲幅才合理？撇開突發因素不談，假定原先的房價基本合理，其漲幅應與土地升值幅度相一致，與整個物價漲幅、特別是資源資產價格的升幅相適應，并低于城鎮居民人均可支配收入的增幅。

如果土地年升值幅度為1%，物價漲幅為2%，那住房價格漲幅的低限為3%，再假定人均可支配收入增幅為8%，扣除應對物價漲幅2%及其他改善需要，年住房價格漲幅的高限不得超過5%。由此得出的房價漲幅的合理度約在3%~5%區間。

二，擠壓房價泡沫。由于住宅資產價格受投資投機性需求拉動的影響特別大，容易產生虛假需求和虛擬價格，亦即需求泡沫和價格泡沫，遠離內在價值。

如2003年上海平均住房價格上漲24.5%，這同投資投機性炒房過度有密切關系，使房價泡沫激增，而在近兩年加強宏觀調控后，投資投機性需求大幅下降，房價就逐步穩定下來并微幅下降。在市場經濟條件下，投資投機性購房需求總是會長期存在的，房價也不可能完全沒有泡沫，關鍵是要控制在合理范圍內，國外把住房投資投機性需求的警戒線控制在住宅銷售總量的20%以下幅度內的做法，可以借鑒。

三，回歸真實價值。判斷房價合理與否的根本標準是房屋的內在價值。

價值畢竟是抽象的理論論證，具體化到現實價格，就表現為商品房成本加合理利潤，成本是基本穩定的，而利潤空間則伸縮性很大，一般規律合理利潤應是平均利潤。國外房地產開發企業平均利潤率為6%~8%，有的國家僅為3%。

以此為參照，我國目前房地產開發企業的利潤率明顯偏高，甚至高達30%以上。因此，回歸真實價值的關鍵是要控制利潤，使其限制在合理幅度內。

把房價基本穩定的總目標分解為控制房價漲幅、擠壓房價泡沫、回歸真實價值，三者統一起來就有利于掌握調控目標的具體標準，提高可操作性。