榮觀房產網土地成交價房價
1.樓面價7000元,房價應該多少
房價大約15000每平分米。
樓面價7000，房屋建安成本大概在2000元左右，一共是9000，各種稅費按25%計算2250，一共11250。然后，這個11250里面大部分是銀行貸款，買地房屋建造按周期3年計算，利息起碼超過3000.再總計11250。
銀行利息5個點左右，理財利潤超20個點，開發商把資金（包括貸款的）押進去3年，年利潤10%，就是30%利潤，利潤3375。綜上簡單計算，房價最少15000每平。
擴展資料
房價影響因素
一、基礎因素
所謂基礎因素，是指影響房價的最根本的因素。需要明確的是，開發商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那么，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤就構成了房價的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自占比就可以計算出一個新樓盤的房價。
需要說明的，由于各個城市關于房地產開發的*策不同，基礎因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費，變化較大，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。
二、增值因素
1、開發商的口碑
開發商的口碑實際就是指開發商的品牌。大家應該都會對品牌溢價有所了解。比如手機，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手機就是要貴一些，比如蘋果、三星。這其中，就包含了品牌溢價。
2、附贈裝修、車位
這個大家就比較好了解了，同樣情況下，精裝修的房子肯定比毛坯的貴，帶車位的房子肯定比不帶車位的貴。某些開發商為了將自己的房子賣出更高的價格，往往將裝修和車位捆綁銷售，而精裝修的和車位的價格已經遠高于其實際的價格，這樣的行為無疑損害了購房者的權益。
2.是房價決定土地價格還是土地價格決定房價
很簡單，地價影響房價，房價有反過來推動地價。就像鋼鐵影響汽車價格一樣。
關鍵問題是：我國居民安居的土地應為無償定量提供的，這樣房價就應該是由建設成本決定。因為土地歸全民所有，*府只是負責管理，就像主人和管家的關系一樣。可中國的土地全民所有權被*府剝奪又高價賣給居民，并且隨著房價提高而提升土地出讓金以牟取暴利。這樣房價又推動土地價格上漲。
所以，老百姓看到的是房價飛漲，而一旦房價有回落跡象，*府就會積極托市，與開發商一起維持暴利。
3.房價決定地價還是地價決定房價
這么說不準確，應當說，早期地價是影響房價的一個主要因素，后期房價是影響地價的一個主要因素。
舉個例子，有一大片空地，你買下了蓋起房子，那么你的房子要賣的時候，地價影響了你的房價，其它影響房價因素是材料、人工等。
房子賣出去，住人，做工廠，做公司等等，時間久了，房子慢慢不夠用了，這時你想在買地皮蓋房子，地皮的價格，不會按照原先地皮賣的價格賣給你了。因為房子慢慢變成稀缺商品，升值了。人工、材料不會有大變化，因為人工和材料相比于早期的供需變化不大。
那么地皮的價格就上漲了
但這只是表面因素，內在因素是供需關系的變化影響了地價和房價的變化。學學經濟學就知道了
4.是地價決定房價還是房價決定地價
國土部說，樓盤的地價成本并不高，有的每平米地價1720元的樓盤，房價賣12000元。 開發商說，樓盤的地價成本接近60%，最近出現的地王就是個好例子。房價，其成本包括地價即土地出讓金、前期費用、建安成本、銷售成本、稅金以及財務成本、管理成本等等。
開發商是怎么制定房價的呢？所有開發建設成本+利潤=售價。這是傳統的定價原理，已經不適合當下房地產商的定價了。開發商老板的價格制定會議，是不需要財務、成本核算人員參加的，只需要銷售部、市場部參與即可，主要是參照周邊的競爭項目價格，考慮市場價格走勢制定房價。老板們這時根本不需要考慮成本，但然，也不會考慮土地城本市多少，現實是，房價根本不會賠錢，再有，努力使房價能賣到多少比想實現多少利潤更科學也 更切合市場實際。
地價，即宗地的出讓價格，即宗地的若干年的使用權價格。它的價值原理是地租。也就是租用宗地若干年的租金。既然是租金，那么，它的租金價值取決于對該地的使用性質，耕地的租金決定于糧食或農作物的收益；工業用地的租金決定于工廠或產品的收益，商業用地的租金決定于商場的收益，土地不同的使用性質，決定了租金的高低。換言之，地上物業價值決定該土地價值。
基準地價，每個城市都有基準地價。商業用地價格最高，住宅用地次之，工業用地價格最低。基準地價不是不變的，是調整的，是*府參照當地的房地產價格（商鋪、住宅、廠房）制定并適時調整的。可以說，*府是看房價定制準地價。
房地產商是根據什么拿地？開發商是根據對未來房子的售價拿地的：未來售價可以預計，建筑成本可以預計。那么，售價—建等成本（含銷售、財務、管理、稅金等）—地價=利潤。開發商理論上接受的最高地價是利潤為零。從這里不難看出，房價決定了地價。
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