榮觀房產網城市房價評估
1.房價評估是哪個部門
房地產估價公司屬于社會中介類機構，是企業法人。
行業屬于當地房地產估價師及經紀人協會管理，也屬當地房地產管理局管理，資格等級屬省級以上房地產行*主管部門（省住房與建設廳或者國家住房與建設部）管理，收費及經營方面和一般企業一樣歸當地物價局及工商局監督管理。
房地產估價公司一般情況資質等級分三級，2007年左右，以前是分地區從事評估業務的。即一級機構全國執業，二級資質全省執業，三級機構當地地區執業。但現在資質等級取消了地區的限制，只是根據不同的資質等級對其房地產估價目的進行了規定。也就是說即使是三級資質一樣可以在全國承攬房地產評估業務，但不能承攬司法訴訟等業務。
2.幾種房地產估價方法的比較
1.市場法又稱為市場比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現行市價法等，簡稱為市場法或者比較法。
是指將估價對象房地產與在估價時點的近期發生了交易的類似房地產加以比較對照，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象房地產價值的方法。
市場法是房地產估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。
——類似房地產：在用途、建筑結構、所處地區等方面，與估價對象房地產相同或相類似的房地產
——估價對象房地產：一個具體項目中需要估價的房地產
——前提：交易市場已經形成
——比準價格
2.收益法也稱收益還原法、資本化法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的還原利率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。
本質
收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象價值的方法。
估價思想就是房地產價格等于未來土地上可得到的純收益折算成現在價值的總和。還原利率
是指用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。在采用收益還原法評估房地產價格時確定適當的還原利率，是準確計算房地產價格的非常關鍵的問題。
資本化率
資本化率又稱還原利率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。前者是把貨幣存人銀行產生利息的能力即利息率，后者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。
3.概念
是分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。
本質
是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。
運用成本法求取的房地產價格稱為積算價格。
重新購建價格
是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。
建筑物折舊
是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在估價時點的價值與在估價時點的重新購建價格之差。
還有一個假設開發法，我這里沒有寫的。
3.如何評估房屋所處的地段
一、CBD區域二三線適宜理財 何為CBD區域？就是指中央商務區，大體上商務功能大于居住，比如北京的CBD、上海浦東陸家嘴。
當城市人口增加及規劃發展時，城市的發展方向就向外某一個方向或幾個方向成爆炸式建設的。而當這個區域發展成熟，房價就會水漲船高。
所以需要在還未發展起來之前、房價還相對較低的時候，及早入手。一般有遠見的年輕人可以預測城市的發展方向，這種兼有居住和理財性的房子當然不會錯過。
所以，總體說來，這種撿漏的機會在二三線城市更好把握。 二、鬧市中心區適合白領租住 鬧市，就是城市中繁華的區域，可能有一個、可能有多個。
而這個地段的住宅也是城市一線房價的水平。但之所以為鬧市，就是因為居住的地方，人流較大、過于混亂、房屋建筑密度過高、社區較小等原因，且房價頗高。
所以對年輕人來說，在這個地方租房的可能性比購買居住更大。這個地段的住宅地產多以小戶型為主，白領若是在該區域購買一套用于自住都是一個不錯的選擇，就是生活成本會是一個比較頭疼的問題。
三、次繁華生活區居住性比前更佳 次繁華生活區距離鬧市不遠，沒有太濃的商業味道、生活味道較濃，大多是這個城市內比較早期的一些居民小區，所以建筑年代相對較早，這個區域新房也不會很多。有的新房產品也大多是以高層小戶型為主，且都具有一定的社區規模，但容積率也相對較高。
價格雖然不會比鬧市便宜多少，但勝在居住性更強，且生活成本略低，喜靜的朋友可以考慮。 四、老城區較節約生活成本 老城區的特點就是建筑年代較久，多以老式單位福利房及原著民自建房產為主，小區比例高。
本地居民比例比較高，居住氛圍好，生活成本相對不高。 而這個區域最大的特點就是交通便利，配套完備，綜合生活成本比較低。
但同樣的是這個區域的新房較少，而且價格也不會太低，市場上較多的是二手房。個人認為，如果是純粹居住的話，購買這個區域的二手房是最佳的選擇。
這個區域比較明顯的缺點就是視覺環境比較差，破街爛巷。 舊城改造的力度大的話會有一定的新房放量。
對于年輕購房人群而言，這種區域的房價相對不高，但生活比較方便，從節約生活成本及方便性上考慮，是個不錯的選擇。 五、郊區適合剛需以及養老地產 郊區都是遠離城市中心，處于城市的邊緣地方，但依靠快速交通干線使得居住者進入城市內的時間并不長。
就像北京的通州、河北燕郊、昆山花橋。雖然離城市都有幾十公里的距離，但很多人上下班時間都能控制在一個半小時內。
這種區域，房價相對都是比較低廉的，對于剛需購房群體而言，是相當不錯的選擇。當然，缺點是交通成本通常較高，如果晚上有應酬或者娛樂活動不太方便。
而郊區的綠化遠比城區要高、環境要好，對于身體素質較差的老年人來說，在郊區養老是個不錯的選擇。
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