為什么房價還在漲河北邱縣

1. 為什么房價還在漲

為什么房價還在漲

1.在國家嚴厲的調控*策下,為什么房價還在上漲

現在有點諸侯割據，地方*府要GDP，房產商要暴力，百姓要安居。

最倒霉是百姓。總理的話都當耳邊風，房產市場可以經歷房價和數量兩種泡沫。

近代大多數房產泡沫都是房價泡沫。上世紀80年代，東京房價猛增，供應卻沒有相應上漲。

上世紀90年代，香港房產市場也遭遇類似情況。房產市場易產生價格泡沫，因為一些獨特因素限制了供給的反應速度。

首先，房產建設與*府管制息息相關，與其所在社區關系尤其密切。成熟社區中，通常規定新建樓房不得超過一定高度和密度。

因此，這類社區實際上不可能迅速提高供給。其次，基礎設施建設耗時較長。

缺乏土地通常與基礎設施稀缺有關。基礎設施建設很費時間。

房價高時，假使資金充足，人們也對基建持謹慎態度，不敢一哄而上，擔心費時費力的基建結束后，房價已然回落。因此，即使在較長的一段時期內，房產供應也可能無法對漲價作出反應。

房屋數量泡沫比價格泡沫少見，而且持續時間不長。出現房量泡沫時，供給增加，房價遭遇下行壓力。

此時僅需增加貨幣供應，就可穩定房價。房量泡沫有時為建設泡沫，但往往伴隨建設周期一起結束。

因為一旦供給抬頭，房價將急劇回落。目前，中國正遭遇房價泡沫。

通過研究分析房價/收入比和房租收入，我們就可以判斷，泡沫是否已經產生，程度如何。如果城市里每平方米房屋均價為居民平均月收入的5倍-10倍，房市規模相對家庭總量大得多，高房價就很可能是泡沫。

成熟經濟體的房價/收入比應在1倍左右。在發展迅速的經濟體，比率可能為2倍。

中國房產價值都集中在大城市，其房價水平無法通過理性因素來解釋。中國的房租也正在上漲，而如果真是遍地都是閑置房，兩種現象無法互相解釋。

有人批評房產中介公司哄抬市場。除非市場待租賃房產都集中于一家之手，否則，難以積聚足夠的市場力量形成壟斷。

中國房產中介產業非常分散，因此，這種解釋很難成立。中國的房產泡沫與其他泡沫的不同之處在于，它有著前所未有的數量，中國不存在供給不足。

城市住房大多可分為單位舊房和私人住房。后者在過去十年突飛猛進，達6000萬套。

其中，約2000萬套由開發商在建。地方*府土地儲備大約還能再建2000萬-3000萬套房屋。

大量單位公房拆遷后再開發。在最近一輪再開發熱潮之前，單位公房量可能超過100億平方米。

相對于新建住房量，拆遷房數量不可能太大，否則，這些公房對地方*府來說就失去了商業意義。現有住房總量可能在90億平方米左右。

除了商品房建設，公司和*府也自行建房，分配給員工。農村也建設了大量住房。

在毗鄰大城市的地區，此類住房影響房產供給。如果郊區農田被重新規劃為城市用地，官方分類將農房變為城市住房。

獲得城市住房總量的可靠數字實在很難。人均住房面積數據還比較有用。

在大部分城市開展的調查顯示，平均住房面積為每人28平方米-30平方米。我們不知道這項調查覆蓋了多少人口，但是，這些數據肯定不包括農民工。

我們不知道這項調查是否將空置房計算在內。粗略估計，中國城市住房總量約為170億平方米，誤差區間為上下各10%。

盡管數據不精確，但仍可斷定，中國不存在絕對住房短缺的情況。如采用日本的標準，中國城市住房足以安置所有的中國人，所有農村人口遷到城市都足夠。

掌握投機型（而非其他目的）空房的數量，比掌握住房總體數據重要得多。雖然*府未能公布空房數據，但我認為商品房空房率為25%-30%，比正常市場情況下至少高出100%。

這種差異可被視為投機庫存，如同有人囤積黃銅，待價而沽。這種投機庫存的價值可能占GDP的15%左右。

更可怕的是，2010年-2011年將可能形成大量投機庫存。近期信貸收緊，擠壓第二套及第三套房購房者，導致全國交易量崩盤。

我從房產中介發現，大多數房產需求被納入調控范圍，即投機購房。可以假設，2010年-2011年，房產供給將接近GDP總量的15%。

房產*策調控抑制市場過熱，開發商勢必囤積供給，作為庫存。一旦再次放寬調控，投機行為將卷土重來，可能導致投機庫存價值翻番。

放松現有調控措施的幾率很大。部分城市的銀行已經逐步放開信貸。

地方*府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低，他們將陷入財*危機。

許多地方*府本已債臺高筑。地方*府負債超過收入五倍很普遍。

如果收入來源枯竭，地方*府會拖欠債務。有鑒于此，中央*府可能放松調控力度。

調控放松可能秘而不宣。*府改變心意，雖然短期內可緩解*府的財*困難，但是，一旦房產泡沫破滅，問題將接踵而至。

除了商品房空置，其他類別的房產空置率也居高不下。優勢群體或關系戶（例如，郊區的農民和可以自行建房的公司的雇員）不受市場約束，將占上風。

因此，這方市場的閑置率將比商品房市場更高。雖然這些房產不參與市場競爭，但它們卻參與租房市場競爭。

它們構成有效供給的一部分。計算房產市場過量時，也應考慮它們的閑置率。

即使中國的城市空房少于6450萬套，也將達到國際標準的一半。這仍相當于城市住房總量的20%，高于*高峰期的閑置率。

如果放松調控*策，空房量將超過城市住房總量的30%。中國的房量泡沫的規模的確前所。

2.房價為何在不斷上漲啊

就目前而言 1、國家堅決了貨幣寬松*策，流通貨幣膨脹，房價必定上漲。

2、當前中國經濟成為全球抵御金融危機的主要支柱，而房地產業是中國經濟的支撐產業，中國要發展房地產產業是必不可缺的版塊，中國的發展是必然的，而且迅速到讓其他大國強國都擔心，那房地產業的將來也是毋庸置疑的 3、百姓永遠都說房子貴，福州的房子應該每到15000吧，福州的城市發展在國內排得上的，可發展資源，后被資源豐富，戰略地位重要，不拿福州的將來和北京，上海比，但發展空間還是相當大的。 4、2009年，上半年做股票，瞎子都在賺錢，下半年就輪到房子了，金融危機企穩，房價在5月就已經拉開了上漲的趨勢，后面必定有更大的漲勢。

5、過去的30年，中國發展，翻天覆地的變化，其實那只是一個開始，未來的30年才是中國飛速發展的時期，在國際的舞臺上確定重要位置，人民幣的地位甚至都開始危機美元，國家發展，房價必漲，現在需要房子的人有多少，這么大的需求，這么大的空間（中國有這世界1/5的人口），相比現在的價格算高嗎。房價要想便宜~ 地久必須便宜~ *府會不會把地賣便宜？？？？。

3.中國的房價為何一直處于上漲趨勢

我們認為，中長期支撐國內房價上漲的主要理由有三點。

第一是商品房供應難以快速提高，第二是商品房需求仍將保持旺盛，第三是土地供不應求導致購地成本的不斷上升。隨著全國土地供應逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，地價也開始持續快速上升。

我們預計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產泡沫的破裂。而高地價抬高了商品房的成本，自然也將轉移到售價中去，再次推高房價。

給予房地產行業“推薦”的投資評級。供給難以快速提高隨著2004年嚴格土地出讓、收緊地根的調控*策陸續出臺，04年土地購置面積增速迅速下降，05和06年均出現負增長，04年以來新開工住房面積增速也出現明顯下滑。

與此同時，04年針對房地產等固定投資增速過快實施的宏觀調控，也使得當年土地開發面積從高速增長變為同比下降11%，并導致了2005年住宅供給套數的負增長。我們可以看到發現，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現供不應求的狀況，可以說從2004年開始的土地調控*策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。

我們認為，未來有效供給難以快速增加。地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。

根據**最新土地規劃，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝（其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地）。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。

因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。盡管目前*府已經將加大普通商品住房供應作為健康發展房地產市場的大事來抓，但是“70/90” *策的徹底落實尚且任重道遠。

因此，我們認為商品住宅供給方面難以快速增長。需求仍將保持旺盛從支持商品住宅高需求的經濟環境來看，目前我國宏觀經濟已經連續四年保持10%以上的高增長，在此基礎上，城鎮居民收入有了更快的提升，特別是今年以來，同比增長一度接近20%。

目前我國人口結構分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業高峰期，既有首次置業需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業的黃金期，具備一定的經濟實力，且多半已經成立了家庭，是購買商品房的主力*。另外，隨著我國近年來文化教育的普及和高校的連續擴招，普通高校畢業生逐年大幅增加。

而這些大學生畢業后，基本上還是留在了城市里，5-10年后這些人即面臨首次置業的需求。以上是從自住的剛性需求角度考慮，從房地產投資和投機的需求角度看，我國處于長期低息的經濟環境下，流動性過剩；并且匯改以來人民幣加速升值，目前仍有巨大升值壓力；再有，國內通貨膨脹抬頭，人民幣對內貶值；種種因素導致投機和投資的境內外資金一起涌入樓市，迅速推高了房價。

這部分需求，直接導致了樓市泡沫的產生和膨脹，是目前*府在房地產宏觀調控方面嚴格控制的對象，前期出臺的房貸新*策、以及未來將要推行的物業稅，矛頭都是指向這些需求。我們認為，在宏觀調控*策的影響下，這部分需求有可能減緩，但是不可能完全抑制。

牽制住這部分需求，仍然難以撼動房地產市場供不應求的局面。購地成本不斷上升近幾年，隨著全國土地供應逐年趨緊，土地資源的稀缺性越來越突出，地價也開始持續快速上升。

截至06年末，全國平均土地購置成本已達到2000年的2.4倍，年均復合增長率高達15.5%。07年前9個月，全國重點區域長三角和珠三角地價漲幅同比上漲均接近20%。

今年以來，國內房價急速上漲，以上市公司為主的開發商更是加大了對土地的爭奪力度。公開拍賣的土地成交價往往達到起拍價的兩倍以上，各地“地王”不斷刷新，被拍地塊樓面價高于周圍商品房售價的情況亦時有發生。

我們預計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產泡沫的破裂。而高地價抬高了開發商建造商品住宅的成本，這部分自然也將轉移到售價中去，再次推高房價。

*策效果有待觀察從本輪房地產宏觀調控*策的出發點來看，調控的主要目標有三。首先，控制房地產投資過熱的情況，促進房地產市場持續健康發展；第二，抑制房價過快上漲；最后，合理改善住房供應結構，大力推進廉租房制度建設，著力解決困難群眾的住房問題。

從近年來房地產投資與固定資產投資增長情況看，兩者在03年維持在30-40%的高位，并在04年2月達到歷史峰值。隨后在緊急出臺的宏觀*策調控下迅速回落，房地產開發投資增速在05年下半年跌到了25%以下，開始顯著落后于固定資產投資，到06年2月下探到19.4%的谷底。

而后房地產投資增速開始逐步回升，進入07年更呈現出加速上升的態勢，增速輕松越過了25%的合理水平，并反超固定資產投資，再次顯示出偏熱的跡象。從全國三大區域的房地產投資情況來看，中部地區的投資增速一直處于較高水平，近年來始終維持在25%以上；西部地區則從05年以后超越東部，緊跟中部的投資步伐；而經濟最為發達、投資占比最高的東部地區，投資增速從04年開始下降，06年在低位徘徊，07年有所反彈，但仍處在25%以內的合理水平。

應該說，針對房地產投。

4.為什么房價一個勁的漲

一定會漲價的，買房子趁現在買吧，以后價格會更高的。

就目前的形式，房貸利率會進一步提高，土地價格在國家大力控制建筑用地后還會一直上漲，加上人工費用高，開發商為了不虧損，會繼續提高房屋的價格，基本是不會回落的，除非全國房地產老板紛紛跳樓

房價上漲是在所難免的，隨著生活水平的提高，城市人口的膨脹，房價會一直漲，這個事情是國家越打壓他就漲的越快！！跟彈簧的原理是一樣的！國家剛說不練，害的還是老百姓！

除非國家撥款每個省份蓋上很多的房子！只要成年的男性都可以便宜買到，那時候供過于求自然房價就下來了！！你們說對不對~

大城市的房價畸高，不具備典型性。我們這里的分析以西部城市西安為例來分析。根據官方（陜西省物價局）所公布的資料顯示，西安房價的結構如下：

磚混結構建筑普通住宅售價在2200~3100元/平方米，均價2600元/平方米，框架結構住宅售價3200~4000元/平方米，均價3600元/平方米，寫字樓售價5500元/平方米。

以磚混結構建筑普通住宅為例，售價構成：

前期費用160~200元/平方米（這個費用是很讓人生疑的，都是些什么樣的費用？能公布其細目嗎？竟占到房價的近1/10）。

土地成本600~900元。這是房價中最大的一塊，占到了房價的30~40%！甚至超過了建房的成本，讓人不禁要問：到底是房貴還是地貴？這一塊收入是裝進了*府的口袋。而*府的土地是從哪里來的？是在拆遷過程中，向私宅戶主無償收繳的，是沒有成本可言的土地。既然如此，為什么又賣得這樣貴，這合理嗎？讓我們再往下看：

建筑及拆遷安置費：700~800元/平方米。

看看這個數字你就會明白，建房的成本實際上是很便宜的。實際上不過500~600元/平方米，這才是房地產商的成本線。

稅收：200~300元/平方米。

管理費：200~300元/平方米。

僅這兩項便占到了房價的25% ！如再加上土地費，*府在售房的收入中拿走了超過了一半。

看了上面的分析，你就會明白，房子為什么如此貴。

而且我們還沒有計算房地產商的15%~20%的利潤。而美國（所有的發達國家）房地產商的利潤只有5%。在中國，房地產是產生百萬富翁最多的暴利行業。