福州房價未來走勢

福州房價未來

1.房價還會降嗎

你的看法和大多數的買不起房子的人的想法一樣，按照福州官方的解釋是：福州市房地產管理局官員此間稱，當前福州市房價運行總體是穩中有升，房價指數上漲平衡，主要是新建商品住房房價指數漲幅偏高。

據分析，福州房價漲幅偏高，原因多方面：其一，受土地資源的限制，土地一級市場競爭激烈，地價上漲明顯；建材、建安成本、人工費不斷上升，住房品質提升，環境配套不斷完善，也增加房地產開發成本，從而推動房價上漲。其二，市場需求旺盛，供不應求。

這主要表現為福州近年來經濟持續快速發展，市民收入持續增長，人均可支配收入同比漲幅在全國省會城市居于前列，催生住房消費需求；作為著名僑鄉，僑資和民間資金雄厚，市民購買力強，改善住房條件需求日益強烈；海外鄉親和外地人看好福州居住環境與投資置業增值前景，到福州購房置業明顯增多，使福州商品房近六成為非城區人購買。此外，投資性購房因素也加劇房價上漲。

其三，福州房價長期基數偏低，一直以來整體增速低于沿海地區同類城市，房價上漲所對應的漲幅比較高。統計數字顯示，在全國七十個重點城市中，去年十二月福州房價指數漲幅為百分之七點六，排名第七，其中新建商品住宅房價指數上漲百分之九點八、居第四位。

從房價絕對數來看，去年福州市區商品房均價為每平方米四千零六十元，在國家建設部確定的四十個重點城市中處于中等水平。面對房價不斷攀升，福州市著力構建多層次的住房保障體系，解決大多數中低收入家庭的住房困難。

據該市房地產管理局近日透露，經濟適用房、限價房、廉租房等多種形式的社會保障房項目，二00六年已動工十四個項目，共二百五十五萬平方米；今年力爭再啟動建設二百萬平方米，強化對城市中低收入家庭的住房保障。同時，福州將進一步加強廉租住房制度建設，全面啟動實施廉租住房租賃補貼、實物配租和租金核減等多種配租方式，建立穩定的廉租住房資金籌措渠道，擴大廉租住房制度覆蓋面，緩解中低收入家庭住房困難。

所以判斷未來相當長一段時間福州的房價還會繼續上漲，但是漲幅有限。

2.福州現在的房價怎么樣啊會跌嗎

福州的房價應該會穩中有升。

8月，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲1.7%，自2014年9月以來首次轉正，這也是最近16個月來首次出現半數城市房價上漲。業內專家認為，隨著房地產調控六年來最寬松*策出臺，以及連續降準降息帶來的負利率時代，房地產保值增值功能彰顯。

但當前樓市并非整體向好，而是僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分三四線城市的樓市仍在泥潭中苦苦掙扎。對于三四線城市來說，去庫存仍然是開發商未來很長一段時間內要面對的課題。

而在一線城市，由于房價均價不斷攀升，遠遠背離當地居民的購買力，加上一線城市人口導入趨勢正在放緩，人口老齡化趨勢正在上升，市民住房需求整體已有較多改善，所以僅靠需求端的力量也很難將高房價繼續上推，負利率也再難使房價出現飛漲。

3.福州市的房地產前景如何

回顧上世紀90年代中期，有一個在全國房地產領域都熱得發燙的概念――“華南板塊”。

這個區域市場地處中國改革開放的最前沿――珠江三角洲地區，它經歷了十幾年的改革開放，積累了巨大的支撐房地產的經濟能量，有大量的區域內和港臺消費者支撐、房地產開發初期豐富的土地儲備，千畝的超級大盤，引領全國的開發理念……參看了那個區域的樓盤，幾乎所有的項目都有自己十分鮮明的訴求，吸引著消費者的注意力，對很多城市的房地產開發都產生了相當大的影響，但是，在那個區域，有一個現象是學不來的。在華南板塊，幾乎所有項目的小區道路都十分奢侈，雙向四車道加上兩旁的綠化，不亞于公共道路，一些超級大盤甚至直接把公交深入到小區內部，這個共性現象十分耐人尋味。

小區的道路如此奢華用地？有些像在玻璃制品中使用較多的黃金點綴！從經濟規律推測――形成這種局面的原因只有一種可能，土地資源的價格過于低廉！這么熱的市場，土地資源的價格怎么可能便宜到可以讓廠商奢華使用？據說華南板塊的很多項目都是在開發區熱時，以工業用途拿到的土地，計劃建設工廠的，后來經濟背景轉變，住宅市場看好，這些土地都適時地轉變為住宅用地，開發商才有資本奢華用地修建小區道路，這個說法應該可信。二、福州別墅的特別階段類似現象也可以用來分析、推測福州的別墅市場。

05年前后是福州別墅市場很熱的時間段，那個時候的別墅，很多別墅的價格都在每棟百萬元左右，而且產品多坐落在距離市中心不遠的地點，供應充足消費熱情，福州大有普及別墅的態勢。這種土地坐落本不應該開發成別墅的，道理很簡單，別墅是特別耗用土地的產品，因此它只能出現在土地價格更低廉的偏遠區域，汽車時代和別墅的消費者具有購買汽車的能力，形成了支撐別墅相輔相成的因素。

假設一棟別墅占地一畝，每棟別墅百萬元，看看開發成為公寓是什么結果？或者說開發別墅的機會成本是多少？假設土地的容積率為2，每平方米售價5000千元，那么，每畝土地的開發價值為600多萬元。之所以開發成為別墅，同樣也只有一種解釋，就是開發商獲取土地的成本比較低，單純從獲取成本角度來看，開發別墅還算經濟，只是機會成本比較高。

即使福州價格非常昂貴的別墅，例如每棟1000多萬元的江南水鄉溫泉別墅，如果臨江公寓按照每平方米20000元的價格計算，開發價值也在2000多萬元。再作一系列假設，如果擁有這些土地的開發商很清楚這種機會成本；如果擁有這些土地的開發商屬于戰略土地儲備，不是那么急于開發，福州或許不會出現這樣的別墅產品。

正是因為這些假設不成立，當時福州別墅的價值被嚴重低估了，形成了巨大的別墅炒作空間，多數別墅在短短半年多的時間內便在二手房市場上價格翻番，很多開發商也是在二期產品開盤時，“惡狠狠”地上調價格。說句題外話，如果沒有當時別墅價格的大幅度上升，福州大有普及別墅的勢頭，多虧了價格上升，才制止了這種消耗能源過高的產品，否則也是災難。

在論說這個問題的時候，還必須提及供求關系。福州別墅的價格之所以沒有更上一層樓，在06、07達到相對價格阻力位，是因為別墅供應比較豐富，在距離市中心不遠的區域，別墅項目很多，而福州的房地產市場又是一個輻射力有限的城市，別墅的消費市場不是很大。

如果這類現象出現在上海、杭州等輻射力較強的城市，紛至沓來的周邊城市消費者會簇擁別墅價格再上新臺階的。直到福州的住宅市場跨越閩江跳躍到烏龍江區域，福州，才顯出了真正意義上的別墅，請別誤解――是從別墅應該坐落地點角度而言。

如果，你對后勢國民經濟看好，居民收入還能夠提升，能夠逐漸派生出更多的別墅需求，慢慢消化最近幾年釋放的別墅供應量，就能為別墅價格提升奠定雄厚的基礎，具有特別時代的產品――在不應該建別墅地段上建造的別墅，應該具有很好的市場前景。三、福州的城市相對疆界中國城市的主流發展模式是攤大餅，上海、北京等城市的大餅已經攤得足夠大了，城市規模到了一個相對瓶頸的空間，動輒數小時的車程，很難想象城市區域再進一步擴展了。

這些城市的進一步發展，應該是整合周邊城市，和那些城市聯成城市群，形成更大的區域經濟。比如上海的白領開始居住在蘇州打“鐵的”（坐火車）上下班了，北京的消費者驅動了河北小城的住宅市場。

這樣的城市，如果別墅建設在恰當的區位上，相對位置不會有太大的變數了。與這些城市相比，福州的大餅剛剛開始攤開，即使現在坐落在比較邊緣區域的產品，與市中心都維持在30分鐘以內的車程距離，如果對福建（海西）未來看好，這個區域中心城市之一的福州（另外一個中心城市廈門受地理因素制約，很難攤大餅），它攤大餅的空間應該很大，未來福州市區會與閩侯、長樂、福清等縣級城市聯成一片，形成大福州概念。

如果城市擁有這樣的發展前景，福州目前的別墅在未來發展中的相對位置也會有變化的空間，這種變化的概率就是投資的收益率。

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