榮觀房產網決定房價的因素
1.房價的決定因素是什么
我國房價過快上漲基本原因在于供應不能滿足需求。”中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在日前召開的第二屆中國環渤海房地產論壇上表示。
牛鳳瑞認為，從需求來看，我國是一個有13億人口，正處于完成工業化、加速城市化階段的發展中的大國。特殊的發展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮增量人口的住房需求；由于經濟的持續發展和居民收入的持續提高，消費結構升級拉動的城鎮居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進行的舊城改造而導致的被動住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被動住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房價上漲的基本動因。從供給方面看，偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，限制了城鎮住房建設空間的拓展；住房基本保障制度建設的滯后，混淆了市場機制和社會保障的界限，影響了人們的思考方式，提高了中低收入階層的購房預期。
牛鳳瑞認為，抑制房價過快上漲，基本途徑是多建房，建好房，增加住房的有效供給。牛鳳瑞分析后表示，市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標志。現實的房價是市場供求關系多年積累的結果，當期現房可能是兩年之前開工建設的，購房資金可能是多年的積蓄。所以，判斷房價上漲是否過快（慢），不僅要看當年同比增幅，還要看上年房價基數，乃至以往多年的房價基數。我國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如，2000年至2004年北京房價年均增幅為0.78%，是一個房價四年基本沒有變化的基數；計入2005年高幅增長的房價，五年平均增速為4.2%，而同期城鎮人均可支配收入增速為10.4%；計入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房價增速為5.7%，仍低于同期城鎮人均可支配收入平均增速4.7個百分點。
牛鳳瑞表示，房價變化是市場優化房地產資源配置的基本形式，是調整住房供求關系的有效杠桿，也是調節住房分配關系的重要杠桿。低房價首先有利于富人過量占有住房，稀缺資源的低價更容易造成浪費和低效使用。所以，房價近兩年多過快上漲固然應該引起高度警惕，但從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，仍在可以接受的區間。我們既然要建設市場配置住房資源的體制，就要承受體制轉換的“陣痛”，但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。在房地產*策設計上，既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負面影響，強化*府在市場失靈領域干預的作用，對房地產市場實施正確的調控，又要著力完善住房保障體制；要在合理劃分市場機制和行*干預的邊界、中央*府和地方*府事權財權合理匹配的基礎上，根據公共財力提供的可能性，增加公房建設，滿足低收入階層住房基本需求；要堅持改革的方向不動搖，充分發揮市場配置房地產資源的基礎作用，利用價格杠桿調節住房分配，逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求
2.決定房價的因素有哪些
決定房價的因素有： 1、房屋本身的因素。
房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋竣工后即進人折舊期，而土地使用年限從開發商拿到土地使用權證算起，住宅用地最高期限為70年，從開發商取得土地使用權證之日起過一年少一年。
另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優勢多了。 如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價錢就和其他的難以相比了。
此外，房屋的裝修也會影響到房價，有的購房者選擇購買二手房就是看中了其“即買即住”的優點，如果房屋本身的裝修很好，那么買方人住后就無需重裝，裝修省了錢，那么自然在房價里就應有所體現了。 2、環境因素。
環境因素比較復雜，既有自然環境，又有社會環境；既有小環境，又有大環境。比如小區的平面布局、設施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。
再如社會環境，在同一土地級別地區，有的地區適合經商，有的地區適合居住。 此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中小學區，都會對房屋價格產生較大影響。
比如眾所周知的教育地產，如果房子處于某重點中學、小學的學區，那么即使是房齡再老、裝修再簡陋那么價錢也是相當可觀的。 3、心理因素。
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區域同地段的新建商品房單價便宜8%。
3.有哪些因素會決定一個房產的價格
房價的影響因素
一、經濟因素。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財*收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。
二、社會因素。人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
三、行*與*治因素。與經濟和社會因素不同，行*和*治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行*和*治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規模，收緊銀根*策，會使所在地的房地產需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。
四、房地產內在因素和周邊環境因素。 這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。
4.影響房價的因素有哪些
我們都知道很多購房者在選擇購房時最關注的就是房價，但是，房價的漲跌不受不自己控制，決定房價的因素有很多，不單單是樓盤的好壞決定的。
那么，房價到底受到哪些因素的影響呢？1、*治因素影響住宅價格的*治因素包括：戰爭、動亂、*府機構大的變動或重大*治性*策出臺等。2、經濟因素影響住宅價格的經濟因素包括：（1）經濟增長速度經濟增長迅速，居民收入相應提高，購買力增強，住宅價格就會提升；反之，則會使住宅價格下降。
（2）物價、工資及就業水平物價變動導致貨幣價值變動而波及住宅價格，由于房地產具有保值性、增值性，一般物價上漲時住宅價格上揚幅度更大；工資及就業水平提高，居民收入增加，會促使住宅價格升高，反之則令住宅價格降低。（3）儲蓄率儲蓄率提高，表示居民購買能力增強，住宅價格也會跟著上漲；反之，則房價下跌。
（4）財*及金融狀況財*和金融狀況反映了一個城市或地區的經濟狀況，直接影響住宅價格。不良的財*狀況會導致*府購買力下降，金融狀況惡化會導致銀根緊縮，二者都會使住宅需求減退、價格下跌。
（5）利率較高的銀行利率會增加住宅買賣雙方融資成本，使住宅交易行為受到抑制，從而導致住宅價格下跌；而較低的銀行利率則會對住宅投資者起到激勵的作用，有利于住宅市場價格的上揚和市場的繁榮。（6）地價具有資源稀缺性、有限性的土地是住宅產生的“原料”，住宅價格起伏和地價漲跌密切相關。
3、行*因素影響住宅價格的行*因素包括：（1）土地利用規劃及供應管制土地的用途由*府規劃管理部門確定，土地利用的容積率等對單方住宅的土地成本影響很大；*府通常通過土地出讓計劃來控制進入市場的土地數量，從而影響了住宅市場的供應數量和價格。（2）房地產稅制契稅、房產稅、土地增值稅等影響住宅交易量的增減，稅率降低則鼓勵交易，住宅價格上升；反之亦然。
（3）住房*策國家的住房*策極大的影響著住宅市場的價格。中國長期以來實行的福利分房制度，導致商品住宅市場空間狹小，居民的購買力與商品住宅市場價格脫節；1998年停止傳統的住宅實物分配制度，必將推動居民個人對商品住宅需求數量的提高。
（4）*策法規*府對住宅開發或交易的限制或鼓勵性*策，對住宅市場價格有很大的影響。（5）城市規劃城市規劃隨著經濟發展、人口增長而作局部或通盤調整，如增加新的可開發區域或允許對舊城區進行更新改造，則有利于住宅市場的發展。
（6）公共建設交通條件的改善會令地價上漲，進而帶動住宅價格上升；電力、上下水、煤礦氣、熱力、電訊等公共設施建設都對住宅價格有重要影響。4、社會因素影響住宅價格的社會因素包括：（1）人口狀態人口增長率高或人口集中的地區，存在較大的潛在住宅需求，有利于住宅價格上調。
（2）家庭結構核心家庭增加、復合家庭較少、離婚率提高等會令家庭戶數增加，從而導致對住宅需求的顯著增加，成為城市住宅價格上漲的重要推動因素。（3）社會福利社會福利狀態會影響社會生活水準，進而影響住宅價格。
若住房亦成為福利品時，則需求降低而使住宅價格趨于平緩。（4）社區環境良好的社區環境與和諧的鄰里關系，能促進住宅價格的提高。
5、自然因素影響住宅價格的自然因素包括：（1）位置即地段屬性。人們常說，成功的房地產開發取決于位置、位置、還是位置。
這句話說明了住宅開發項目對土地位置的極端敏感性。地段好、工商發達、交通便利、人口集中的地區，住宅價格較高；城市規劃中均確定有生活、商務、生產等核心區，離此區域越遠，住宅價格也越低。
（2）面積住宅開發項目的占地面積規模，影響住宅開發的規模效益。適度的居住區開發規模，有利于降低開發成本，進而降低住宅價格。
（3）周邊自然環境良好的自然環境，有利于提高住宅的價格。市*設施和公共配套設施完善程度：完善的市*設施和公共配套設施，能大大提高居民生活的質量，也有利于住宅價格的提高。
6、其他因素建筑物式樣外觀、設計水平、設備狀況、施工質量等其他因素也對住宅價格有較大影響。一般制訂房價的時候考慮幾個方面的因素：第一個是市場，這也是最重要的因素；第二個是產品的品質和配套設施、裝修情況等；第三個就是所花費的成本；第四個就是要考慮到周邊樓盤的競爭情況、供求關系等。
知道了影響房價的六大因素，我們就可以在買房根據房地產市場的情況進行預判，大體預算未來房價的走勢，從而做出是否買房的決定。這樣的話，可以在買房時做到有備無患，以更加合理的價格，買到適合自己的房子。
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