房價的組成

1.房價的組成是哪些部份

房價的構成主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市*公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分：

土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

2.構成房價的因素是什么

歷次新*都沒有降低房價；這次也不會例外。

歷次的新*都是為了一個簡單的目的：控制房價上漲，而不涉及房價的根本，土地財*。

有個數據被引用了多次：土地的價格和各種稅費占房價的70%; 20%的是建筑成本，10%是開發商利潤。

所以新*在不涉及70%的土地價格和各種稅費，房價是不可能降低的。因為將之那里？建筑成本還是開發商利潤？

以上結論是基于，經濟形勢一直向上，且高房價還在老百姓的承受能力以內，他確實可以這樣子玩下去；但是再引用以下的數據：

房價的整體趨勢是什么？

是崩盤；

現在中央*府監控下的100個城市的平均房價是多少？

百城平均房價9000左右，就是說一套100平的房子，要100萬；

天，都少人能夠存夠100萬？再爆一組數據，中國交個稅的人數有多少？

2500萬人，也就是說全國收入超過3500元得人只有2500萬人；

最起碼能買的起的人，比例不高20%;

那老百姓還不住房子么？太高了！

不超過三年，必跌無疑！跌倒2000一平方都會的。

3.房價的構成要素

城市房價（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。

(1)土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。由于國家對經濟適用房的土地供應采用行*劃撥的優惠*策，取得土地的費用很低，因而房價相對較低。

(2)前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。以上海為例，包括項目可行性研究費、勘察設計費、勘察設計招標管理費、勘察設計監理費、代理施工招投標費、建設監理費、建設工程執照費、工程預決算審計費、新型墻體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費、“三通一平”費、移建拆除費、人防費、綠化費、臨時用水用電費、臨時占路費等。

(3)配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。其中城市基礎設施指道路、排污水系統、供電、供水、供氣、電話、通訊等設施，當房地產為住宅項目，會花費公建設施配套費。這些設施又可分為“大配套”和“街坊內配套”兩種，大配套指開發項目地塊以外的，街坊內配套指開發項目的地塊以內的。配套費在不同城市的具體名稱各不相同。從規范的角度講，今后大市*配套設施費等公共產品的費用，應逐步改為由城市財*承擔。

(4)建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。其中，直接工程費包括人工費、材料費、施工機械使用費、施工現場經費（如臨時設施費、管理人員工資費、工程排污費等）。間接費主要有建筑施工企業管理費、財務費用和其他費用。

(5)管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

(6)銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

(7)利息通常是指房地產開發項目貸款利息。

(8)稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

(9)利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本（包括土地取得成本）以后的余額，以上九項因素反映了中國城市房價構成狀況，每一項因素的變動都可能影響房價總水平，所以房價是在不斷變動中的動態概念，所謂房價的基本穩定也是相對的。

房價的組成