榮觀房產網房價和地價的關系
1.研究地價與房價的關系用什么分析方法
一、房價與地價 （一）房價與成本 土地成本是房屋成本的重要組成部分。
因此，在探討房價與地價的關系之前，首先應該探討房價與一般性成本的關系。 在市場經濟條件下，房價的形成是極其復雜的。
有房地產本身的因素，如區位、環境、樓盤品質等等；有房地產以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負高低、投資和交易成本等等。有經濟的、*治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關系。
供求關系的不斷變化導致市場價格的不斷變化，形成新的均衡價格。在價格的形成機制中，成本起著很重要的作用。
對開發商來說，只有價格高于成本才有利可圖。即使某個開發商在一個項目上虧本，總體上他也會在其它項目上盈利，否則就只有虧損。
即使某開發商虧損破產，整個行業也會贏利，否則整個行業就會萎縮，連基本的簡單再生產都維持不了。因此，成本是決定價格的基本因素。
但這并不意味著任何開發商都可以以自己的成本定價。一方面，成本是通過影響供求關系來影響價格的。
如果成本高于市場價格，供應就會減少，直至供不應求而價格回升。如果成本遠遠低于市場價格，就會有新的投資人加入，導致供應增加，價格降低。
同時對土地的需求增加，進而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價格，指的是全行業的社會平均成本。
在房價不變的條件下，以平均成本生產的開發商，可以獲得平均利潤；低于平均成本生產的開發商，可以獲得超額利潤，如過去以協議出讓獲得土地的開發商；高于平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發商都會同時考慮未來房價和開發成本兩個方面（當然也會考慮其它因素）來決定是否投資。
（二）地價在房價形成中的作用 當前對房價和地價的關系，有兩種截然不同的觀點。一種是“成本推動論”，認為地價上漲推動了房價上漲。
一種是“需求帶動論”，認為房價上漲引起了對土地需求增加，帶動了地價上升。這兩種觀點都是不全面的。
房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲→開發成本增加→房價上漲→預期房價上漲→開發商增加投資→地價上漲，這樣就形成了一個價格循環機制。
在這一過程的前一階段，是地價上漲引起了房價上漲，而在后一階段，是房價引起了地價上漲。倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入“雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋”的怪圈。
由于影響房價和地價的因素非常復雜，價格循環機制的任一個環節都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動，進而牽動其它環節。譬如由于對征地拆遷補償增加，引起地價上漲；建材成本增加，可能引起房價上漲；市場的投機行為，引起房價預期上漲；*策鼓勵或市場預期，引起房地產開發投資增加等等。
需要指出的是，這個循環機制不會無限制的單向發展，因為每一個環節都是受約束的，隨時會被外力修正，否則就會形成房地產泡沫。比如，房價上漲會受到有效需求的約束，不可能無限制的一路上漲；大眾的心理預期隨時會變化，不可能總是看漲；開發商投資會受到宏觀調控的制約；土地購置量會受到土地供應計劃和土地規劃的制約等等。
2004年曾有人以“上半年土地平均價格增長了11.3%，高于全國平均房價增長10.3%的水平”為依據，推論“2005年上半年全國土地招拍掛價格的漲幅已遠遠超過了房價的增幅”，進而證明土地價格高漲推動房價上漲，但這種推論是站不住腳的。首先，數據來源不同。
該觀點引用的土地價格數據來源于國土資源部，房價數據則不知來源于何處。不同的數據來源，其統計部門、統計方法都有差異，簡單的比較顯然會有較大的誤差；其次，數據口徑不同。
土地平均價格是土地出讓價格的平均值，包括了協議出讓價格和招拍掛出讓價格；而且這里的土地也不僅指房地產用地，還有其它行業的用地。全國平均房價以房地產項目為統計對象，其中又包含經濟適用住房的價格，而 經濟適用房的土地是劃撥的。
兩者的統計口徑不同，又怎能比較呢？ 即使數據來源、統計口徑方面具有可比性，也不能簡單得出高房價是高地價推動的結論。從成本角度考慮，房價的漲幅等于房價各構成部分漲幅的加權和。
因此，某項成本對房價的影響程度，一是取決于該因素在房價中的比例，也就是該因素對房價的影響權重；二是取決于該因素的上漲幅度。只有比例大且上漲快的因素才是推動房價的主要因素。
僅僅因為土地的上漲幅度高于房價的上漲幅度，就認為地價推高了房價的觀點是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本占房地產開發成本的比重也很大，其對房價的影響是不能忽略的。
地價對房價的影響要具體進行分析。我們常說的“地價”，有“毛地價”和“熟地價”之分，其內涵是不同的。
毛地價是指*府收取的土地出讓金和市*基礎設施配套建設費。熟地價是指經過征地、拆遷和市*基礎設施投入，符合通平條件可直接用于建設的土地價格。
協議出讓的地價一般是毛地價，而招拍掛的地價多是熟地價（包括生地熟賣的情形），所以協議出讓和招拍掛出讓的價格不能直接對比。嚴格的說，熟地價中的征地拆遷費用，并不是。
2.簡述容積率、樓面地價與房價的關系
1.計算公式：樓面價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建筑面積還有地下和一些不算容積率的面積）
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格，二是規劃容積率。
2.計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用用規劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米（一畝約666.7平方米）
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