香港房價區域分析2020

1. 香港房價分析

2. 香港房價區域

1.香港房價為何屢創歷史新高

香港房屋交易量夏末激增，推動反映香港房價的中原城市領先指數（Centa-Cityleadingindex）創下歷史新高。

緊接著，上周五又傳來香港史上最貴房產出售的消息。據《信報》報道，一套位于山頂的豪華公寓以4.7億港元（合6,100萬美元）的天價售出，合每平方英尺75,806港元。

但香港并非只是豪宅的價格在飆升，普通住宅的價格過去兩到三年也上漲了一倍。如果你想在靠近香港中央商務區的地方買一套過去25年內修建的、面積700平方英尺（約65平方米）的兩居室，估計要花100萬美元左右。

一些分析人士說，要搞清楚這些令人咋舌的高房價，需要找到新的分析方法。巴克萊資本（BarclaysCapital）新近在一份報告中將香港歸類為產權驅動型、而非住房按揭貸款驅動型樓市。

也就是說，在香港，公寓房更多地被視為儲存財富的“保險箱”，而不是用來居住的房屋。為證明這種逆向分析，巴克萊資本的分析師指出，香港樓市總體的杠桿比率在降低，買房用于自住的人也有所減少。

2011年人口普查數據顯示，香港60%的房屋擁有者沒有背負住房按揭貸款，而10年前這個比例為48.5%。巴克萊說，業主自住率也從2006年的73%降至2007年的70%，原因是現金充裕的投資者推高了房價，從而讓真正有住房需求的人買不起房。

這樣一番解釋無疑與近年來大批中國內地人到香港購房的現象相吻合。這些人買了公寓之后往往是讓房子閑置，而不是向外出租。

在這樣一個市場，富裕的買家并不擔心房屋抵押貸款利率或房價與家庭收入之比，這也就意味著我們可以不考慮負擔能力等傳統上用于衡量房價高低的指標。其結果是，房價漲幅可能會遠遠高于收入增幅。

這樣就能很好地解釋香港房價為何能勇攀高峰，但巴克萊指出，房價能不能維持在高水平則是另外一回事。維持高房價需要不斷向樓市注入資金，而這些資金的大部分只能來自首次購房者。

雖然在產權驅動型市場，自住型購房者的購買行為產生的市場影響較小，但如果投資型購房需求增長放緩，仍需要靠自住型購房需求來支撐樓市。

2.香港樓市會跌到什么水平

幾乎沒有哪個房地產市場的波動程度可以超過香港。

投資者可以從中大舉獲利，但難的是如何把握時機。在1997年末至2003年中的這段時間里，香港房價下跌了76%。

此后至今年早些時候，香港房價又上漲了四倍。近幾周來，香港房價再次開始下跌，分析師認為房價還有廣闊的下跌空間。

但投資者則不應簡單選擇離場，因為不久后房地產類股可能出現投資機會。巴克萊（Barclays）駐香港的房地產分析師路易（Paul Louie）說，香港房價未來兩年可能從當前大約60萬美元中值的基礎上至少下跌30%。

他預計房地產各領域將同步下跌，辦公地產至少下跌20%，而零售及百貨類地產至多也只能持平。美銀美林（Bank of America Merrill Lynch）的Raymond Ngai說，香港房價下跌主要應歸咎于長期美國國債收益率上升，這是因為香港實行聯系匯率制度，港元匯率與美元掛鉤。

他說，香港的住房收益率（房產年收入或租金除以購買價）與10年期美國國債收益率緊密相關。目前二者均為2.8%。

美銀美林預計，10年期美國國債收益率明年將升至 4%。Ngai說，假設10年期美國國債收益率升至4%且香港住房收益率也緊隨美國國債收益率變化，同時租金保持不變，那么房價需要至少下跌24%才能讓住房收益率從當前的 2.8%上升至4%。

盡管香港利率水平下降抑制了抵押貸款還款額，但香港房價還是讓許多市民難以負擔。香港住房的價格收入比已經大幅上升。

1997年房價達到峰值時，價格收入比大約為13.2 倍，隨后在2003年跌至5.5倍。目前價格收入比已經升至13.3倍。

Ngai說，在1997年，香港房屋所有人需要支付近10%的抵押貸款利率；而現在抵押貸款利率僅略高于2.2%。因此，利率上升確實將會沖擊房屋所有人。

他說，如果從還清抵押貸款需要一個家庭多少年的收入來看，現在又需要17年的收入，與最近一次周期峰值1997年相當。幾乎所有人都認為，只有價格下跌才能彌補利率的上升。

雖然對投資者而言這一切聽起來讓人感覺悲觀，但對一些股票而言可能卻是好事。房地產類股數年前就開始消化房價的下跌。

受全球流動性大舉進入香港的影響，香港房價自 2009年末以來已經上漲111%，但新鴻基地產（Sun Hung Kai Properties）和新世界發展（New World Holdings）等地產股的股價五年來卻幾乎保持不變。巴克萊的路易說，他認為這個差異將緩慢消失。

杰富瑞投資銀行（Jefferies & Co.）駐香港的分析師Venant Chiang說，房價下跌可以為地產類股投資者創造大量價值。在一些情況下，地產類股市盈率已經為四至七倍。

只要房價不崩盤，地產類股承受的壓力將會減輕。 Chiang認為，目前可以買進長江實業（Cheung Kong Holdings）和新世界發展等股票。

這些股票已經消化了所有可能出現的壞消息。長江實業旗下上市子公司和記黃埔（Hutchison Whampoa）占長江實業資產的52%，該子公司業務涉及港口、電信和零售。

Chiang把長江實業的目標價定為136港元，較該股目前的價格高12%。長江實業股息收益率為2.8%，該公司不到30%的凈資產價值與香港房地產市場相關聯。

3.香港房價為何屢創歷史新高

香港房屋交易量夏末激增，推動反映香港房價的中原城市領先指數（Centa-Cityleadingindex）創下歷史新高。

這樣一番解釋無疑與近年來大批中國內地人到香港購房的現象相吻合。這些人買了公寓之后往往是讓房子閑置，而不是向外出租。

雖然在產權驅動型市場，自住型購房者的購買行為產生的市場影響較小，但如果投資型購房需求增長放緩，仍需要靠自住型購房需求來支撐樓市。

4.為什么香港的房價會那么的貴

香港的土地一點都不少

有人說香港彈丸之地，承載了如此之多的人口，房價必然上漲。地少人多會導致房價上漲這個邏輯支撐了日本的上一輪房價大泡沫，已經被證實為偽命題，而人口密度比香港還大的新加坡，多年來房價始終平穩，更是徹底的證明這個論斷是錯誤的。更有利的證據是，香港的土地一點都不少，只是都沒開發而已。

根據目前的數據來看，整個香港的土地，目前有接近80%尚未開發，這些土地如果不用于商業和工業，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解決100萬人的置業問題。至于有些人拿香港多山，丘陵地區開發困難說事，認為這些土地不能開發為住宅。我想說的是這話簡直太業余了，中國目前的土木技術，上能平山下能填海，香港如此之高的房價，就算是喜馬拉雅山，開發商都能給你挖平了。

目前的現狀是，香港一方面房價暴漲，一方面仍有大量的儲備土地和閑置土地，全香港1100余平方公里的土地上，僅郊野公園就有400多平方公里，而與此同時，香港人均居住面積16平米，大量香港人居住在鴿子籠里，住房痛苦指數全球第一。

為什么香港寧愿房價這么高也不增加土地供應，下文會有仔細分析。

香港人多也不是房價上漲的理由

很多人說，香港人多啊，且人口持續涌入，所以房價必然上漲。但是其實，100年來，香港的人口始終的爆發式增長的，但是歷史上香港的房價從來沒有成為人民的沉重負擔，香港的房價實際上是最近一二十年開始暴漲的，但是與此同時，最近十年香港的人口增速卻是是歷史上最慢的，所以人口持續增長是導致香港房價上漲的論斷站不住腳。

我們可以看到，香港自開港以來，人口從0開始始終持續增長，建國以來增長速度維持恒定，基本就是20年翻一倍的速度，這個人口流入速度是很恐怖的，這和香港金融中心的地位是分不開的。但是這個不重要，重要的是，我們知道香港的人口流入是一種常態，而不是突然發生的意外，那么為什么以前的房子沒人喊貴，現在的房子人人喊貴，這就有問題了。

5.香港樓價已經見頂了嗎

據報道，日前李嘉誠辭職時關于香港樓市的分析引發網友熱議，不少人表示，香港樓價已經見頂。

報道稱，關于香港樓市，李嘉誠表示，香港不應該分中短期供應和中長期。有一次我沒吃飯去吃東西，飯店問我是冷盤先上還是熱菜先上？我說當然是什么能吃的都一起上，香港樓市供應現在就是這樣。

此外，李嘉誠還表示，香港樓價是否已經見頂，不敢講，但過去一兩年香港樓價高了一倍，香港的樓價與一般居民收入脫了節，需要多點公屋、居屋，令普羅大眾不會有住的困難；假如一個人有足夠的錢，買房自住絕對沒有問題，即便樓價跌，自己住仍然沒有問題。

網友紛紛表示，希望香港樓市的價格可以保持穩定！

香港房價分析

1.香港分幾個區域

香港島： 1）中西區 CENTRAL/WEST2）東區 EAST HK ISLAND3）南區 SOUTH HK ISLAND4）灣仔 WAI CHAI5）九龍城 KOWLOON CITY6）油尖旺 YAO/TSIM/MONG7）深水步? SHAM SHUI PO8）黃大仙 WONG TAI SING9）觀塘 KUWN TONG10）大埔 TAI PO11）屯門 TUEN MEN12）元朗 YUEN LONG13）北區 NORTH NT14）西貢 SAI KUENG15）沙田 SHA TIN16）荃灣 THUEN WAN17）葵青 KUAI TSING18）離島 ISLANG(AIRPORT)。

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