大興新城房價分析

房價分析

1.中國當前的房價問題分析

關于房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。

鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控*策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調控房市的長期*策傾向本應是清晰的、簡單的。

關于房價的長期與短期問題媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。

由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，*策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀*策出現重大失誤后的調整因素等等。

由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產。

所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。關于民生與市場的問題經過近幾年對房地產市場宏觀調控*策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會*治問題。

調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。

因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。

因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他*策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。

關于支柱產業與虛擬資產問題毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。

因此，如果*策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。

虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調控的長期*策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發展的*策。

因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的*策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。

在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。

凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基于此現實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入（資本回報），而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入（靠資產價格上漲）。

關于跨期消費與信用膨脹的問題美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是"高儲蓄、低消費"的結構問題。

因此，擴大消費是當今宏觀經濟*策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。

但是，跨期消費應該不應該有個"度"？"度"在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。

因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。

在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。基于以上四點宏觀思考，面對中國。

2.中國房價是怎么樣的趨勢

個人認為現在買房已經很不錯了。

其實現在所有的客戶持幣待購，已經形成一個誤區，

并非奧運會導致的房價下跌，而是我們都這么認為，大家都不去買房，所以房地產二級市場低迷，造成下跌房價。

奧運會閉幕后，可以說北京奧運會圓滿閉幕，其實這一點理當會帶動中國的經濟房展，以及世界上的未來走向。

其實對于客戶來講，等的，只不過是想看看會不會在降價，其實就想摸個底線，可是底線誰會摸得準？

等的并不是在降價，而是在漲價，漲價了，大伙在去買，認為這時候不買以后會更高。可這樣誰會受益呢？

如果您是硬性需求客戶，建議您現在買房會很合適

如果您不是硬性需求客戶，建議您等到過年的時候在去購買住房。

那時候開放商，也會打著節假日的旗號，放出優惠點位，已保證促進成交，快速的回籠資金。

您覺得呢？

慎重一下！

這是本人的一點不成觀點。

做房地產已經4年多，雖談不上專家，但是也略知一二目前地產行情，希望會幫到您！

3.房價為什么還是那么高

我國是個人口大國，再加之我國已經加入WTO，外來人口也會倍增。

雖然國家進行了調控，也出臺了一些房改措施，但效果依然不明顯。所以分析未來幾年內房價肯定還會穩中增高。

具體漲多少很難預計. 房價為什么會暴漲？最近一年多以來，各地的房價基本上都翻了一翻，有人說這是炒作，有人說這是泡沫，我不這么認為，試想一下，想把什么東西炒起來絕不是幾個奸商能做得到的，這一定是有著巨大的社會需求為后盾的，否則要是沒人買，你房價再漲也是每人買，房子要是真的多的買不出去自然會跌。那到底是什么樣的需求在推動房價呢？我來告訴你，80年代初期，大批的知識青年返城后成家立業，基本上6-70年代十幾年的積累的年輕人都集中在80年代初結婚生子，而25年后的現在正是那一批獨生子女成家立業的時候了，這年頭沒有年輕人在愿意和父母住一起了，又都是獨生子女，父母就是傾家蕩產也要為孩子們置辦個小家的，所以說有如此大量的社會需求為后盾才是奸商們爆炒的基礎，誰讓你非要結婚呢？結婚沒房子行嗎？還有現在誰不想在繁華的街市里生活，也是人的思想變化，認命吧，房價短期內不會跌的。

4.未來三年房價走勢

目前，由于：1，石油、糧食全球性暴漲，造成物價上漲引起建材暴漲。2，大地震后重建工作，需大量建材，引起建材上漲。3，現在正是施工的黃金季節，常規的季節性建材上漲等眾多因素，造成建材暴漲。勢必增加建房成本，引起房價上漲，所以房價短期內難以下降。

前一階段的房價回調，使房價有所降溫，但現在又開始抬頭。

另從長遠看，隨著人民幣增值，國家經濟的飛速發展，房價肯定上漲。

房價回落很難，老百姓買房確實很難，一輩子也就掙套房錢，唉，沒辦法。

如果房價降，也必須這個周期過去，估計至少兩年。現在我國的房價與收入比例嚴重脫節，但國家一時無好的辦法控制樓市，我也希望現在就降，好改善自己的住房，等吧！但奧運過后，可能短期有小的回落。

現在股票狂跌，易使資金流入房市，造成人為上漲。

5.中國房價未來走勢情況分析

上漲是不可避免的大趨勢，唯一可以控制下的是上漲的速度。2003年以前沒有*府干預的房地產市場。漲價的平穩的逐步上升。之后開始實行所謂的調控。房價反被不斷推高。特別是08年以后，我們不能將責任完全推向*府，這是確實的，因為好心做了壞事。因為決策層是希望看到國泰民安的。

說說未來的趨勢：

從未來看房價肯定是上漲趨勢，這個人們已經達到共識了。

1：中國城市化率明顯不足。這個是全國范圍來看。

2：商品房是以商品的形式在市場中存在，受供求關系，通貨膨脹眾多因數影響。

3：地皮經濟。稅制體制改革不完成或全面開展。地方經濟就找不到穩定的經濟來源。地皮經濟也就不能消失。

4：牽一發動全身。香港為例，全香港都認為房價高的不合理，但是全社會又都在位房價撐著。因為影響面太廣了。

5：手摸得太深了，不抽出手來，各種歷史還會重演。（這個相關部分時事，不過多解釋）

6：最難改變的是人的思想。丈母娘哲學很難改變，勢必造成大量的剛需。

以上是部分房價走向推測的原因。

回到你2013的問題。后半年不敢妄下判斷。

前半年。中國兩權交替向來*策平穩。很難有大的改變。

中國已經出現了有史以來最嚴厲的一次調控*策，這個*策將市場規律打的粉碎。將中國在戶籍制度方面做出了10多年的努力完全付之東流。基本很難出現更嚴厲的方法和暴力手段了。還是*府那句話，無奈的短期*策。

以上所有都是上漲的證據。

我們再來看看根在哪里吧。目前進入到8月份房子是價格和出售數量都在增加。這個剛需的釋放。后面即將要釋放的是改善性需求。但是這兩種釋放不可能將房地產價格長期的持續推高。要持續推高只有后面投資的需求跟上。

而投資需求勢必要跟上的原因是。中國的房價歷史證明了，在中國再沒有比房子投資更穩當保值以及增加資產的方式了。大的環境沒有給老百姓更好的更多的投資渠道。你可以說股票。那你看看現在的股票吧。蛋疼不。

在中國如何產生的貧富差距越來越大？老百姓將工資存入銀行。因為沒有好的投資渠道。然后通貨膨脹，超發貨幣。等等原因，資產不斷縮水。有錢人向銀行貸款。將資金轉成房產地皮工廠商品。隨著通貨膨脹擴大，這些東西的價值也在不斷的增加。

這就是為什么貧富差距越來越大。這也說明了為什么老百姓瘋狂呼吁房價太高，而卻有很多人。幾套幾套的購房。而今天卻要放寬銀根并要開始刺激消費，這。。。叫人情何以堪啊。

說了不少估計你已經沒耐心看下去了吧。昨天看到統計局數據說中國1000萬資產以上人口僅僅有102萬人。他這話你信嗎？這句有點跑題了。好了說完，收工，繼續閉關

6.從市場角度分析房價上漲的原因

在這兩年全國各地房地產價格普遍上漲中，開發商一直是受益群體。

但是，房價居高位后，他們的處境就有些微妙，行為開始怪異。一方面，城市土地和房屋建設的許多資源還掌握在*府及其官員手上，經過七八年的發展，許多開發商與當地*府官員保持了良好的關系，再加其工作團隊的不斷專業化，開發商事實上已成為區域商品住房開發的壟斷者。

另一方面，房價高位也引起金融部門的關注，他們的前期開發資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，將損失慘重。

因此，在違反商業道德和法律的前提下，一些開發商用各種方法來刺激銷售。比如要求公司員工及其親戚預購房屋，制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當地商品房銷售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價，各個待售樓盤輪番提價，最后每家開發商都“無奈”地將房價一起抬到一個新高位。

最近新華社一篇文章稱，南京某新城區開發商大量囤房炒房的現象很普遍，各類違規手段無所不用其極。當地兩個樓盤聯手上調房價，每平方米一夜間增長了1000元，也促使周邊房價競相攀高。

房價上漲要追溯到“溫州炒房團”行為。“溫州炒房團”一詞在2004年在媒體上出現。

自90年代后期，溫州這個城市就逐步進入公眾視野。溫州人以商人的雄心和團結，在中國掀起一次又一次有爭議的商業活動。

從2001年開始，溫州人浩浩蕩蕩進入杭州、上海等地，置下一棟棟商品房。一些來自內地的工人專職替溫州人排隊購房賺薪水，成為許多沿海城市人當年常見的情景。

雖然上海市很快地出臺遏止樓市炒號炒樓的措施，但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當時一些分析人士認為，溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個中國的房市，但會觸發后續資金，包括國際游資的進入，從而快速抬高房地產價格。

看來，這是很有先見之明的。以往商品房完全是個人消費品，今天已演變為一種投資，甚至投機品。

至遲在2006年初，中國的口岸檢查部門發現了一個異常現象，實際貨物進出口價格遠小于最終的結算價格。這里面裹著大量非貿易目的資金進入中國。

這些資金都流向何處呢？中國人民銀行的報告認為，外資在內地房地產市場中所占的比重已達到15%。截至2006年11月，境外房地產基金對內地20個房地產項目投入了16億1300萬美元。

而仲量聯行的報告認為，2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元，增幅高達69%；其中，來自于海外全球基金的投資比例便高達60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產商資金，進入內地房地產。

對于中國土地資源的配置，許多人可能會驚訝于以下事實：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高，另一方面是大量土地以零地價給企業使用，加上稅收優惠，土地其實是負價賣出的。為何出現這種現象？原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方*府的預算外收入，而發展工業產生的增值不僅可以增加GDP為官員*績加磚，同時工業帶來的稅收也會提升地方*府財力。

因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的是*績，而非代表百姓利益。這就不難發現為何房地產降溫措施沒有奏效，反而是越調控價格越高。

房價下跌、地價下降，地方*府的利益直接受損，因此與地方*府利益有損的廉租房遲遲不見大動靜。新加坡的組屋制度，中國稱之為廉租房。

中國學者及官員的考察報告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房，降低商業房地產的需要，而且還會迫使當前房價有所回落。

但如前所述，地方*府利益有可能受損。

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