榮觀房產網房價的未來
1. 中國未來的房價走向
2012年2月2日，中國指數研究院發布“2012年1月中國房地產指數系統百城價格指數”，報告顯示，盡管1月恰逢元旦和春節兩個假期，開發企業推盤熱情降低，百城住宅均價環比跌幅略有縮小，但多數城市的降價項目逐漸增多，全國房價仍延續了去年9月以來的價格調整之勢。
2012年1月，全國100個城市住宅（公寓）平均價格為8793元/平方米，其中39個城市價格環比上漲，60個城市環比下跌，1個城市持平。總體來看，1月100個城市的住宅平均價格連續第5個月環比下跌。
美國商務部數據顯示，2011年12月份美國新房（別墅）銷售中間價為21.03萬美元，折合人民幣130萬元，美國的新房（獨立別墅）指的是什么樣的房子呢？美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。這樣計算出來，美國住房（別墅）的單價折合成人民幣大約6500元/平方米。
另外美國的住房不像中國這樣按照所謂建筑面積計算，美國是按照使用面積計算的，而且，諸如車庫、陽臺、地下室、儲藏室這樣的都不算入面積，綜合折算下來，美國200平方米的房子差不多相當于中國400平方米左右的房子（這也顯出中國既得利益者用建筑面積計算房價的高明）。即便這樣，還沒有考慮前后院，美國住房的前后院也是不算入面積的。
這樣計算出來，美國住房（獨立別墅）的單價折合成人民幣大約3500元/平方米。另外，還有四點不同：其一，美國的房子在中國被稱為別墅，而中國被稱為房子的住房在美國只是公寓。
嚴格說來，美國的房價與中國的別墅價格相比才是恰當的。那樣的話，差距就更離譜了——中國公寓的價格遠遠超出了美國的別墅價格。
其二，中國的房子不包括土地，相當于一次繳納了70年的租金，而美國的房子是包括土地的，永遠歸其所有。其三，中國的是毛胚房，美國的是精裝修房。
其四，美國的住房質量和品質更好，美國的住宅平均壽命是80年——100年，而中國是30年（這個數字連開發商自己都“供認不諱”，不妨看看他們此前寫的文章）。在中國，許多普通人，用花費畢生心血積累的財富，換取的是價高質次的商品房。
美國中低收入者花費幾萬美元就可以買一套房，房屋質量雖然不能跟幾十萬美元的房子相比，但有院子，可以種花草，是一片屬于自己的世界。而且，位置稍遠一些的房子，幾萬美元的照樣舒適地令人感慨！在洛杉磯的時候，我們開車去看一位朋友，導航儀把我們帶進了一個同名的街道，那里居住的是中低收入者，一套住房的價格也就4萬美元左右，院子美化得花園一般。
正因為美國的房子品質好價格低，所以，才有那么多的官員、商人，悄悄地在國外買房，心甘情愿地把家人送到水深火熱的資本主義國家體驗生活，基本上都是“一去不復還”。最聰明的當屬開發商，他們一邊說中國的房價低，美國的房價高，一邊又悄悄地把財富轉移走，去國外買房。
據一位開發商職業經理人估計，至少超過一半的有實力的開發商，把財富和子女轉移到了國外。他們自己則既不買也不住他們所聲稱的由他們自己建造的“絕對物有所值”的房子。
美國對公眾購房尤其自住房有很多優惠*策。通過媒體的報道，國內的讀者一般都知道，美國自住房住滿兩年以上出售時享有增值稅減免優惠，自住房貸款利息可抵消個人所得稅等等*策。
其實，還有更多。據《Housing Policy in the UnitedStates》一書介紹，美國建立住房體系過程中，有兩大主題：一是自有房。
為了讓民眾買得起房，美國*府采取補貼等措施，幫助民眾買房。“聯邦和州*府長期以來一直通過降低抵押貸款的利率來減少自有房的費用。
更近些的辦法對低收入住戶的本息還貸支出進行補貼，使得他們可以獲得購房所需的抵押貸款……到1972年為止幫助40萬戶家庭成為了有房戶。”（該書第265、266頁）后來，聯邦*府又通過發行抵押貸款收益券等方式，為購房者提供補助。
“除了住房抵押貸款利息支出免交個人所得稅之外，其他針對有房者的稅收*策還包括不動產稅減免、出售住房所得的資本收益減免，以及由免稅債券資助的面向首次購房者的低利率貸款……除稅收支付之外，聯邦*府為低收入者提供的資助主要有三種形式：一是支付具體住房工程的建設；二是幫助租房者獲得私人市場的住房；三是為州及地方*府提供資金，使其發展自己的項目。”（第6頁）根據《HousingPolicyintheUnitedStates》一書的介紹，美國自有房住戶的住房支出絕大部分（接近80%）在其總收入的30%以下，而且，美國的社會保障健全，這使得民眾有更多的資金用于消費，所以，很少聽到美國拉內需，人家一直是超前消費。
與美國的情況相比，中國由于社會保障不健全，相當一部分收入要用于彌補社會保障不足的缺口（教育、醫療、養老等等），能夠用于買房的收入應該占到總收入的10%是合理的，但是，所有的人都知道，這個比例在中國到底有多么令人觸目驚心！不然也不會有“房奴”這樣的詞產生出來。在美國，對于買不起房的人，*府通過提供房租補貼等方式幫助他們。
“總的說來，目前有將近690萬低收入家庭接受某種形式的房租補貼，其中，受*府工程補助的私人所有出租房是最大的補助項目，提供了200萬套。
2. 未來房價的趨勢
近三年來，房價漲得飛快。
這得益于銀行和房地產商在各級地方*府的大力支持下的聯手炒作。各地方*府，要賣地賺錢，希望房價上漲拉動土地升值，越高越好，才不管你中央*府什么*策，撈一把算一把。
開發商和炒房的，已經騎虎難下：一邊欠著銀行高額貸款，一邊背著一堆賣不動的高價房。銀行，被開發商和炒房團搞得周轉資金朝不保夕，焦頭爛額，早都成了房產股東。
導致房價暴漲的另外一個因素，是普通居民在開發商和一些媒體誤導下，對未來房價的錯誤預期。后面將分析這種預期錯在哪里。
房子到底值多少錢？大致估算，現在的市場價是實際價格的10倍以上！也就是，賣出一套房子，凡是和房子有關的各利益方，總共獲得10倍于成本價的利潤。其中，原材料供應商和土地所有者拿走初始值的一倍利潤，總值由1變2。
房屋建筑商和開發商共同拿走2的兩倍利潤，總值變6。一二三四五級炒房團拿走6的一倍利潤，總值變12左右。
初始投資1萬元，變成最后的10—12萬元。我國房價最高的深圳，廣州，上海，北京等地，現在市值100萬的房子，其真實的成本價只有10萬！其它地方縮水要少一點，但也少不了很多。
考慮到蓋房子的畢竟要賺錢，而且各利益芳都要賺點，市售住房價格3倍于絕對成本價還算合理。也就是，深圳，上海，北京等地現在100萬的房子賣30萬左右。
如果你現在買了100萬的房子，里面有70萬縮水，或者說是你預付了70萬將來若干年內的房產增殖預期。這筆帳只有買房的不清楚，凡是接觸過房地產投資的人都清清楚楚。
和房子有關的利益各方，包括土地所有者，銀行，開發商，承包商，建筑商，經銷商，哪一方不是成倍的毛利潤？加1倍還都嫌少！房子，不是黃金白銀鉆石珠寶，實質就是一堆破磚爛瓦。立在那里還值幾個錢，如果倒了，分文不值，還得倒搭清運垃圾費。
對未來房價的錯誤預期開發商誤導大家的手段是避重就輕，用一個不主導房價的真實事件掩蓋一個主導房價的虛假事件。主導房價的是供需關系。
從市場看，供早已過于求。城市里有2—3套房的一般居民不在少數，現在還在等著漲價呢！抵押到銀行的大量房子還待嫁閨中。
炒房團手里的房子有10年前空到現在還賣不動的。開發商迫于無奈還在開發（停下來就破產，銀行就要他命）。
而需求呢？80年代生育高峰馬上過去，城市居民家庭結構大面積“二合一”。這一代人不僅現在不缺房，而且在不久后一個家庭將至少擁有3套住房！開發商誤導大家的說辭是：將來房價要和國際接軌；農村人口將大量轉入城市，增加住房需求；都希望房子越住越大，不斷改善。
這是活甭活騙的煽動！房價和國際接軌的前提條件是居民收入水平和國際接軌。請問中國的人均收入要到哪年哪月才能和國際接軌？收入水平還相差20倍，房價就先接軌了？未來的人口流動趨勢是從大城市向中小城市擴散，而不是往大城市集中，他正好說反了。
況且，來自農村或中小城市的人原本也不是住露天地的無房戶，他一邊閑著大房子再來城里買幾套房？是否都希望住房越來越大現在說不定。從發達國家的情況看，似乎不是這樣。
日本很多有錢人在城里只住50—80平的房子，而在鄉下可能有間200平左右的別墅。土地漲價，原材料漲價，銷售成本提高，服務成本提高，這些僅僅是確定房價的一些次要因素，是依附于供求關系的因素，但卻被開發商夸大了，似乎成了主導房價的決定性因素。
其目的，是用這些因素掩蓋供需關系的虛假。誰接最后一棒？中國房產隨時可能崩盤！銀行，開發商，炒房的這三家只要有一個挺不住，多米諾牌就開始倒了。
現在的狀態是：這一條繩子上的三只螞蚱，都在忽悠老百姓買高價房，接他們的“最后一棒”。老百姓有上當的，也有不上當的。
國家呢？最清楚這種狀況的危險性：如果允許他們繼續忽悠下去，房價還會暴漲，累積在銀行方面的危機越來越高，一旦爆發，不可收拾，會形成金融災難。如果由國家買單，這個單子也確實太大了。
國家會怎么應對呢？怎么應對都很困難。現在可以確定的是兩點：一是絕不買單，二是堅決控制房價。
估計可能采取的策略和大致措施是：在今后一段時間內，一方面調控房價回落，一方面增加國民的平均收入，使已經高高在上的房產危機逐漸淹沒在適度的通脹之中。所以，房子怎么也難逃絕對貶值！這實質就是國家“接了最后一棒”。
作為一個收入不怎么高的，攢了幾個血汗錢的老百姓，沒誰逼你去接那最后一棒的。確實還沒房住的，不妨也少等等，等房價落一落，工資再長一長，再買房不晚。
已經買了不少房子等著增殖的，也只好忍一忍。實在不忍眼看房子貶值，也別賣太急了，大家都想勝利大逃亡，可能誰也逃不掉。
3. 中國房價未來的走勢如何
中國未來的房價走勢：1.未來十年，一線城市房價持續上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會一直漲，且漲幅不小。
（具體漲幅本來不想預測的，因為一線城市是調控*策嚴厲實施的城市，幾乎神仙也難猜。但為了給大家個示范，我猜個數，10%,2013年一線城市房價上漲10%左右。
如果沒有出臺真正的打壓房價的*策，例如高額的房產稅，那么一線城市還會以10%的增速再長10年。）2. 未來十年，二線城市仍然是持續上漲，漲幅小于一線，但重慶可能會是這19個二線城市中漲最快的，重慶漲幅略小于一線。
（同上，為了給大家個示范，二線城市漲幅在每年5%~9%之間）3. 未來十年，三四線城市根據當地經濟和就業好壞及以前炒的泡沫程度出現嚴重分化。有些地方漲，有些地方跌。
但基本上都沒啥投資價值了。（同上，為了給大家個示范，三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%）4. 未來十年，五線城市除了有特殊原因的（如工業特別強或旅游資源特別好之類）少數，只有跌的份了。
（同上，為了給大家個示范，五線城市絕大多數會以平均每年5%的幅度陰跌。關于下跌的模式我要說明一下。
基本上不會有暴跌，每次下跌一點，就會吸引一批剛需入場，然后就是小漲，然后再下跌。每次套牢一批有效剛需后，就會接著跌。
最可能的情況就是五線城市象日本房價那樣，陰跌20年，平均每年5%，直到20年后達到五線城市歷史高位的三分之一左右。而且最近三年五線城市最可能出現的情況是房價僵持，有價無市。
在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。
4. 未來三年內房價的趨勢,不懂的別來
未來三年內房價還是要漲，但是總體趨于平和，有新規劃新熱點（比如地鐵開通、規劃大的商業項目大型配套、大方向的高鐵開通城際交通等等）的地區會有明顯漲幅，但是總體漲幅不大，平常地區趨于平穩，穩中有小幅度的增長。
導致未來三年內房價不跌的原因簡單列舉：
1：通貨膨脹。
2：投資渠道短缺。
3：民間游資量巨大。
4：流動人口持續輸入城市。
5：國家打壓*策的模糊及暗示。（比如中央臺的新聞及各大報紙話術：控制房價過快上漲。是控制，是過快了，不要那么快，慢一點的意思）。
6：房產經濟支柱地位。帶動百業。
7：產業轉型需要很長時間，幾年時間是遠遠不夠用的。
8：區域區別，控制一線城市，可以漲二線城市，控制二線可以漲三線城市，同樣是城市化進程，泡沫都可以允許累積的，只是爆破的時間問題。
9：“十二五”計劃，為全面奔小康加緊努力。房產帶動百業，控制何止千萬工作崗位，真正的打壓會使失業率暴增，影響穩定和大局。
僅作參考，純屬個人觀點。
5. 中國未來的房價的發展趨勢是什么
2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
6. 房價未來的發展趨勢
在開始這個話題之前，我首先要說的是我并不是一個陰謀論者，什么共濟會掌握世界之類我是從來不信的。
對于官員，我一貫的觀點是如果有三個選擇，他們最后一定會選擇最壞的那個，陰謀論這種東西實在太考驗執行者的智商，而機構的智商歷來都是不太夠用。但是這事背后的蛛絲馬跡又實在太過于匪夷所思，日本著名小學生曾經說過，當所有的可能全部被排除的時候，剩下的最后一個，不管看起來多么荒謬，那就是事實的真相，昨天深夜，我把所有的脈絡理了一遍，來看看這個事情的過程，突然覺得很有意思。
這些就當是路邊社的囈語，我姑妄言之，你們姑妄聽之1、老大哥的命門。今年最詭異的事情，莫過于樓市，往年樓市的回魂，都是有跡可循的，那就是一段時間內交易量放大，成交上漲以后，帶來庫存減少，房價上漲，但是這一輪樓市的爆發完全不同以往，首先是價格飆升，帶動市場恐慌后才贏來成交上漲，那只無形的手過于明顯。
有人說是因為一月的放水，但是不對，周期不對，市場傳導的時間需要一個過程，就比如如果今天放水，反饋到市場上至少要幾個月，帶來價格飆升也應該在年底，而這一波是一月放春節后立馬立竿見影，時間節點不對。在開始這個話題之前，我們得先知道老大哥的命門是什么？相信很多人會異口同聲的說，樓市。
沒錯，樓市的確是個大問題，而且已經徹底綁架了中國經濟，如果樓市玩蛋，那是一個大地震，但是他絕對不會是一個能威脅到老大哥的問題，金融市場的爛帳老大哥也是碰到不少，就比如世紀初，可謂是有豐富的經驗，這是一個大問題，但是絕對不是一個生存問題。老大哥真正的命門是外儲。
從八十年代后，老大哥已經徹底融入世界經濟，生產低級必需品，然后換來美元，然后再從市場上購買各種石油，南美的大豆玉米等糧食產品，這是一個循環，現在每年老大哥需要從市面上進口高達幾千億的石油，三分之一的糧食產品依賴進口，糧食自給是一個大問題，八十年代后，國人越吃越好，就是得益于全球經濟，而不是金坷垃，像養豬養牛，從糧食到肉產品的轉化都是一個固定的數據，你要養出多少噸的豬，必然要投入多少的飼料，所以你現在可以理解為什么外儲才是一個生死存亡的問題。手中有糧，心中不慌。
08年前，每年外儲增加多少都是要上新聞聯播大書特書的事情，因為這個是硬需求，樓市塌了可以咬牙還貸，可以上信貸黑名單，可以苦難行*，但是吃不起飯，買不起石油呢？很多人沒有意識到，或者完全沒有想到這個問題有多嚴重：過去中國的外儲從高峰期下降了一萬億美金。老大哥難道不知道現在一二線樓市有多荒謬？再加把火那不就更加騎虎難下了？房產市場的問題在于庫存，最理想的結果當然是把大家趕去三四線買房，給國家解套了，但是問題是沒人會那么傻，所以這個問題不會有最優解，那么，我們來換個思路呢，既然我解決不了庫存問題，那我放出風去讓你知道我要保樓市。
就像下圍棋一樣，我這里一條大龍看著很龐大，沒人覺得我會棄子，但是我要是以這條大龍做掩護來做文章呢？其實圍棋就是一個轉換的游戲，如果棄掉大龍可以獲得更多的利益，這并不是無法接受的事情。在過去的一年里，外儲為什么持續減少，絕不是離岸市場的問題，那里的彈藥有限，外儲一旦要爆也是爆在國內，大家如果持續換美元避險，外儲絕對頂不住，但是這大半年時間內，有一個現象你可以觀察：那就是美元*的聲音小了。
外儲一月到二月持續下降，但是到了二月三月就徹底站穩了，這出乎不少人的意料，因為按照道理說，匯市已經進入下行期，應該會越來越快才對，但是匯率雖然在節節敗退，但是這半年時間內，他絕不是在潰敗，外儲一直穩定在32000億左右，并沒有減少，外匯持續貶值，但是央行并沒有花掉太多彈藥。外匯的表現和房產樓市的周期是完全一致的，徹底站穩的時間也是樓市起飛的時間，也就是說，這大半年時間內，這波樓市最大的成就就是徹底把社會游資全部鎖在了一線房產，你想換美元？你沒錢了，你沒錢了，你沒錢了。
房產現在很難賣，要達到預期的價格，你看看成交量是多少，降價？降回原價你愿意嗎？所以流動性徹底被鎖死在一線市場，你還加了杠桿，你得還錢啊，以后美聯儲加息，你也只能站著看，因為你沒錢了。這就是所謂的燈下黑，大家一波炒作中國的樓市問題，把這個問題看得有多么嚴重，但是我用一個大問題掩蓋另一個生死問題，這用圍棋上的術語，就叫交換。
大家都覺得老大哥必須保樓市，這已經是宇宙真理了，但是你如果換個角度，假設這個大前提不存在呢？你仔細數數老大哥的歷史，遠的80前不提，近的比如90年代，這才過了多少年你就覺得老大哥改吃素的？歷史上比這更嚴重的事情多了，只有吃飯的問題才是本質問題。況且到現在你還買得起五萬一平房的那也絕不是老大哥要同情的對象。
2、曖昧的美聯儲。我在很多論壇上看到一種論調，那就是中央會無限印錢，信貸猛增，所以未來一定是通脹，現在所有的人都抱著一種念頭，就是瘋狂搶購資產，等以后貨幣狂貶了之后扔一堆廢紙給銀行，問題是，未來真的會這樣嗎？這些話表面上看，似乎有點道理。
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