房地產財務發展路徑

房地產財務發展

1. 做房地產會計有前途嗎

當然有前途啦。

房地產會計是當前所有行業中比較熱門的會計崗位，與一般行業的會計人員工資來講工資要高多，一般做一兩個項目的房地產會計熟手（項目主管：工資在5000-8000元/月），

房地產會計的核算理論與制造業是差不多的，關鍵是要熟悉房地產企業的*策與特殊的核算規定，比如：在房屋預售期間，對預收賬款與預交所得稅稅率，期間費用等問題的帳務處理，搞清楚這些問題，還需要對房地產項目預算做好稅收籌劃，土增稅的清算等工作，只有自己的業務理論與實操能力超強，你才能在房地產行業干的長久，才會“錢途無量”，好好堅持下去吧！

2. 房地產開發企業如何做好房地產財務分析詳細

房地產財務分析是以財務報表和其它輔助資料為依據，依靠財務人員的經驗，采用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流動情況，對企業的有關經濟活動作出評價和預測，以便于經營者正確地把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。

隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析更加成為企業一項重要的管理活動。尤其房地產行業，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛*策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。

在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。一、傳統財務分析的主要內容及其局限性傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。

分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，并進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。

從以上分析指標不難看出，企業傳統的財務分析更側重于經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析；側重于單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；側重于經濟事項的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯后，缺少對企業風險防范和發展潛力的分析；側重于財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另一方面，財務人員受業務知識單一限制，缺少業務經營方面的知識和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。

財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由于傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。

因此，從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結果，注重財務分析的綜合性和整體性。二、房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限于靜態的單一指標分析，作為新興行業的房地產開發企業更應從整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。

因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容： 1、整體分析與專項分析相結合在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售后服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。

2、加強房地產開發企業現金流量情況的分析在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由于房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以“利潤”為中心轉向以“現金流量”為中心。

分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之后的現金凈流量，用于評價企業的籌資*策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。

由于現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助于評價企業盈利的質量。 3、加強成本控制分析在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面：一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。

4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析如果房地產財務分析* 僅局。

3. 如何提高房地產行業的財務管理水平

房地產行業是資金密集型的高風險行業。

房地產企業往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業籌措，一般貸款額都很大。同時，房地產的開發經營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經營風險大等特征。

因此，房地產企業要實現良性發展，獲得可持續性核心競爭能力，必須提升財務管理水平。一、房地產企業財務管理中的問題（一）企業通常采用傳統的家族式管理模式。

目前，我國許多房地產企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者同時又是經營者。特別是在財務管理上，企業的財務負責人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔任。

這勢必給企業的財務管理帶來一定的負面影響：企業存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象；企業管理者集權現象嚴重、職責不分、越權行事，導致財務管理工作的無章、無序和混亂狀態；暗箱操作盛行、財務監控不嚴、會計信息失真等；納稅風險增大，偷稅、漏稅現象嚴重；企業沒有建立內部審計機構，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。（二）財務管理機制薄弱。

當前，大部分房地產企業財務管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略規劃、實施、控制方面強有力的作用。 1、財務制度不健全。

沒有建立嚴格的財務核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關性、真實性和可靠性比較差；財務上的內部控制機制要么沒有設置，要么形同虛設，很容易造成資金的內部盜用和流失。 2、財務管理多屬“被動反映型”。

僅停留在記賬和編制財務報表的財務會計階段；財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。 3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現金流量管理觀念。

特別是在經濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務管理，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。我國房地產企業多屬民營經濟成分。

據有關資料顯示，企業平均壽命僅為三年左右。很多企業之所以難以持續發展，一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下，跟不上企業發展的需要。

因此，房地產企業必須正視自身的財務背景，大力規范財務管理體制，加強財務管理工作。二、提升房地產企業財務管理水平的對策（一）優化管理模式，建立現代企業管理制度。

現代企業制度是適應現代社會化大生產和市場經濟要求的產權關系明確、治理結構嚴謹、責權關系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業規模可以迅速擴大并能穩定持久經營的一種企業制度。現代企業制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。

即，通過所有權和經營權的分離，減少投資者對企業日常經營管理的干預，使管理人員專心企業日常管理，完善管理理念和企業管理制度，在生產經營中有效使用現代管理方法和手段，調動經營者和廣大企業員工的積極性、主動性、創造性，切實解決房地產企業傳統家族式管理帶來的規模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現代企業制度是房地產企業發展的方向，是企業上規模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構建完善的財務管理體系。為促進房地產企業核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一，保障企業發展目標的實現，房地產企業必須構建完善的財務管理體系。

1、完善財務會計體系。（1）科學設置會計科目。

根據《企業會計制度》、《新企業會計準則》和管理控制要求，科學設置會計科目。如，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集；在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產品的營利能力分析。

（2）統一會計核算程序。企業的會計科目設置要保持統一，在此基礎上增加適當的靈活性；會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統一。

2、建立管理會計系統。建立管理會計系統的主要任務是設立責任中心。

責任中心是指，按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和每年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。 3、健全預算會計體系，實現財務管理預算化。

房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入。