房地產發展周期及各階段特征

日本房地產發展周期

1. 對比日本：中國房地產市場處在什么樣的發展階段

（一）與日本相比，中國新建住房存量仍處于總量不足、戶型不平衡，同時結構問題也十分突出的階段與日本相比，中國住房市場存量有兩個特征：其一，城鎮住房存量中新建住房占比仍較低。

2009年中國城鎮住房存量約為170億平方米，其中1997年房改以來新建住宅存量約為50億平方米，總體上新建住房占比為30%，相比而言，截至1975年，日本的住房存量幾乎已經全部更新換代。再從城鎮家庭住房解決方式來看，根據抽樣調查結果，城鎮家庭自建住房、購買商品房、購買經濟適用房、購買原有公房、租賃住房的比重分別為20%、20%、9%、32%、15%。

由此可見，在中國當前的住房存量中，原有公房仍占較大比重。其二，截至2009年，中國戶均住房套數約為0.9，扣除非成套房，這一數字約為0.7，但中國的人均住房面積已經達到28平方米，超過日本20世紀80年代的水平。

這反映了中國的成套房大戶型占比不斷加大的趨勢。從相關數據上分析，近年來，城鎮竣工住房中90~120平方米的住房占比由9%提高到22%、120平方米以上的住房比例由13%提高到28%、90平方米以下的住房比例由77%下降到50%，說明近年來戶型面積有擴大的趨勢，小面積住房占比則不斷下降。

其三，是面向中低收入階層的保障性住房占比過低，供應嚴重不足。（二）與日本相比，中國的住宅地產仍將主導未來城市化推進階段的商品房市場發展，保障性住房需加快發展日本在20世紀80年代房地產泡沫膨脹期間一個突出特征是商業地產和商業用地價格的迅速上漲，這取決于以下幾個因素：其一，80年代，日本已完成工業化，工業用地需求擴張的空間已經十分有限，工業用地價格基本停止了上漲的趨勢；其二，80年代，日本的住宅存量已基本達到上限，新建住房已幾乎全部取代舊房，戶均住房套數已超過1，整體上住宅市場的發展空間已經不太大，而且由于城市化接近尾聲，人口老齡化的來臨，整個住宅需求也不存在太大的增長空間。

與日本相比，在城市化推進的階段，中國房地產市場上的地價與房價上漲仍將由住宅地產所推動，但商業地產的上漲趨勢也將比較明顯，原因在于：其一，中國目前的住宅存量中，新建住房占比仍較低，未來以新換舊的空間較大；其二，中國的城市化進程相當于日本50年代中期的水平，還有較大的空間，而且長期以來，房地產市場發展滯后于經濟發展，未來城市化所釋放的真實需求仍將為房地產需求增加提供穩定的支持；其三，由于中國特殊的發展模式，工業用地價格一直保持在低位，且十分穩定，但住宅與商業用地的價格一直穩步上升，未來這一趨勢仍將延續；其四，當前保障性住房占比過低，這一住房結構與當前的經濟發展水平有明顯脫節，需要加快建設，以形成“市場軌”和“保障軌”并行的房地產格局。（作者系**發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家）。

2. 日本房地產

日本的房地產不景氣

原因：

1.國家小，房價高，沒人買！

2.我想日本人都有自己的家吧！

3.日本人很聰明，知道其實租房也不錯！

4.像日本韓國那種小國家辦房手續很麻煩的！

5.日本人賣房的都來不及，還買房？

以上純屬個人想法，但是兄弟警告你最好投資中國房地產。因為中國地大物博，再說都是銀行貸款，即使倒閉了把那些爛房低給銀行就行，不會有太大損失。（股票的不要！）

3. 日本房地產崩盤原因

第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。

日本*府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%,1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如*府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本*府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最

佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧*策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個“高度”。

1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。這段時間里，房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鏈無限拉長，杠桿作用無限擴大。但是市場轉折后立即就形成“中子彈效應”，一個被擊破，個個被擊破。日本大公司也不甘寂寞，在炒樓中扮演著重要角色，利用關系進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。在此過程中*府很少的應對*策也嚴重滯后。大公司倒賣土地的情況一直持續到1992年*府增收94%重稅后才被迫停止。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。日本的沉痛教訓應該在中國房地產發展進程中引以為戒。