房地產開發與管理知識

房地產中管理知識

1. 房地產要掌握的專業知識有那些

.房地產經紀人指在房地產交易中從事居間、代理等經紀活動的人員。

房地產經紀人應具有一定的房地產經濟理論、相關經濟理論水平和房地產專業知識；能熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關法律、法規和行業管理的各項規定；熟悉房地產市場的流通環節，熟練實務操作技能；熟悉市場行情變化，有較強的開拓能力，能創立和提高企業的品牌；以及一定的外語水平。一、合格房地產經紀人應具備的知識素質。

（一）基礎知識方面經紀人要掌握經濟學基礎知識，特別是市場和市場營銷知識。要懂得市場調查、市場預測的一些基本方法，熟悉商品房市場，特別是房地產市場供求變化和發展的基本規律、趨勢，了解經濟模式、經濟增長方式對房地產活動的影響。

在文化知識上應達到大專以上學歷，取得房地產經紀人協理從業資格，有的甚至要求能很快看懂電子屏幕上的國際英文傳真。就普遍現象來說，文化程度越高，對業務的適應能力越強，成為合格出色的房地產經紀人的可能性越大。

（二）專業知識方面由于不同類型房地產商品有著各自的特定使用對象和流通渠道。因此房地產經紀人必須掌握一定的房地產專業知識，主要包括：房地產經紀知識、城市規劃和環境知識、建筑工程知識、房地產金融與投資、房地產市場營銷、物業管理、房地產測量、會計、統計等方面的知識。

隨著知識經濟時代的到來，一個房地產經紀人要做好自己的工作，對知識方面的要求越來越高，如隨著計算機的普及，網絡經濟的出現，一個優秀的房地產經紀人也必須掌握計算機知識等現代科學技術，如數據庫技術，辦公軟件應用，網絡技術等。目前，中國已加入WTO，經濟全球化對中國的影響日益顯著，國外企業和人員大量進入中國，并日益頻繁的參與房地產交易。

因此房地產經紀人員還必須掌握至少一門外語，才能更好地為各類外籍人士提供經紀服務。社會主義市場經濟是法治經濟，房地產經紀人從事經紀活動要有法制意識和法律觀念，要依法開展經紀活動并依法維護自己和其他當事人的合法權益。

經紀人要認真學習和掌握基本法律知識，如民法、合同法、商標法、廣告法、稅法、反不正當競爭法、保護消費者權益法、經紀人管理辦法、以及城市房地產管理法等與房地產經紀有關的法規。房地產經紀人的工作是頻繁與人打交道的工作，因此，社會及心理方面的知識也是房地產經紀人所必須掌握的。

從基本方面來講，主要包括人口、家庭等社會因素對房地產市場的影響，國家的社會發展形勢和*府的主要*策，大眾心理、消費心理等。（三）其他輔助知識這些知識主要包括：社會學、心理學、歷史學、人際關系學、傳播學、廣告學、演講學等方面的知識。

這些知識不會直接表現為具體的業務技能，但它可以使專業知識的運用得心應手，恰到好處，使經紀活動更具吸引力和藝術性。在房地產經紀活動中，除了要懂得如何評估房地產的價格、質量、折舊、維修，以及稅收、抵押、信貸、保險、未來的升降值趨勢等必須的專業知識和技能，還應當對地理知識、民俗風情、社區文化、家庭結構、人口變化和鄰里關系等社會學、民俗學的知識有較多的了解。

此外，房地產經紀人還必須有較高的文化修養，應盡可能多的閱讀和欣賞文學、藝術作品，提高自己的藝術品味和鑒賞力。二、合格的房地產經紀人應具備的能力素質（一）一般能力 1.創造能力。

房地產經紀人處理經紀業務，一個很重要的方面就是在復雜多變的環境下獨立解決和分析問題。解決特殊的問題需要特殊的方法，當面臨著前所未有的難題時，杰出的經紀人就充分展開自己的想象力，對以往的經驗和概念加以綜合，從而構建出全新的解決辦法。

2.理解能力。理解是對事物的明察，是對事物的內在機理的頓悟，是對人類情感、行為以及社會運行達到深刻認識的途徑之一。

經紀人隨時處于人、財、物的交叉、失衡、重新平衡的錯綜復雜的關系之中，不具備深刻的理解力是不會有所成就的。 3.判斷能力。

房地產經紀人要具備根據經驗掌握的各種情報和信息，對環境和形勢作出冷靜的、客觀的、全面的分析，進而作出明智的判斷，并采取相應的行為方式的能力。（二）處理房地產經紀業務的能力由于房地產商品具有個別性，每一宗房地產都是與眾不同的，這就要求房地產經紀人準確把握買方的具體要求，并據此選擇恰當的房源供其考慮。

它在實務操作中，常常表現為經紀人能在較短的時間內完成供需搭配，從而盡可能實現每一個交易機會。如商品房銷售代理經紀人在售樓處接待了一組來訪客戶，經過十幾分鐘，甚至幾分鐘交談，經紀人就必須能準確了解并把握他們的需求，并推薦恰當的房源。

在實際工作中，處理房地產經紀業務能力強則成交量高，每筆業務的進展速度也快，工作效率高，而處理業務較差的房地產經紀人則常常勞而無功，工作效率低3其他相關能力房地產經紀人除應具備一般能力和處理經紀業務活動能力外，還應具備與經紀活動密切相關的其他方面的能力，如表達能力、交流能力、公關能力、談判能力、廣告宣傳能力、權衡價值得失能力，解決一些突發事件的應變能力等等。

2. 房地產銷售管理主要有哪些方面

房地產銷售管理房地產業的興旺帶動了相關產業就業機會的極大繁榮，建材、建筑設計、施工、物業管理、市場營銷、律師……，都在這空前的大市場中極度活躍，同時也導致了各行業優秀人才的短缺，其中房地產銷售作為一門新興行業尤為引人注目，問題也尤其多。

現在銷售部門普遍存在的通病是：亂承諾、隨意離職、不得不付出高傭金、專業知識不強等；但很少有發展商真正考慮過自己項目銷售管理中的錯誤方法和意識。下面介紹幾個房地產銷售工作的誤區。

誤區1 成立自己的銷售隊伍，但不培訓和建設自己的銷售隊伍現在的北京房地產市場中，絕大部分發展商傾向于建立自己的銷售隊伍，不惜重金從其他公司“挖人”。但是他們并不考慮對自己銷售隊伍的建設，他們認為有錢賺，肯定就有人來，但未考慮其他公司有可能開價比自己更高。

在項目銷售競爭激烈的今天，我們看到很多銷售人員和銷售經理們在整個市場漂浮流動，他們有的一年換二、三家公司。在樓盤開盤熱銷的階段，銷售人員趨之若騖，一旦銷售遇到困難，銷售傭金減少，這些銷售人員就立即開始尋找新的項目。

所尋找的項目一般都和目前所售項目客戶群體相近，利用原有客戶資源賺錢，雖然那些客戶資源是屬于公司的。面對這樣的銷售人員市場，發展商認真考慮自己的銷售隊伍建設問題已成當務之急。

在組建銷售隊伍的同時，作為發展商對自己員工的培訓應是全方位、長時間、系統深入的培訓，包括市場變化、*策調整、金融知識、業務技巧、為人處世、人生目標等等，讓他們隨著公司的發展而成長，給他們必要的關心和幫助，這樣銷售隊伍就會有非常強的戰斗能力，真正會為自己企業的利益考慮。

3. 房地產經營管理是學什么的

專業培養目標：本專業培養具備管理學、經濟學和房地產經營管理的基本知識，掌握房地產經營管理的基本理論和方法，能夠在房地產企業、房地產行*管理機構、金融機構等從事房地產項目策劃、建設管理、融資、估價、物業管理、房地產行*管理及科研和教學工作的高素質應用型人才。

專業培養要求：本專業要求學生學習和掌握房地產經營管理的基本理論、方法和技術基礎，熟悉房地產相關*策法規以及房地產行*管理的基本理論和方法，了解中外房地產業發展動態，具備從事房地產經營管理的基本素質，擁有運用現代管理方法和技術手段進行房地產策劃、經營及管理的綜合能力，熟練掌握一門外語和計算機操作技能。

畢業生應獲得以下幾方面的知識和能力：

1、掌握房地產經營管理的基本理論和方法；

2、掌握房地產經濟理論和房地產項目管理的基本方法；

3、熟悉建筑工程技術知識；

4、熟悉房地產相關方針、*策和法規；

5、了解中外房地產經營管理的最新發展動態；

6、具有運用計算機輔助解決管理問題的能力；

7、掌握科技文獻檢索、資料查詢的基本方法，具有初步的科學研究能力。

主干學科：管理學

修業年限：四年

授予學位：工學學士

4. 地產企業的知識管理如何進行

以下信息來自于kmpro知識管理房地產行業：

用知識管理向效率要效益

最近有一些房地產企業咨詢kmpro知識管理系統的事情，于是我們通過相互了解，發現一些眼光獨到的行業企業已經嗅到未來房地產的發展方向和應對策略，在這里總結一下以備參考。

隨著房價的大幅上漲，造成的民怨為社會穩定和國家長治久安帶來很大隱患，相關*府部門必然會采取措施進行治理。雖然出臺的制度和*策不是很快見到成效或者以失敗告終，但是調控到老百姓可以接受的程度是早一天晚一天的事情，到時候這個行業肯定會告別現在粗放型的發展方式，暴利時代也肯定會結束。那么現在企業應該做好什么準備才能不至于被猛然的變化擊倒？從實際的了解中，我們發現大家的目光都集中在降低成本和提高效率上，因此信息化和知識管理兩大戰略被提上日程。

業內分析人士認為，近年來房地產行業逐漸出現以下特征： ·

行業資源日益集中，經營規模化正成為趨勢； ·

多項目運營、集團化管控成為發展重點； ·

從資本經營逐步向管理要效益的商業模式轉化，粗放經營向精細化經營方式轉化； ·

異地擴張與全國性企業品牌顯現，規模擴張，集團一體化運作，需要企業提升協同效益。

房地產企業的工作效率、創新能力已經成為其競爭優勢的重要來源。房地產企業從規劃階段、工程實施、銷售到物業管理，涉及樓盤及客戶信息、合同、計劃等等各種信息及知識，而企業在項目過程中形成的經驗和方法更是一種重要的資源，對這些知識的管理，是提高房地產企業創新能力的一個重要源泉。

知識管理系統作為信息化的一部分可以提高企業員工的業務處理效率，知識管理戰略和管理方式可以為企業的創新提供有力支撐。知識管理的一個重要理念就是在恰當的時間、通過恰當的方式，把合適的知識傳遞給正確的人。具體來說，房地產企業通過運用信息技術和知識管理的手段將人和知識緊密結合，并且創造知識共享的文化，加速員工學習和應用知識，并進一步提高其整體的創新能力。

從理論和研究上可以看到知識管理在房地長行業的應用可以為企業的發展帶來很大的好處，實際施行起來還需要和具體的情況相結合，這也是行業信息化要做的工作。

深藍海域專心專注于知識管理領域，致力促進知識管理理念導入、系統研發、軟件實施和知識財富管理與增值，為客戶提供安全、易用、專業的kmpro知識管理系統。經過多年的實踐總結，在大量企業級客戶的知識管理系統中提煉出“知識管理企業級應用指標”，具體內容如下：

序號指標標準

1 業務范圍面向企業統一的業務范圍，而非僅針對部門使用。覆蓋業務范圍達50%以上

2 用戶群面向企業用戶開放，用戶群覆蓋企業用戶40%以上。

3 用戶數量注冊用戶數量高于1,000人

4 使用頻率使用頻率較高，在線率達到20%以上

5 訪問量日均超過10,000PV

6 知識量知識量達到10,000條以上

7 知識分類知識分類達到500條以上

8 部署方式支持分布式部署

9 高可靠性有應急備份機制和服務中斷保障機制

10 高安全性有知識權限體系，運營環境安全體系

11 高并發支持100并發以上

12 數據庫容量 500M以上

13 附件存儲容量 10G以上（正常文檔附件）

參考資料：kmpro知識管理系統

5. 房地產開發怎么管理

1.房地產開發管理房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。

2.房地產開發的全過程可分為投資決策、前期工作、項目建設、竣工驗收與交付使用四個大的階段。 3.圍繞這四大階段展開，具體分為管理與城市房地產、房地產開發項目選擇和土地使用權獲取、房地產開發項目策劃決策和可行性研究、房地產規劃設計與建筑工程基礎知識、房地產開發的建設過程管理、住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理，以及貫穿于房地產開發全過程的開發資金籌集與成本監控管理和與房地產開發有關的其他管理等各個方面。

6. 房地產的一些基本知識有哪些

房地產

一、什么是房地產？

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。

房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產。

房地產可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

二、房地產的特征是什么？

每一類拍賣標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標的物的特性相聯系的，房地產有以下幾個特點：

（一）位置的固定性和不可移動性。

（二）使用的長期性。

（三）影響因素多樣性。

（四）投資大量性

（五）保值增值性。

三、房地產的類別有哪些？

由于房地產是由土地及地上的建筑物、構筑物構成，對于土地和房屋可以按以下方法分類：

（一）根據土地的用途分類：

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地

2、公用設施用地（含商業用地）

3、工業用地

4、倉儲用地

5、對外交通用地

6、道路廣場用地

7、市*公用設施用地

8、綠化用地

9、特殊用地

（二）根據房屋的用途分類：

按照房屋的使用功能可以分成八類：

1、住宅

2、工業廠房和倉庫

3、商場和店鋪

4、辦公樓

5、賓館酒店

6、文體娛樂設施

7、*府和公用設施

8、多功能建筑（綜合樓宇）

四、什么是房地產業？

（一）房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

（二）房地產業主要包括以下一些內容：

1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等；

2、房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理。

4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。

7. 房地產銷售需要具備哪些知識

房地產銷售要具備許多知識。

首先你要了解房屋的結構，熟悉每套房屋的優劣。

其次要知道周邊地理環境，交通設施。對于房屋的買賣貸款等問題都要清楚。這些僅是微小的一部分。

最主要你要有廣泛的知識，因為你會遇到不同的客戶，他們都會有不同的需求，如果你能很好的抓住客戶的心理，那你的機會就會大很多了。還有最主要的就是自信心。

應該熟知自己所銷售項目的所有相關信息（如：樓盤總占地、樓盤總戶數、戶型分布、價位分布、小區綠化率、小區容積率、小區先進的安防系統及星級的物業管理、樓盤周圍的市*建設情況及周邊配套設施等）。出此以外還應該隨時了解到周邊競爭樓盤及整個房地產行業的相關信息及發展走向。只有做到知己知彼才能在以后的工作中做到客戶有問必能答而且還能向客戶闡述自己的觀點及看法，使客戶相信我是最專業的置業顧問，客戶才會產生信任感；這樣才能提高自己的銷售業績及成交率。從而使自己成為一位最優秀的房產銷售。

做一個合格的房產銷售，有形的標準是具有相應的從業資格或執業資格，無形的標準便是自信和技能。一個自信的銷售人員，在作產品解說時如潺潺流水，順暢自然，同時不溫不火、恰到好處的把相關的產品信息有效地傳遞給客戶，能使客戶一聽就懂，入耳入心，也使客戶有美的感受及激起客戶的購買興趣。一個自信的銷售員，能把賣房子給客戶變成幫客戶買房子的過程，很顯然幫客戶買房子比賣房子給客戶容易得多，因為沒有人愿意接受推銷這兩個字。所以自信是合格銷售員應具備的基礎。其二才是技能，基本的技能能使銷售人員應對自如合格的房產銷售應具備基本的房地產基礎知識、基本禮儀、產品的基本知識、市場信息、投資理財、基本的*策法規等知識。

俗話說一個專業的銷售人員才能成為專家，只有專家才能成為真正的贏家。因此一個合格的房地產銷售員，必須經過不斷的歷練升級成一個專業的銷售人員。

8. 房地產基本知識

房地產基本知識可不少，僅我的檔案集就有200多條，先告訴你30幾條吧！！有需要再說。

1.住宅的種類住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀墻結構、鋼混框架一剪刀墻結構、鋼結構等。（3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。（5）按房屋*策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。

2.什么是商品房商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。它有別于各地*府為解決住房困難，實施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開始興建的經濟適用住房也是特殊的商品房。

從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。 3.內銷商品房與外銷商品房的區別內銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境內單位和個人出售的商品房。

外銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境外人員（外國人、港澳臺人士）銷售的商品房。內銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批準設立的辦事處和聯絡處；外銷商品房可以向國外的企業、其他組織和個人出售，但向國內（香港、澳門、*地區除外）個人售房，須經人民*府批準。

4.商品房的結構有幾種形式商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：（1）磚混結構住宅；（2）磚木結構住宅；（3）鋼筋混凝土結構住宅。

5.磚混結構住宅磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。

磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。

這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。 6.磚木結構住宅磚木結構住宅的指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。

7.鋼筋混凝土結構的住宅鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。

具體又分框架、框架剪刀墻結構等。 8.住宅的建筑形式根據《住宅設計規范》，民用建筑高度與層數的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。

9、復式住宅復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。優點是：（1）平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%~70%; (2)戶內隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價；（3）上部層采用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于：（1）復式住宅面寬大、進深小，如采用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、采光較差；（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；（3）由于室內的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 10.智能化住宅智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網絡系統與建筑技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發人的創造性的住宅型建筑物。

一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：（1）安全防衛自動化；（2）身體保健自動化；（3）家務勞動自動化；（4）文化、娛樂、信息自動化。具備以下四種基本功能，即可實現家庭活動自動化。

家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創作等；所謂通信，是指利用通信。