榮觀房產網房地產租金收益
1. 投資房產,如何計算租金回報率
這里有介紹房地產投資分析的三種方法，可以比較科學地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅后月租金-每月物業管理費）*12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR=累計總收益/累計總投入=月租金*投資期內的累計出租月數/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益*15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益*15年>房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間…………
2. 房屋租金是收益還是孳息
租金是法定孳息啊
房子出租得到的租金算“孳息” 嗎？
最新解釋首次明確夫妻一方個人財產婚后產生的孳息和自然增值不是共同財產。房子出租得到的租金算“孳息” 嗎？房子增值賣出后所得算“自然增值”嗎？這部分收入怎么分割？ 有兩種觀點： 一種認為是孳息。租金屬于法定孳息，屬于房產的主人，但何為自然增值，確實是一個難題，因為以前的司法解釋和婚姻法、甚至其他法律都沒有這個概念，也沒有對其進行界定，不好說。 另一種認為不是孳息。租金不屬于孳息，因房屋出租需要選擇承租人；租金標準也不是一成不變，需要雙方進行協商；對出租房屋進行管理，以使房屋具備適租條件，等等。故婚前個人房產婚后的租金收入屬于夫妻共同財產。 第三種觀點。折中觀點。如果非產權人一方對租金的獲得有重大貢獻的，如參與收取租金。那么租金是就夫妻共同財產。 筆者認為，法定孳息是指依一定的法律關系由原物所生的物，是原物的所有權人進行租賃、投資等特定的民事法律活動而應當獲得的合法收益。如房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息等。因此，房子出租的租金應當屬于孳息。
3. 怎樣出租房子最賺錢
一、對房子的裝修要恰當一般人認為裝修得越高檔，租金就越高，租金越高，出租回報率也就越高。
其實不然，在進行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對房屋進行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比，并非裝修得越好就一定能夠獲得最好的收益。而是應該在房屋出租之前事先對該區域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進行一個準確的定位，并對其生活偏好、興趣偏好進行一個簡單的了解和分析，然后進行恰當地裝修，這樣就會達到租金收益與成本支出的最佳平衡點。
因此，對于有房出租業主來說，需要對不同區域房產出租的特性對待，不要圖省事就進行統一裝修。二、盡量壓縮成本在決定房產出租收益過程中，租金的高低和空置期的長短都會直接影響到出租房的投資回報，但是，除了這兩個因素之外，還有一個非常關鍵的因素就是機會成本的大小。
目前許多出租者不愿委托經紀公司進行出租，而更喜歡自己找客戶，覺得這樣安全、穩妥。不過，建議房東應該考慮自己來出租所花費的機會成本，出租房屋可能需要兩次或者多次看房，這樣浪費的時間、交通費、通訊費會較大，收益減少也會非常明顯。
盡可能地委托品牌經紀公司進行全程代理，一方面品牌經紀公司能夠保障出租房的安全；另一方面能夠最大程度降低出租者的機會成本，達到出租收益的最優化。三、不要忽視磨損和折舊成本對于出租者來說，還要將出租房屋的折舊成本能夠計算在投資收益當中，這就需要房產出租者在與承租客戶簽訂相關的租賃合同當中，一定要將對房屋損毀程度較大的可能行為進行約束。
如果委托經紀公司進行全程代理，也要將這一事項作出明確規定，特別是對于一些精裝修房出租的業主更要關注這一點。
4. 房屋租金收入交什么稅
房屋出租稅收
一、個人出租非住房（商鋪、寫字間等）應繳納以下稅款：
1.房產稅：以租金收入12%計算繳納（根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條的規定）。
2.營業稅：以租金收入的5%計算繳納（根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》稅目稅率表）。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅：按財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率是20%（根據《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條的規定）。
5.印花稅：按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。
二、個人出租住房應繳納以下稅款，根據財稅〔2008〕24號文件（對房產稅、營業稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅分別做以下優惠）：
1.房產稅：以租金收入4%計算繳納。
2.營業稅：3%稅率的基礎上減半計算繳納。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅：對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。
5.免征城鎮土地使用稅。
6.免征印花稅。
三、企業納稅人出租，房產承租方用于經營應繳納以下稅款：
1.房產稅：以租金收入12%計算繳納。
2.營業稅：以租金收入的5%計算繳納。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.企業所得稅：年終匯算清繳。
5.印花稅：按財產租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。
四、企業納稅人按市場價格向個人出租用于居住的住房，應繳納以下稅款：
1.房產稅：以租金收入4%計算繳納（根據財稅〔2008〕24號文件的規定）。
2.營業稅：以租金收入的5%計算繳納。
3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
4.企業所得稅：年終匯算清繳。
5.印花稅：按財產租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。
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