榮觀房產網房地產營銷審計
1. 審計要去審房地產注重審哪些地方
審計去審房地產，最重要的就是房地產企業的收入確認問題，很多企業的房子是預售的，但是實際上并不符合收入確認的條件，房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標，就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點：
1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則，并且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率，看是否屬于提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率，特別是看是否看屬于費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標準
3 注意看是否有投資性房地產，其公允價值如何獲得、如何計價等
4 房地產的產權是否轉移，查看房地產轉移的相關文件。
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2. 房地產銷售代理費審計時如何測算
從稅務的角度來看的，這是一般審計經常關注的地方，不過本質上還是看這些房子是不是真的賣出去了，從逃稅的角度來看，很多房地產企業為了少交稅或者晚交稅，往往房子已經賣出去了但是還不確認收入，這里房地產企業的思考是設法壓低利潤，少交企業所得稅、營業稅和土地增值稅，一般會出現的問題是：
1 推遲確認收入資金實際已經回收了，但是不確認收入，那么利潤表上的數字就不會好看，那么所得稅就會相應減少；但是審計的時候可以通過關注往來賬來看企業是不是確認收入。
2 企業轉讓不動產必須繳納5%的營業稅，這里必須進行測算了，就是將主營業務收入X5%進行測算，看企業是不是少交稅了，不過要在主營業務收入正確的前提下，如果收入的不正確，稅肯定有問題的。
3. 營改增以后房地產行業審計有什么需要特別注意的地方
隨著“營改增”的全面推行，增值稅的征收范圍已延伸到生產、流通環節的所有商品及交通運輸、電信、信息技術等現代服務業。
增值稅審計涉及面廣，*策復雜交錯，在審計中可重點把握四個環節。1納稅人資格認定環節按照稅法規定，增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人，兩類納稅人的管理和征稅方式差異較大。
審查方法：一是通過分析中國稅收征管信息系統（CTAIS）中的小規模納稅人稅務登記和申報征收數據，從中篩選年應稅銷售額超過稅法規定小規模納稅人認定標準的企業情況，包括企業年應稅銷售額、行業類型和已繳納增值稅額等內容。二是將上述篩選結果交由稅務部門逐一核實，并重點關注稅務部門核實結果與篩選結果有差異的企業，以及這些企業在超過一般納稅人標準后，稅務機關是否按規定時間下達了稅務事項通知書，是否及時督促企業辦理相關認定手續。
三是根據稅務部門的核實結果，按照稅法規定計算企業少繳稅款的具體金額，并確定相關稅務人員的責任。2銷項和進項稅額的申報環節1銷售收入的確認是否真實、準確和及時審查方法：一是審查納稅人申報的銷售收入金額是否完整，是否包含了在銷售時向購買方收取的包裝費、包裝物押金、手續費、獎勵費、返還利潤等各種性質的價外費用；是否存在通過設置“賬外賬”等方式，隱匿購銷中的現金交易，達到偷逃稅款的目的。
二是審查納稅人是否按照稅法規定，以“貨物發出或移送”“收到銷售款”“取得索取銷售款憑據”或“合同約定”等標準，及時確認應稅銷售收入；是否存在通過“壓票”、收入掛往來科目等方式人為少計收入，少繳稅款的問題。2視同銷售行為是否準確計算和繳納稅款審查方法：一是審核委托代銷和受托代銷貨物行為是否足額申報銷項稅額，是否存在按扣除手續費后的余額計稅，或直接掛往來科目不計收入的問題。
二是審核是否將不在同一地區的總分機構間調撥貨物作為銷售處理，是否計提了銷項稅額。三是審核企業將自產、委托加工的貨物用于職工福利、個人消費、投資入股以及捐贈等非應稅項目后，是否及時足額計提了銷項稅額；是否存在直接成本對轉，不計銷售收入，或僅按貨物成本價格核算，未按規定視同銷售，導致少計稅款的問題。
四是審核企業將外購的貨物用于對外投資、捐贈等項目時，是否按規定視同銷售并計提銷項稅額，是否存在錯誤使用進項稅額轉出的問題。3兼營的非應稅項目收入是否準確核算和申報納稅一些大型綜合性業務企業不按規定對正常銷售業務和兼營的非應稅項目進行準確核算，并將銷售貨物的銷售額混入非應稅項目的銷售額中計繳營業稅，從而少繳稅款。
審查方法：一是通過調閱企業經營業務合同，掌握銷售業務和兼營的非應稅業務的總體情況；二是查閱“其他業務收入”等核算非應稅項目收入的明細賬，重點關注其中貸方發生額較大、摘要記錄異常的業務，通過審查相關憑證，進一步核實企業是否存在將正常銷售業務混入非應稅項目中核算，少繳稅款的問題。4非應稅項目的進項稅額是否轉出進項稅額是納稅人當期應繳納稅額的抵扣項，但是按照稅法規定，納稅人用于非應稅項目的進項稅額即使取得了增值稅專用發票也不得抵扣，需要做進項稅額轉出處理。
審查方法：一是以企業“營業外支出”和“待處理財產損益”明細賬為基礎，審核企業是否存在發生原材料盤虧和非正常損失后，只按成本結轉到“營業外支出”科目中，不相應轉出進項稅額的問題。二是以“應付福利費”“原材料”“包裝物”和“低值易耗品”等科目為基礎，并與進項稅額轉出明細賬進行核對，核實企業是否存在將外購貨物用于集體福利和個人消費等不按規定轉出進項稅額的問題。
3稅率適用環節稅率是計算增值稅稅額的尺度。現行稅法根據貨物、勞務的不同類型，分別設置了17%、13%、11%、6%等多個增值稅稅率，由于各稅率之間差距較大，因此納稅人通過混淆收入類型、適用較低稅率少繳稅款的問題比較常見。
1是否按規定分別核算不同稅率的貨物審查方法：一是掌握企業生產經營的產品類型，了解各類產品是否適用不同的稅率。二是通過查閱企業“主營業務收入”明細賬，核實企業是否存在未按規定將不同稅率的產品銷售收入分別記賬、單獨核算，并按照低稅率計算繳納稅款的問題。
三是根據企業“主營業務收入”“應交增值稅”明細賬和相關憑證，重點審查金額較大的銷售業務對應的產品類型及適用稅率，核實是否存在將高稅率產品銷售收入混入低稅率產品銷售收入中計繳稅款的問題。2實施“營改增”后，是否將產品銷售收入混入技術服務費等服務收入中少繳稅款審查方法：一是調閱企業產品銷售合同、協議，掌握其中技術服務和售后服務的相關條款內容，掌握一般產品銷售收入與技術服務費、售后服務費等服務的收入規模、結構和差別。
二是以納稅申報表為依據，結合“主營業務收入”“其他業務收入”明細賬，檢查銷售行為申報銷項稅額的收入額是否完整、準確，重點關注有無將一般產品銷售收入混入技術服務費、售后服務費等收入列入“其他業務收入”中核算，使用低稅率少繳稅款的問題。4增值稅發票的使用環節1增值稅發。
4. 審計房地產公司應注意哪些事項
在房地產開發企業中，把管理審計工作和目標管理有機地結合起來，推行項目管理審計制度，這對改進企業管理、提高企業經濟效益具有重要作用。
一、房地產開發項目管理審計的內容
從房地產開發項目的內部審計角度來講，管理審計應主要集中于如下內容：
1、對開發項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學性、經濟可行性，審查項目決策中各分項目標是否具有明確性。
2、對項目計劃的審查。根據企業的實際情況，審查企業對開發項目采取的組織結構的合理性、科學性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性。尤其重要的是，審查項目決策后的項目目標的制訂和落實情況等。
3、項目目標實施過程管理審計。在項目實施過程中，根據項目計劃的時點定期進行審查，審查項目階段性目標完成情況、項目變化管理的科學性、經濟性。
4、項目目標成果管理審計。項目完成后，要集中審查項目的實際結果和決策目標是否一致、偏差是否合理，審查項目實施過程中采取措施、調整目標的合理性。
二、項目管理審計目標體系的建立
在企業內審對項目投資決策審計時，應該同時形成項目管理審計目標體系。房地產開發項目管理審計的目標體系包括：
1、銷售目標。可行性分析的主要部分就是根據市場調研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現在“項目損益表”中的銷售收入和“現金流量表”中的現金流入。所以，從可行性報告的相關數據出發，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就形成了該項目的銷售工作管理審計目標。
2、項目進度目標。項目在決策分析時已經對項目的進度安排做了計劃，根據項目的進度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的“現金流量表”的現金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。根據上述資料，可以制訂出各分項工作的進度結點要求，從而形成項目進度管理審計目標。
3、項目成本控制目標。項目的成本目標體現在“項目損益表”和“現金流量表”中，分別體現了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，根據項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標。
4、項目質量目標。房地產開發項目的質量與施工質量不是同一個概念。項目的質量目標主要體現在項目的功能安排、總體規劃、配套設施配置上，而施工質量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設定的所有功能要求、配套設施、施工質量等形成項目質量管理審計目標。
5. 房地產開發企業審計需提供什么資料
（三）不同類型商品房的經營成本計算不合理。
房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中，一般以開發項目（同一塊土地上同期開發的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。
還有的房地產企業在項目開發完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。（四）擠占和虛增開發成本。
房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業，為了少繳土地增值稅和企業所得稅，房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發成本中，增大商品房開發成本和經營成本；此外，企業還通過虛報工程結算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發成本和商品房經營成本，以降低開發產品增值率，少繳土地增值稅；虛減經營利潤，少繳企業所得稅。對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外，還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地*府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、*府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。
將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據總投資或預計總收入的一定比例，對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算；根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發產品的開發成本和經營成本，審查出人為調節成本的數額，并提請企業調整賬務，按規定補繳稅金。
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