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1. 請問是怎樣炒樓的
炒樓就是買了房子過段時間再賣掉，從中間賺取差價 什么是樓花 如果交錢的時候，房子不是能立馬入住的現房，你買的就叫“樓花”，有人說是“鏡花水月”的意思，以虛代實；也有人說是因為香港期房憑據上曾有印花，因此稱樓花。
就北京市場來說，房子入住之前，內部認購的房號、正式認購的認購書、甚至購買的預、銷售合同，只要能買入賣出則都叫“炒樓花”。 1、開發商制造了炒樓花空間。
中原物業銷售總監殷則先生認為，開發商一般在手里掌握部分啟動資金時即開始樓盤銷售，用低價吸引買房人認購“樓花”，再低開高走，用“滾雪球”的手法取得后期建設資金。另外，低價認購也能給樓盤制造旺盛人氣，吸引更多買家跟進。
因此，很多樓盤內部認購價和其正常均價相差千元以上，這種可觀的投資空間必然會吸引炒家。 2、投資預期好吸引炒家下手。
柏宇興業房地產公司總經理張寅告訴記者，前些時上海一個著名TOWNHOUSE項目以6000~8000元的價格開盤，因為開發商名頭很大，當時別墅售價又高達2、3000美金，大批投資者看中了此盤的投資潛力，一天幾乎定出一半，認購5~10套的大有人在，樓盤后來均價達到13000元左右，讓炒家們賺了個盆滿缽平。 對樓盤投資預期高，對產品有信心，對市場前景樂觀，投資者才會在樓花上大把下注。
3、賣方市場刺激樓花炒作。美聯物業北京公司總經理劉志忠先生介紹，97前香港樓市一直暴漲，買家收入根本趕不上樓價漲幅，樓盤開售時基本都有炒家通宵排隊等房號，這些空手道者一個房號通常能賺10~50萬港幣。
金融風暴后，市場形勢急轉，目前炒樓者基本銷聲匿跡，只有一些開盤價很低的明星樓盤，如前時的“珀麗灣”還有炒家捧場，但所賺也就幾萬港幣而已。國內一些炒樓花成風的城市如寧波、杭州等，起始也多因樓盤供應增量相對不足，形成賣方市場，炒房之風才愈演愈烈。
北京的樓花炒作限制多，認購書階段開發商不讓更名，沒法炒；合同階段辦了貸款很難轉按揭，沒法炒，因此，樓花炒作一般集中在內部認購買房號階段。當然，這時的炒作空間也是有限的，目前只有這些深諳房地產行業之道的人，才能從北京樓花中煉出金—— 1、樓盤銷售人員。
因為炒樓花被公司開除的售樓人士在北京地產界還真不少，自己掏錢買下房號再轉手給客戶，或者通過給炒家找“下家”分帳，據說，東部某樓盤銷售人員幾乎全體涉足此舉，人均獲利10幾萬。畢竟是近水樓臺，一旦碰上熱銷樓盤，不讓銷售經理或售樓員們撈月似乎也難。
2、資深炒家。這些人在房地產界有豐富關系資源，能超前掌握樓盤信息，對其投資價值作出敏銳判斷，然后按以下流程完成樓花炒作： A、內部認購時低價取得房號。
此時要保證快——最先得到認購消息，然后以正常渠道（排隊）或非正常渠道（找人），買到內部認購價的房號；二要準——看準此樓日后開盤銷售時價格一定猛漲。 B、尋找下家。
內部認購時開發商銷售證多數還未取得，離簽正式合同一般有半個月到1個月的時間差，正好便于炒家轉手樓花。正常渠道是上網或通過中介找下家，非正常渠道是和銷售人員談妥分賬比例然后取得客戶。
C、加價轉手。有“內線”者轉讓房號不是難事，對上稱接盤者是炒家的親屬或朋友即可過關，還有以給公司員工買房為名，訂房號統一用某公司名字，下家分別以公司員工名義實現更名轉讓的。
3、部分中介機構借助在房地產市場的“過硬”關系，用更為老到的手法加入炒樓花行列。 面對神通廣大的炒樓花者，以及種種炒作戰術，即便是防范再嚴的開發商，也很難完全杜絕，再說，認購房號的“小定”是可以退的，炒家幾乎沒有風險，這更堅定了炒樓者們的信心。
什么盤的樓花最吃香？ 綜合采訪者觀點，“樓花”值得一炒的樓盤一般具有以下特點： 1、有投資潛力。被炒家看中的樓盤一般位置優越，多集中在東部，投資前景良好； 2、開盤價低。
負責戀日國際銷售的紹云女士說，因項目高開平走，萬元以上的認購價阻隔了炒家介入。 但據記者了解，距戀日不遠的另一CBD熱點樓盤，卻因8000元上下的認購價吸引了大把炒家； 3、規模不大。
大社區因銷售壓力大，開發商不會大幅提價，買家后期可選擇余地多，炒家一般會謹慎介入； 4、限制不嚴。雖然很多樓盤不支持炒樓花，但管理上有松有緊，炒家瞄準的是一些有空子可鉆的項目。
三、樓花爭議 炒樓花到底礙著誰了？ 樓花到底該不該炒？對此業內分成正反兩派觀點。 反方觀點 抬了樓價、毀了樓盤、壞了規矩，炒樓花壞處一大把。
據業內反對炒樓花之開發商的總結，炒樓花計有以下罪狀： 往大了說——炒樓花危及市場。 因為過多投資客的介入，房價在炒作中層層加碼，等到超出實際的購買力時，造成樓市“跳水”。
這樣的例子遠有海南，近有杭州、寧波，被炒家攪出的泡沫不容小視。 往中觀了說——炒樓花影響樓盤正常銷售。
一是炒家過多，使得買房人對開發商管理心存疑慮，影響樓盤銷售；二是炒家拿走了最初應該是目標客戶享受的優惠價，在樓盤漲價后以比開發商略低的價格再次分流客戶，兩撥買家只成交一撥；三。
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