榮觀房產網房地產微利時代
1. 微利時代意味著什么
電荒、地荒、民工荒以及環保、原材料、*府服務成本的增加，種種跡象表明中國經濟正處在一個要素成本急劇上升的階段，加之企業全球化的競爭日益加劇，導致很多行業的暴利時代終結了，微利時代隨之來臨。
在社會變革的步伐中我們很容易找到一些正在轉變的思想理念。國家的宏觀經濟從只追求GDP增長的盲目、浮躁轉向追求可持續發展的平穩和理性；經濟從高耗能、非綠色的粗放型增長方式轉向注重節約、精細管理的集約型增長方式；經濟社會從起初無法可依、無規可循的雜亂、無序轉向法律法規及監管制度不斷健全的井然有序……這些變革對企業而言又意味著什么呢？它意味著你不能再只顧自身利益肆意浪費能源、破壞環境；它意味著你不能再妄想一夜暴富不惜背叛公德、藐視法律……每一位身處改革洪流中的人都應該清醒的認識到這些轉變，而身為經濟社會基石的企業和企業家們更應是改革潮流的先知先覺者。
眾多成功企業的經驗不斷告訴我們，摒棄投機心理，平和、穩健、專注才是當今企業參與市場競爭應有的心態。
縱觀近些年國內一股股的投資熱潮，房地產熱、汽車熱、手機熱、牛奶熱……每一股熱潮初涌，眾企業都是群情激昂、趨之若鶩，而當市場日漸成熟、熱度退去后，有多少企業仍在穩扎穩打？多少企業朝不保夕？又有多少曾經知名的品牌銷聲匿跡了呢？那些轉向了其他行業的“游擊企業”在創業之初又是抱著什么樣的心態參與其中呢？
可喜的是，許多行業的佼佼者并沒有在多元化的道路上走得太遠。聯想、海爾、方正……很多企業在經過了多元化的嘗試后，都在及時回歸專注。
2. 微利時代意味著什么
電荒、地荒、民工荒以及環保、原材料、*府服務成本的增加，種種跡象表明中國經濟正處在一個要素成本急劇上升的階段，加之企業全球化的競爭日益加劇，導致很多行業的暴利時代終結了，微利時代隨之來臨。
在社會變革的步伐中我們很容易找到一些正在轉變的思想理念。國家的宏觀經濟從只追求GDP增長的盲目、浮躁轉向追求可持續發展的平穩和理性；經濟從高耗能、非綠色的粗放型增長方式轉向注重節約、精細管理的集約型增長方式；經濟社會從起初無法可依、無規可循的雜亂、無序轉向法律法規及監管制度不斷健全的井然有序……這些變革對企業而言又意味著什么呢？它意味著你不能再只顧自身利益肆意浪費能源、破壞環境；它意味著你不能再妄想一夜暴富不惜背叛公德、藐視法律……每一位身處改革洪流中的人都應該清醒的認識到這些轉變，而身為經濟社會基石的企業和企業家們更應是改革潮流的先知先覺者。
眾多成功企業的經驗不斷告訴我們，摒棄投機心理，平和、穩健、專注才是當今企業參與市場競爭應有的心態。 縱觀近些年國內一股股的投資熱潮，房地產熱、汽車熱、手機熱、牛奶熱……每一股熱潮初涌，眾企業都是群情激昂、趨之若鶩，而當市場日漸成熟、熱度退去后，有多少企業仍在穩扎穩打？多少企業朝不保夕？又有多少曾經知名的品牌銷聲匿跡了呢？那些轉向了其他行業的“游擊企業”在創業之初又是抱著什么樣的心態參與其中呢？ 可喜的是，許多行業的佼佼者并沒有在多元化的道路上走得太遠。
聯想、海爾、方正……很多企業在經過了多元化的嘗試后，都在及時回歸專注。
3. 地產暴利時代結束 出路唯有產品與服務
地產暴利時代結束 出路唯有產品與服務 “此輪調控將終結房地產暴利時代”，陽光100置業集團總裁易小迪的話，曾在業內掀起巨浪。
調控同時結束了住宅市場的高增長與土地暴漲時代，“地產行業的微利時代正在來臨。”易小迪說。
而另一方面，調控大棒揮舞時，陽光100置業集團在武漢的產品——陽光100大湖第在2012開年以來，輕松收獲1個億的銷售成績。不僅如此，陽光100置業集團在全國其他城市部署的產品，同樣熱銷，坐穩了各城市樓盤銷量排行榜的前列位置。
是什么讓陽光100大湖第實現逆市增長？樓市微利時代來臨后，陽光100又將透過怎樣的舉措，實現集團化增長？7日，易小迪抵漢，揭示陽光100的企業經。現狀，野蠻生長后的調整“目前中國的地產市場，與上世紀7、80年代的歐洲很相似。”
易小迪說。上世紀80年代，歐洲很多國家的房地產市場，經歷了一輪大開發后，迎來調整期，成交量收縮，企業數量銳減。
至今，歐洲房地產市場進入工廠化運營期，例如要建造10套房子，由工廠直接進入工地，進行組裝。在易小迪看來，此和中國地產市場情況類似。
歷經多年的野蠻生長，居民收入增長比偏離正常軌道，同質化現象很嚴重，轉型是必然趨勢。與國外市場不同的是，中國地產市場背后，還有調控這只“無形大手”的指揮。
“這兩年的調控結束了兩個時代，一是結束了住宅市場的高增長時代，二是結束了土地暴漲推動房價暴漲的時代。這樣很多投機的開發商就會逃離這個市場。
因為買了很多地，地價不升值就無法獲利。沒有利用品牌獲得高溢價能力的公司會大量淘汰。
反過來說，從市場中來的有產品能力的、有市場經營能力的公司將來的競爭空間會更大。”易小迪說。
轉型，回歸產品與服務樓市暴利時代終結后，地產企業依托什么穩立市場？易小迪認為，產品與服務，將是未來支撐樓市發展的2個最重要支點。產品方面，要做到獲取客戶認同，就要在品質上下足功夫。
另一方面，需根據市場需求，適時拓寬產品線。“未來市場一定是多元化的，一手房市場、二手房市場、酒店式公寓、老年公寓……市場對于房地產產品的需求必將細化。
這就要求地產企業敏銳捕捉市場需求，適時調整產品思路。”易小迪說。
而隨著房地產產品數量的大幅度增長，未來與之相關的服務業，將扮演越來越重要的角色。“純粹靠開發住宅，蓋簡單的宿舍樓，肯定不是健康的表現。
第三產業的發展一定要落在物業經營上，我更看好未來城市化之后，商業性地產、經營性地產等多方面的發展。”易小迪說。
產品，全面提升價值 做好產品，提升服務，歸根到底，就是提升住宅的價值。日前，陽光100置業集團在全國范圍內展開“光耀未來，陽光100價值提升計劃”，旨在提升集團旗下所有產品的居住價值。
為客戶提供一致化的產品風格、國際大師的藝術設計、標準化的品質平臺、超出預期的增值空間……“陽光100價值提升計劃”，自運行之日，就廣受追捧。20多個城市相繼傳來捷報，沈陽、成都、無錫、長沙、東營等地的項目都有不俗的成交記錄。
此次活動中，陽光100在武漢湯遜湖畔的大湖第項目，無疑成為近期光谷區域樓市持續成交的熱點。開年以來，陽光100大湖第迎來熱銷一個億的驕人成績。
4. 房地產開發成本怎么成本控制
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。
開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。 深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產項目不做，而利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。
由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。
國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。 隨著中國加入WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內的一些集團型企業在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿等），房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。
房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。
從微觀上講，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
5. 房地產開發成本的成本控制
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產項目不做，而利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。
隨著中國加入WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內的一些集團型企業在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿等），房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。
房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
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