榮觀房產網工業用地與房地產
1. 工業用地如何進行房地產開發
目前社會上很多企業用工業性質用地進行房地產開發，并公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。
一. 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。
《土地管理法》第四條規定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。”
《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定“嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。”
《城市房地產管理法》第十八條規定“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民*府城市規劃行*主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金”。
國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民*府城市規劃行*主管部門的同意，并按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬于違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬于違法建筑。
二. 工業用地進行商品房開發對開發商法律風險
（一）交還土地使用權
《土地管理法》 第八十條規定“依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民*府土地行*主管部門責令交還土地，處以罰款。”《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。
2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓后，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。國土局發現后要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。法院審理認為：聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事后也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，并支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。
從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。
2. 工業用地如何進行房地產開發
目前社會上很多企業用工業性質用地進行房地產開發，并公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。
一. 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。
《土地管理法》第四條規定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。”
《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定“嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。”
《城市房地產管理法》第十八條規定“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民*府城市規劃行*主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金”。
國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民*府城市規劃行*主管部門的同意，并按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬于違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬于違法建筑。
二. 工業用地進行商品房開發對開發商法律風險
（一）交還土地使用權
《土地管理法》 第八十條規定“依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民*府土地行*主管部門責令交還土地，處以罰款。”《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。
2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓后，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。國土局發現后要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。法院審理認為：聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事后也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，并支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。
從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。
3. 工業用地被開發商搞房地產能辦房產證嗎
一、不行，只有當開發商申請成功把工業用地變更為商業用地才可以辦。
二、商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于
建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。
工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場
地、排渣（灰）場地等用地。
商業用地與工業用的區別：工業用地通過劃拔方式取得。商業用地采取
拍賣、招標的方式取得。
三、如果要改變房屋的性質，就要經有關部門的審批，補足相關費用。擅自
改變房屋類型是違規的。所以即使事先知道房子和自己的用途不一，也
別在付錢后再指望原主人改變房屋的用途，否則萬一改不過來，進退兩難。
4. 工業地產和商業不動產有什么區別
首先你要知道房地產又稱不動產，它存在有三種形式，土地、建筑物和房地合一。工業用地和倉儲用地不一樣。按土地用途來說來說工業用地是指指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地類。倉儲用地是指城市中倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施的建設用地。也就是說工業用地是用于生產，倉儲用地是用于中介服務，開發的用途和目的有區別。按房屋用途來說按工業用房來說是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動的房屋。倉儲用房是指是指用于儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。你說的工業地產應該是有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。應該包括廠房、庫房、研發樓宇等開發。
商業房地產（不動產）較工業地產復雜的多，商業房地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產，其開發用地的取得方式是經過法定的掛牌招投標、拍賣以及經過有關的司法程序取得的，從土地的用途其有別于居住用地、工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用等；從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產產品形式。不是我們國家相關的法律、法規、規章等所明示的一個用語，所以在我國法律上沒有明確的界定，而只是在市場實踐中被廣泛使用的詞語！其在商業開發中具體的表現形式主要有購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、物流園、倉儲中心、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、商務寫字樓、住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。
這回你應該明白了，還不明白到東北商業地產網上去看看吧。
5. 工業用地轉成國有建設用地,進行房地產開發,怎么做
一、區別具體情況
1、該地塊是出讓土地，可直接向*府土地部門申請變更用地性質，*府土地部門會征詢規劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金。
2、該地塊是劃撥土地，按現行規定，則應通過招投標方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。
二、程序和手續
由于各地在實際操作中都會有一些區別，所以建議您最好到當地土地管理部門和城市規劃部門咨詢。下面的回答僅供你參考：
報送材料：
1、國土證原件
2、申請書1份
審批程序：
1、申辦單位把以上資料送到規劃辦辦證廳辦理；
2、待規劃審批后，由規劃辦呈市府審批；
3、市府審批同意后，由規劃辦出具建設用地規劃許可證（黃證）。
批復材料：《建設工程規劃許可證》（黃證）。
審批周期：20個工作日（規劃辦內部）。
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