榮觀房產網房地產加計扣除金額
1. 土地增值稅加計扣除項目有哪些
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。
由于房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。一、取得土地使用權（一）根據《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：1.對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。
顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。2.對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。
這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。（二）取得土地使用權時所繳契稅 《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”，可作為加計扣除20%的基數。（三）土地閑置費 《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。（四）取得土地使用權時*府以各種形式減免或者返還的金額 在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時*府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。
按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在“開發成本”中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的*府代收費用從“開發成本”調入“財*部規定的其他扣除項目”，不享受加計20%扣除的優惠。二、房屋裝修（一）裝修費用 《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（四）款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。
既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除。（二）精裝修費用 如果屬于與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。
但是，對于電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。（三）舊房的裝修費用 財稅[2006]21號文規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條（一）、（三）項規定的扣除項目的金額可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那么在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的裝修成本和費用計入這個建筑物的“購建成本”，即對應《條例實施細則》第七條中的（二）項。所以，財稅[2006]21號文中所規定的“每年加計5%”的基數應該包含“購房發票”和“裝修發票”的金額。
國稅發[2006]187號文就規定：房地產開發公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為“開發成本”加計扣除。從*策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應該從裝修完工取得裝修發票的時間開始“每年加計5%“扣除。
三、代收費用 實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》（國稅發[2007]132號）第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民*府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。
（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。
（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。四、營銷設施費用 在主體建筑內修建的售樓部、樣板房等營銷設施而發生的費用，可以加計扣除。
根據國家稅務總局納稅服務司于2010年08月23日在《房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？》的回復內容，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：（一）房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購。
2. 房地產企業 土地增值稅 為什么加計扣除
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（**令第138號）第六條規定： “ 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財*部規定的其他扣除項目。”
二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。”
擴展資料
加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產行業的稅收，降低房價，但是沒起作用。
根據土地增值稅條例及其實施細則的規定，對從事房地產開發的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關成本費用外，還可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
土增稅加計20%扣除是有以下意思：
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由于房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。
取得土地使用權所支付的費用，不包括*府以各種形式減免或者返還的金額。在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時*府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。
按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在“開發成本”中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的*府代收費用從“開發成本”調入“財*部規定的其他扣除項目”，不享受加計20%扣除的優惠。
參考資料來源：百度百科-中華人民共和國土地增值稅暫行條例
3. 土地增值稅部分
地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。
一、把握兩個概念
(1)增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。
三、確定應稅收入
包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。
四、確定扣除項目
(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；（2）房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；（3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5%以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10%以內計算扣除；（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。這條規定對于房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。
五、計算方法
首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除數”進行計算。
舉例如下：某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。
每棟售價180萬元，營業稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅？
計算過程如下：轉讓收入：180*80=14400（萬元）
取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：（14.8+0.2+50）*80=5200（萬元）
房地產開發費用扣除：0.5*80+5200*5%=300（萬元）
轉讓稅金支出：14400*5%*(1+5%+3%)=777.6（萬元）
加計扣除金額：5200*20%=1040（萬元）
扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6（萬元）
增值額=14400-7317.6=7082.4（萬元）
增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6*100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4*40%-7317.6*5%=2467.08（萬元）
六、會計處理
1.轉讓取得收入時：
借：主營業務稅金及附加 2467.08
貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08
2.實際上交時：
借：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08
貸：銀行存款 2467.08
來源：納稅服務網
土地增值稅部分。。項目金額是什么？？怎么計算？2011年
4. 誰能告訴我,在土地增值稅中 可以扣除項目中,的“加計扣除”是什么
《土地增值稅暫行條例》第六條規定，計算增值額的扣除項目包括以下五項：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財*部規定的其他扣除項目。分析上述五項扣除項目，前四項是納稅人實際發生并有準確數字的，但財*部規定的其他扣除項目卻不是企業實際發生的項目，而是計算土地增值稅中的一項特殊加計扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。
加計扣除項目，要符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納稅人，“從事房地產開發納稅人”不僅指房地產開發企業，還包括其他從事房地產開發的企業和個人；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。
【例題】某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省*府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關稅金770萬元。該公司銷售商品房應繳納的土地增值稅為（）。
A.2256.5萬元
B.2445.5萬元
C.3070.5萬元
D.3080.5萬元
【答案】B
【解析】銷售收入=14000（萬元），
扣除項目合計=土地使用權費及開發成本4800 +房地產開發費用4800*10%+相關稅金770+加計扣除費用4800*20%=4800+480+770+960=7010（萬元），
土地增值額=14000-7010=6990（萬元），
增值額與扣除項目比例=6990/7010=99.71%土地增值稅額=6990*40%-7010*5%=2445.50（萬元）。
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