榮觀房產網房地產評估市場比較法區域因素
1. 在評估土地,用市場比較法時的區域因素和個別因素怎么制定,是不是
不是基準地價里的因素，區域因素和個別因素如下所示（供參考）：
區域因素 ：
社會因素
交通條件
基礎設施狀況
公用設施狀況
環境因素
其它區域因素狀況
個別因素：
宗地地形狀況
宗地地基條件
宗地形狀
宗地面積
宗地臨接道路等級與通達性
距商服中心距離
接近交通設施程度
相鄰土地利用狀況
容積率
規劃限制
規劃用途
土地使用年限
2. 房產評估應考慮的因素是什么
第一要素，區域地段。
地段的好壞對二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價格區域性比較明顯。經濟、交通相對比較發達的區域，房屋的需求量大，價格也就相對較高。
據統計，北京房地產交易熱點區域主要集中在朝陽、海淀、豐臺，其中海淀區和朝陽區的二手房成交量占總成交量的46%左右，而這些區域的二手房價也同樣最高。 例如交易量最大的朝陽區，在商圈比較成熟的CBD地段，二手房交易價格約在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他區域高出將近 1000元每平方米。
同時由于該區域公司及商務場所比較集中，這里的租賃市場也十分活躍，二居室每月租價1800元以上，還處于供不應求狀態。 非常明顯， 這些地段的二手房價受區域的帶動更加明顯。
第二要素，房屋所處小區的自身配置和周邊設施。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等，舊房都要大打折扣。
此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中、小學都會對價格有較大的影響。 房屋位置對房價的影響修正百分數一般為0至 3%，小區環境對房價的影響，沒有物業管理扣減5%；小區沒有單獨封閉，也減5%；屬于重點中小學區域的房子要加15%。
3. 房地產市場比較法的一些問題
市場比較法，是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。 選用市場比較法，必須的前提條件是： 1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。
房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得； 2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。
與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產參照物進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。 市場比較法估價步驟為： 1、收集交易實例； 2、選取可比實例； 3、建立價格可比基礎； 4、進行交易情況修正； 5、進行交易日期修正； 6、進行區域因素修正； 7、進行個別因素修正； 8、進行容積率和土地使用年期修正； 9、求出比準價格； 10、對若干個比較實例的比準價格，用統計學方法求待估房地產的評估價格。
市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。
按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。
購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。
市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。
采用市場比較法有三個必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。
如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。
如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。
第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。 第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩定。
在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。
如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。
在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。 收益還原法。
按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。
首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。
收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。 使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。
對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。
當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。 第二個困難是如何計算純收益。
在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。
事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。
在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。
成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。
成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。
可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。 假設開發法。
房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估。
4. 房地產估價中選用市場比較法有什么條件呢
選用市場比較法，必須的前提條件是： 1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。
房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得； 2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。
與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產參照物進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。
5. 房地產評估采用市場比較法有哪些必要條件
第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。
也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。
有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。 如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區間就很寬。
假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。 第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩定。 在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。
如果房地產市場比較穩定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。
在出現房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。 在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
6. 房地產評估中,市場比較法中的修正系數是怎么點確定的
價格評估注意四要素：
進行二手房價格評估，既要考慮市場供求關系，更要考慮相關因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面：
第一要素，區域、地段。二手房與新房價格一樣，區域、地段起著決定性的作用，市中心、經濟、交通相對比較發達的區域，房屋的需求量大，價格也就相對較高，而這些區域的二手房價也同樣最高。同時由于這些區域內公司及商務場所比較集中，因此這里的租賃市場也十分活躍，有些路段還處于供不應求的狀態，與郊區的二手房價格相比之下能產生很大的落差。
第二要素，房屋使用年限以及成新度。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。
第三要素，房屋所處小區的自身配置及周邊配套設施。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及有無重點中、小學都會對價格有較大的影響。
第四要素，房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但對于房屋的出售速度有著一定影響。
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