政治環境對房地產的影響

房地產的政治環境

1. 南寧房地產的*治、經濟環境

*治環境：*府近年來制定了很多相關的有利于房地產開發、發展的*策，鼓勵房地產產業的發展。。。

經濟環境：南寧市作為廣西壯族自治區的首府，其經濟能力，南寧這幾年的變化很大，具體就是在江南區和朗東區域，一方面是136工程的實施，一方面是東盟的加入，

技術環境：南寧的房地產經過幾年的發展，已經成為廣西壯族自治區的典范，也走進了全國前列，無論是開發技術、建筑技術、營銷技術還是管理技術，都達到了一個理想的高度。然而正因為房地產技術的提高，在南寧市范圍內房地產的競爭自然非常激烈，在技術條件相差不太大的情況下，如何搶占市場、鑄造名牌就更是明顯了！

南寧房產環境：有“綠城”之稱的南寧市是一個人口眾多的大都市，是廣西壯族自治區的首府，是廣西的經濟文化中心，許多因素都越來越有利于房地產的發展。廣西許多地方的高級人才都涌向南寧，這既有利于南寧的經濟與城市建設，更為南寧帶來了許多新生就業群體。。。。。。

2. 房地產經紀人：房地產市場環境有哪些

房地產市場環境調研（一）*治法律環境調研 *治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的*治形勢、國家對房地產行業管理的有關方針*策、有關法律法規及其變化等，包括： ①各級*府有關房地產開發經營的方針*策。

如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地定級及地價*策、人口*策和產業發展*策等； ②各級*府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等； ③國家有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等； ④*府有關方針和*策，如產業*策、金融*策、稅收*策、財**策、物價*策、就業*策等； ⑤*局的變化，包括國際和國內*治形勢、*府的重大人事變動等。（二）經濟環境調研經濟環境調研主要是了解財*、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。

更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環境調研應該把握企業所在地區的總的經濟發展前景。

一般來說，對于經濟發展迅速的地區，房地產市場的前景也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括： ①國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益； ②項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況； ③一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率； ①國民經濟產業結構和主導產業； ⑤居民收入水平、消費結構和消費水平； ⑥物價水平及通貨膨脹； ⑦項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況； ⑧與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調研。

（三）社會文化環境調研社會文化環境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理乃至對生活的態度、對人生的價值取向等。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也為房地產企業開發新的產品、引進新的經營思路創造了條件。

文化環境調研的內容主要包括： ①居民職業構成、教育程度、文化水平等； ②家庭人口規模及構成； ③居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等； ④消費者民族與*信仰、社會風俗等。（四）社區環境調研社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。

優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調研內容包括社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。

3. 現在我國關于房地產方面的*治是什么形勢

現在房地產形勢是，他已經不是一個經濟問題了，他把它變成一個*治問題了，所以現在*府就不停的出招，最后一定要把它搞下去為止。

現在的*策其實是非常厲害的，它是殺傷力巨大，一大片，不管好的壞的全給殺掉了，不管是剛性需要都給殺掉了，但是在中國特定的環境下，你不那么殺，恐怕也會留有后患，說它總還能夠死灰復燃，但現在的情況看，不是了。你比如說，像北方最厲害的*策。你要買房，外地人基本買不了。因為你必須要提供納稅證明，或者說是社保的證明，你新北京戶口的一家人，你只能再買一套房子，這個基本上把這些投資的需求或者，你想去做改善性需求都給拿掉了。

在這種狀況下面，除非你是特別想買房，基本都不用了。因為整個市場是看漲，一旦是買漲不買落，一看開始倒下去了，大家就等，所以整個市場已經基本上垮下來了。

未來房地產的形勢是，現在很多人買不起房，買不起房怎么辦呢，就得用*府來提供，這也是這次大的結構性的拐點，就是*府，特別是各級地方*府會大量提供各種各樣的經濟適用房也好，限價房也好，公租房也好，甭管叫什么名字都是由*府來提供的。這次*府敢于下重手，因為房地產雖然是一個支柱行業，你把它打下去之后，涉及到的鋼材、水泥、建筑、裝修等等怎么辦，很大一部分可能是由*府的投資，公營的房屋來替代市場，所以整個房地產對經濟的拉動效應并不會隨著商品房的下降，拐點的出現而出現房地產在經濟當中地位的下降，所以看準這一點，*府就可以出手了。

4. 簡述房地產市場環境分析的基本內容并舉例分析

房地產市場環境是在不斷變化的。為了實現營銷目標，制訂相應的營銷策略，經營房地產企業必須分析和研究市場環境。

在現在的房地產局勢下，分析市場環境的目的，一方面可尋求的新的市場機會，另一方面可避免環境威脅。在激烈而又復雜的市場競爭中，機會與威脅并存，而不斷變化的市場環境又不斷造成新的機會與新的威脅。

曾經看過很多代理公司的市場環境分析，也是分為了宏觀環境分析與微觀環境分析，感覺沒有自己的東西。那么，我們所說的所謂的市場環境，就是影響房地產企業的市場和營銷活動的不可控制的參與者與影響力。

第一，宏觀環境分析。

宏觀環境就是間接影響與制約企業營銷活動的社會力量。這里面的兩個重點詞語就是間接與社會力量。宏觀環境包括了經濟因素、*治因素、人口因素、*策法規與稅制因素。我們房地產企業的所處的微觀環境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。

1、經濟因素：包括了市場所處的宏觀經濟條件和經濟收入水平兩類因素。

經濟高峰時期，百業具興，房地產需求旺盛；經濟低谷，市場疲軟，房地產作為衡量當地經濟的杠桿首當其沖要受到影響，很多家庭會取消或者推遲對房屋這樣耐用品的消費，其他支出的減少導致商業不景氣，商業樓宇的價格可能會下跌。

經濟收入水平在市場上表現為實際購買力，他是構成市場的基本要素。市場容量的大小，歸根結底取決于消費者購買力的大小。大家都知道，我們在滿足我們的購買需求時，都會考慮到我們的實際經濟收入，所以，從市場營銷的角度，我們把經濟收入分為國民收入、個人收入、個人可支配收入、個人可任意支配收入，我認為其中后兩者可以合并為恩格爾系數分析法則。

2、*治因素：*局上，在安定的*治環境下，房地產投資回報才有保障，經營者才有信心。*策上，國家的開放程度與*策的連續性對房地產市場也有巨大影響。

3、人口因素：人口決定了房地產市場的規模與發展趨勢。人口規模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產的開發，還直接影響商業與工業對房地產的需求，所以在做商業地產中要充分考慮該項目所處地區的流動人口與常住人口的數量。現在的趨勢就是人口不斷地從農村流向城市，城市花水平急速提高。此外，家庭的結構變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會對房地產產品的戶型配比起到了一個導視作用。

4、*策法規與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過*策法規與利率稅制進行房地產調控的手段，既體現了尊重經濟規律，又帶有行*干預的色彩。

第二、微觀環境分析。

微觀環境是房地產經營業務往來過程中的直接影響因素。包括供應者、營銷中介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。

顧客是房地產產品的直接購買和使用者，任何產品，只能滿足其特定的目標市場需求。如住宅小區靠近知名學校，即制訂以強調子女教育為主題的營銷策略，占領中小學生家庭的住宅市場；小區靠近公園綠地，即強調運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。

房地產企業市場環境還包括各類公眾，如融資公司（開發商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發商聲譽的保障者）、*府公眾（這個不說也明白）、公民團體公眾（商業地產中的重點）、當地公眾（為施工騷擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內部公眾（樹立開發信心的源泉）。

在房地產開發企業中，好的產品才有好的市場，物業第一、營銷第二。

5. 房地產開發與經營的宏觀環境主要有哪些

隨著經濟的不斷發展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面：

觀念危機

觀念危機是制約房地產開發企業發展的最大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：（一）被動的市場意識。認為用計劃經濟和行*的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源于*府和行*主管部門；認為現在的市場體制不完善，開發企業雖做好了競爭的準備，卻無競爭的環境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源于開發企業。（二）盲目的市場意識。認為房地產開發業只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產開發業，乃至經濟、社會的發展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個“外”字和規模的“大”字，誰都可以搞開發，誰都能搞好開發，這種觀念主要來源于地方**領導，他們急于發展城市建設和經濟。這種觀念的根源只追求*治效益，不按市場規律辦事。（三）狹隘的市場經濟意識，認為市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，在短期內求得利益，在無序、無誠信、不規范的環境中生存。這種觀念只要來源于一些小企業、無實力的企業，他們寄希望房地產開發市場越不規范越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。