房地產企業維修基金的稅務處理

房地產企業維修基金

1. 關于房地產企業的維修基金怎么計算

房屋維修基金由購房者承擔，各個省市標準不一樣，一般地維修資金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%~3%或每平方米100至200元的標準繳納至物業所在市房地產主管部門指定的商業銀行。維修資金的具體收取標準由各地房地產行*主管部門根據當地實際確定。

維修基金使用條件：

1、維修資金金只有在保修期滿后，對物業公共部位、共用設施、設備進行維修、更新時才能使用。具體業主按照投票權的確定標準分攤費用比例。

2、維修資金閑置時，除用于購買國債或無風險的理財范圍外，禁止挪作他用。

2. 房地產開發企業繳存的維修基金的賬務處理

房地產開發企業開發商品住房（小區）時，通常要提取一定金額的公共維修基金并按規定交存當地小區辦代管。公共維修基金的來源主要有兩種方式，一種是售房時單獨開票收取，另一種方式是從取得的售房收入中按一定比例提取。據了解目前實踐中采用單獨收取的比較多，而實質上這一款項是代收性質，所以會計上在收取和繳存時都通過上作為“其他應付款”核算即可，不需通過企業損益科目。如果企業確實是另外提取了維修基金，那么這部分費用通常并不能直接對應到特定的成本項目，所以計入費用處理比較好。

稅務方面，國家稅務總局《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）（注：該文目前已廢除）規定，房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定，開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。按兩個文件規定精神，應該理解為企業自行預提但尚未使用的不能稅前扣除，而是只能扣除實際使用的部分（已支出或移交的部分）。