榮觀房產網房地產企業的內部控制
1. 房地產企業內部控制有什么特點
摘要：自1998年以來至今，在國家實施的擴大內需、調整結構、保證國民經濟穩定增長的宏觀*策推動下，住宅與房地產行業持續快速發展，對于擴大內需、調整產業結構、推動城鎮化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面都發揮了重要作用，房地產行業在國民經濟中的重要地位和作用日益明顯。
因此在這樣的時代環境下，特針對我國房地產行業內部控制的特點與問題進行分析和研究關鍵詞：房地產、房地產行業、內部控制、特點問題房地產行業財務內部控制作為企業生產經營活動自我調節和自我約束的內在機制，其建立、健全及實施是房地產行業生產經營成敗的關鍵。加強監督、強化企業內部財務控制，是促進現代企業制度的建立和完善企業法人治理結構的重要措施，也是社會進步、經濟發展的必然趨勢。
本文綜合運用經濟學、審計學及財務會計相關理論，從企業財務內部控制的基本方法、地位、方式等方面的論述著手，重點選取典型案例----中國房地產行業的領*：深圳萬科企業股份有限公司，通過分析其公司組織架構圖，試圖構建適合其組織結構及經營特點的財務內部控制制度，形成以財務為核心，覆蓋生產、經營、管理等環節的財務內部控制系統，重點解決房地產行業普遍存在的企業財務信息失真、資金緊張等問題。同時在具體業務（如固定資產投資管理）上，重點突出其基本控制環節、程序和相關崗位的基本職責權限，建立最基本的財務控制標準，增強財務內部控制制度的適應性和可操作性。
本文希望通過深圳萬科企業股份有限公司的財務內部控制制度設計實踐，為其他房地產企業提供有益的、實踐性強的參考和借鑒。房地產行業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱呼。
房地產業在國民經濟分類中屬于第三產業（見表1） 中國房地產業的行業分類（GB/T4754-2002）表一代碼 行業分類 定義 7210 房地產開發經營 指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動 7220 物業管理 指物業管理企業依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動 7230 房地產中介服務 指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動 7290 其他房地產活動 一、房地產開發流程及業務特點 房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產開發主要分為八個步驟，即：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關協議，施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。
同時又可劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段，前期工作階段、建設階段，租售階段。房地產開發風險大，開發資金量大，開發項目決策分析階段的內部控制必須加強，因此房地產開發中防止成本費用膨脹和有效管理是其內部控制的重點。
房地產開發項目成本費用主要有土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套及基礎設施費、管理費、籌資費及其他費。土地費：包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費，目前在我國城鎮普通商品房住宅價格構成中（以下成本構成比例均以普通居民商品住宅為例），土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。
前期工程費：主要指房屋開發的前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查及“三通一平”等土地開發費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過30%。建筑安裝工程費：是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程等費用，又被稱為房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例相對較大，目前約占整個成本的40%左右，全裝修房成本比例會上升。
配套及基礎設施費：包含基礎設施和公共配套設施建設等兩部分費用，它在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，一般在20%左右（各地區比例不同，可能差異較大）。基礎設施建設費，主要指道路交通、自來水、污水、電力、電信、綠化、商業網點等建設費用。
公共配套設施建設費，指在用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施等所發生的費月，同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變電室及自行車棚等室外工程。管理費：主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費及養老保險費等，它在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
籌資費：房地產因開發周期長，需要投資數額大，因比必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，但它的大小與所開發項目的大小和融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。其他費：主要指不能列入前六類的所有費用，它主要包括銷售費、維修基金及各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過5%。
根據房產供求，銷售。
2. 大型房地產企業的相關人內部控制
高利潤、高負債、樹品牌的邏輯下，內部控制成為創意與品質追求的犧牲品。比如圈里人熟知，某位學歷史的開發商，迷戀“品質”，愛講“人文”，談“理想主義”，使得對成本的控制以及負債率的控制，變得可有可無，這便給下面做事的人留下很多假公肥私的行為。
比如：LVCITY的產品完全是成本支撐起來的，土地、建安、營銷成本在國內開發商中都是非常高的。”，僅建安費用一項就可看出這家公司內部控制的能力和部分高管的TL，高管與施工商（非總承包）成立公司，聯合串通，建安費用能不高。（此類施工商主要指外保溫、涂料、地下車庫等）。LVCITY應該好好徹查一下，好好審計一下以前項目相關的成本。
目前，大型房地產企業內部控制相對薄弱。
3. 房地產公司內部管理制度
一、總經理
二、常務副總經理
三、總工程師
四、總會計師
五、辦公室
（一） 辦公室主任：
（二） 總經理秘書：
（三） 辦公室總務：
（四） 辦公室秘書：
（五） 司機：
（六） 保安：
（七） 臨時工：
六、財務部
（一） 經理：
（二） 會計：
（三） 出納：
七、工程部
（一） 經理：
（二） 各專業工程師：
1、土建：
2、暖通：
3、電氣：
八、開發部
（一） 經理：
（二） 專業人員：
九、材料設備部
（一） 經理
（二） 專業工程師
十、銷售部
（一） 銷售總監：
（二） 銷售經理：
（三） 銷售代表：
各 部 門 崗 位 職 責
第一章 辦公室崗位職責
一、辦公室工作內容
（一） 公司人事管理工作
1、協助公司領導制定、控制、調整公司及各部門的編制、定員；
2、協同各部門辦理員工的招聘工作，為各部門提供符合條件的員工；
3、協助公司領導和各部門做好員工的考核、轉正、任免、調配等工作；
4、協同各部門對員工進行培訓，提高員工的整體素質及工作能力；
5、負責員工工資的管理工作；
6、負責正式員工勞動合同的簽訂；
7、負責保存員工相關個人檔案資料；
8、負責為符合條件的員工辦理養老保險和大病統籌等相關福利；
9、根據工作需要，負責招聘臨時工及對其的管理工作；
10、負責為員工辦理人事方面的手續和證明。
（二） 公司行*管理工作
1、制定公司行*管理制度、匯編公司各項制度、監督檢查各部門執行的情況；
2、負責對員工進行遵守勞動紀律的教育及考勤工作的管理；
3、根據董事會批準的行*費用總額度，每月制定公司行*費用預算，并嚴格控制行*費用的支出；
4、負責公司資產的管理，建立固定資產、低值易耗品等物品的購買、驗收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；
5、負責公司印章和介紹信的管理，嚴格執行印章和介紹信的使用規定；
6、負責公司文件的管理工作；
7、根據公司行*管理制度，做好電話、傳真和復印機等設備的使用和管理；
8、負責公司車輛的管理和調度工作；建立車輛檔案，做好車輛的維修、保養工作，定期檢查車輛使用情況，加強對司機、非司機的安全教育工作；
9、負責公司外圍環境衛生的管理；
10、負責公司辦公地點安全、保衛、消防工作的管理；
4. 如何加強企業內部控制的措施
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：龍源期刊網 摘要：內部控制是企業為合理保證經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息真實完整，而在企業內部建立并實施的對各項經濟活動進行系統監督檢查和調整的制約機制。
完善內部控制，對提高企業經營管理水平和風險防范能力有著非常重要的意義。筆者結合企業內部控制工作實踐，對企業內控工作所需注意的事項進行深入闡述，分析企業內部控制工作所需要注意的各個重點事項，提出了相關建議，給企業內控工作者以借鑒。
關鍵詞：企業；內部控制中圖分類號：F270文獻標識碼：A文章編號：1001-828X(2011)06-0005-01不同企業執行企業內部控制規范工作，因受企業規模大小、參與人員和機構的認知水平不同等客觀因素影響而顯得不盡相同，執行內容和標準也千差萬別，如何提高企業執行企業內部控制規范的水平，達到并實現國家頒布實施相關規范的初衷，成為擺在企業內控管理工作人員面前的重要課題。筆者在參與企業內部控制工作過程中，曾對企業內部控制工作進行了深入的思考和不斷地反思，并歸納和總結出一些經驗教訓，在此結合日常的工作情況，談一點自己的看法。
5. 中小企業內部控制有哪些問題
中小企業內部控制存在的主要問題 1.內部控制認識不到位 不少中小企業經營管理者對內部控制的認識存在一些誤區。
有的認為，憑個人觀察、經驗控制來評價經營成果就足夠了，不必依靠現代管理方法監督經營全過程；有的對內部控制不夠重視，只注重短期利益，為了降低管理成本，不設或盡量少設內控機構，更談不上建立長期有效的內控體系；更有甚者認為，企業內部控制就是指有關企業成本、資產安全和資金控制等方面的會計控制，對內部控制的建立局限于會計控制。 2.內部控制制度不健全 目前，雖然有部分中小企業建立了一定的內控制度，但仍然不夠全面，沒有覆蓋到企業所有的部門和人員，沒有滲透到企業的各個業務領域和管理流程中，達不到國家財經法規和相關制度對內控制度的要求。
個別中小企業甚至沒有書面的內控制度，人治痕跡明顯。 有的中小企業會計工作秩序混亂，核算不實而造成會計信息失真。
有的中小企業未實行不相容職務相分離的原則，沒有必要的內部牽制與制衡。由于內控制度不健全，部分中小企業人為捏造會計數據、私設小金庫、亂攤成本、隱瞞收入、虛報利潤、惡意逃繳稅款等。
3.內控主體素質不夠高 作為內控行為主體，部分中小企業領導者對國家財經法紀、公司治理和財務制度等學習不夠、理解不深，實際工作中卻主觀臆斷、獨斷專行，給內控建設帶來一定難度，也給企業造成相當損失；部分中小企業經營管理人員的思想教育和業務培訓沒有及時跟上，特別是一些民營家族式中小企業，甚至讓不具備從業資格的人員任職關鍵崗位，這些人員缺乏基本的業務能力，更談不上對企業內控制度和體系的合理完善。內控主體素質不夠高，直接影響到企業的內部控制建設。
4.內部組織機構不完善 在經營權和所有權尚未完全分離的情況下，中小企業內控機構的建立健全還有待時日。有的中小企業形式上建立了董事會、監事會，但真正的法人治理結構卻并未到位，董事會和經營層基本上是同一人員，內控建設流于形式。
有的中小企業從成本效益考慮，內部組織機構設置不齊全，或者完全違背內控要求，由同一個機構兼管諸多不相容職責。組織機構的不完善，使內控體系根本無法建立起來。
5.內部監督機制薄弱 部分中小企業內部監督機制比較弱，主要表現在：有的沒有設置內審機構，使內控監督處于真空狀態；有的內審機構缺乏獨立性，不能正確評價財務信息及各組織機構的績效；有的只重視程序和流程監督，在實際運行中對高管層難以進行有效地監督；有的集體審批機制不嚴謹，缺乏相應的民主程序；有的重要或關鍵崗位人員與高管有“近親”關系，不敢或不愿抵制高管的“霸道”或錯誤行為；有的缺乏工會、*團組織，職工董事、職工監事以及職工代表大會沒有發揮應有的作用。 中小企業內部控制問題的解決我國中小企業數量眾多，規模大小不一，業務性質特點各自不同，建立一套完整、科學并行之有效的內部控制制度是必不可少的。
企業可以根據實際情況，結合自身的組織結構，形成縱橫聯系的分工、協調、制約和監督機制。這樣必然會堵塞漏洞，強化管理，減少違法違紀現象，防止貪污盜竊行為和各種舞弊行為的發生，必然會使企業走上持續、高效的發展之路。
1.建立健全內控體系 （1）建立組織規劃控制機制某些相互關聯的職務不能集中于一個人身上，各組織機構的職責權限必須得到授權，并保證在授權范圍內的職權不受外界干預，每類經濟業務在運行中必須經過不同的部門并保證在有關部門間進行相互檢查。在對每項經濟業務的檢查中，檢查者不應從屬于被檢查者，以保證被檢查出的問題得以迅速解決。
（2）建立授權批準制度應該對企業內部部門或職員處理經濟業務的權限加以控制。單位內部某個職員在處理經濟業務時，必須經過授權批準，否則就不能進行。
（3）實行預算控制企業編制的預算必須體現其經營管理目標，并明確責權。預算在執行中應當允許經過授權批準對預算進行調整，以使預算更加切合實際，應當及時或定期反饋預算執行情況。
（4）實行實物控制一是應嚴格控制對實物資產的接觸，如限制接近現金、存貨等，以減少資產的損失；二是定期進行財產清查，做到賬實相符。 中小企業可以安排專門的部門和人員來實施內控監督和評價，提出建議，督促各個內控環節不斷改進控制，增強規范內控制度與有效執行制度的自覺性，使企業干部職工積極參與到內部控制的體系中去。
2.內控制度的設計原則 （1）*策性原則。中小企業內控制度的設計必須首先符合并嚴格執行國家有關法律、法規和國家統一的會計制度，然后結合企業自身特點和財務管理的要求進行設計。
（2）有效性原則。設計內控制度的目的就是規范管理行為，保證企業目標的實現。
內控制度的設計必須以“有效”為前提，盡量做到內控環節不宜過長而又環環相扣，使人操作起來切實有效；必須有利于控制和檢查，具有了解控制制度執行情況的手段和途徑，同時要根據執行情況和管理需要不斷完善，以保證內控制度更加適應管理需要，提高工作質量和工作效果。 （3）賬、錢、物分管原則從目前中小企業內部控制的主要問題來看，嚴格貫。
6. 企業業績如何和內部控制聯系起來,它們之間有和聯系,請用數據說話
房地產企業內部控制與業績后果的實證研究 內部控制近年來在我國越來越得到重視。
但是內部控制是否一定能達到提高 企業經營效率效果的目的還缺乏實證支持。 本文以 136家房地產公司為樣本研究了企業內部 控制的執行和實施效果被認可的程度以及帶來的業績后果。
研究發現，企業內部控制制度的 有效執行和實施對提高房地產企業的公司業績有顯著作用， 并且注冊會計師能夠準確地識別 企業內部控制的執行和實施程度，注冊會計師判斷企業內部控制建設和實施情況越好，企業績也越好。 內部控制是組織一種自我檢查、自我約束的機制，由一系列程序和制度組成，其目的是 控制組織行為中可能發生的意外或者紕漏，保證組織的正常有序運行。
國內外關于企業內部 控制制度與業績后果的實證研究并不多。 但不少研究者還是認為即使當審計師對財務報表出 具了無保留意見， 報表使用者如果看到對內部控制出具否定意見的話， 也會將其視為壞消息。
例如Doyle et al.(2007) [1] , Ashbaugh -Skaife et al.(2007) [2] 發現多數公布披露重大缺 陷的公司都是業績比較差的公司。在內部控制缺陷披露之后，隨之而來的是收益重述、企業 重組或其他的壞消息。
實施內部控制的主要作用有如下幾點： 一是有助于管理層改善經營方式， 實現經營目標； 二是保護企業各項資產的安全和完整，防止資產流失或損害； 三是保證業務經營信息和財務 會計資料的真實性和完整性； 四是保證企業財務活動的合法性。如果內部控制的作用得到發 揮，企業經營效率將會提高，如果投資者能夠認識到這一點，內部控制情況的披露將會對企業的股價產生影響。
有的研究結果認為內部控制的披露會影響報表使用者對收益質量的認知 （例如，Altamuro和Beatty,2006[3] ）。Whisenant et al.(2003)[4] 研究檢驗了內部控制對股票 價格的影響，發現當報告說內部控制有嚴重缺陷時，股票價格導致負面的市場反應。
Arnold Schneider和Bryan K. Church(2008)[5] 搜集了來自111位貸款主任的數據，發現他們的判斷 受審計師出具的內部控制有效性報告的影響。較之無保留意見，當公司收到否定的內部控制 審核意見時，貸款人對發放貸款的風險和概率的評價會受到負面影響。
20世紀80年代以來，制度基礎審計方法風行于世界各國。審計人員通過內部控制存在的 強點和弱點來確定進一步實施實質性測試的范圍、重點、方法與數量。
因此，注冊會計師在 進入實質性測試之前，一定要對內部控制制度進行測試和評價，包括檢查和評價會計控制制 度、管理控制制度和內部審計制度的合理性、適應性與有效性；確定經營活動及業務處理同 方針*策、計劃程序、手續規定的相符程度；鑒定單位財務會計資料及其他經濟資料的真實 性、完整性與可靠性等工作。作為職業的審計師，通過一系列的測試程序應該能夠對公司的 內部控制制度提出正確的看法，因此我們假設，企業內部控制的執行和實施效果能夠得到注 冊會計師的認可。
假設Ⅰ：內部控制的執行程度和實施效果與注冊會計師的評價正相關 注冊會計師作為獨立的第三方對企業的內部控制制度進行評價，其評價具有權威性。我們認為注冊會計師對公司內部控制的評價與公司業績正相關。
假設Ⅱ：注冊會計師對公司內部控制的評價與企業業績正相關 按照COSO框架，內部控制就是受企業董事會、管理層和其他人員影響，為經營的效率 效果、財務報告的可靠性、相關法規的遵循性等目標的實現而提供合理保證的過程。按照我 國出臺的《企業內部控制基本規范》，內部控制的目標包括企業戰略；經營的效率和效果； 財務報告及管理信息的真實、可靠和完整；資產的安全完整；遵循國家法律法規和有關監管 要求五個層次。
可見保證企業經營的效率和效果是內部控制制度建設的主要目標。我們有理 由相信，內部控制制度建設和實施得越好的企業業績越好，從而得到假設Ⅲ。
假設Ⅲ：企業內部控制制度建設和實施得越好，能取得越好的業績 值得一提的是，本文的研究一直是立足于內部控制制度的執行和實施效果，而不僅僅考 慮企業有沒有建立內部控制制度。因為如果企業領導人帶頭不實施內部控制的話，即便企業 有再先進的內部控制制度也只能成為花瓶。
我們熟知的中航油是中國首家利用海外自有資產 在國外上市的中資企業。在2004年曾被評為最具透明度的上市公司，然而卻因從事投機行為 造成5.54億美元的巨額虧損，并被迫于2004年12月1日宣布向法庭申請破產保護令，消息震 驚國內外市場。
國資委一位重要人士指出，“中航油內部不是沒制度，而是執行不力。”中航 油早在2002年時，在外部審計師的協助下，就制定了《風險管理手冊》 ，但由于執行不力， 最終造成無法挽回的損失。
因此，本文的研究立足于企業不僅要建立內部控制制度，還要考 慮內部控制的執行和實施效果。 本文中通過公司內部控制的執行程度、公司對自己內部控制制度進行評價的實施頻率 內部控制制度實施效果三個方面來考察企業內部控制的建設和實施情況。
因此，我們可以分 別得到假設Ⅲa、假設Ⅲb和假設Ⅲc。 假設Ⅲa：公司內部控制的執行程度越高，企業能取得較好的業績 假設。
7. 求有關房地產企業的內部管理資料
才給80，就想拿這種資料？
給你看個大綱吧
第一部分 行*管理 6
1-1工作環境 7
1-2考勤管理 9
1-3固定資產與辦公用品管理 14
1-5行*辦公費用管理 18
1-6文書管理辦法 19
1-7檔案管理 21
1-8會議管理 24
1-9工作督辦管理 26
1-10法律事務管理 28
第二部分 人力資源管理 29
2-1勞動合同管理 30
2-2人員招聘、錄用 32
2-3員工離職管理 34
2-4勞資糾紛處理 36
2-5培訓管理 37
第三部分 財務管理 39
3-1開發成本核算 40
3-2資金計劃預算管理 48
3-3財務付款管理 50
3-4支票管理 54
3-5現金管理 56
3-6會計檔案 57
3-7財務分析報告 57
3-7財務分析報告 58
第四部分項目手續辦理與設計管理 61
4-1項目證照手續辦理 62
4-2設計管理 64
4-3設計委托與設計評審 65
4-4設計變更管理 68
第五部分 成本預算管理 71
5-1供方資源庫建立 72
5-2招標管理 73
5-3設計單位評定 77
5-4工程施工單位評選準則 78
5-5工程監理單位評選準則 79
5-6材料、設備供應商評選準則 80
5-7工程造價咨詢（審計）供方評選準則 81
5-8市場調查/可行性研究咨詢單位評選準則 82
5-9辦公用品/設備供應商評選準則 83
5-10工程結算委托審計工作流程 84
5-11經濟合同管理辦法 85
第六部分 項目工程管理 92
6-1項目目標 93
6-2施工圖設計交底 95
6-3施工圖紙管理 97
6-4施工組織設計審查 99
6-5項目部例會 102
6-6施工現場臨時水電管理 104
6-7項目進度控制 105
6-8工程質量管理 107
6-9安全生產文明施工管理規定 109
6-10監理單位管理 113
6-11工程核價及現場簽證管理 115
6-12配套工程成本控制辦法 119
6-13工程結算管理 121
6-14分部、分項、隱蔽工程及竣工驗收管理 124
6-15工程交接驗收管理辦法 125
6-16項目應急事件處理辦法 127
這是我們公司花了400萬專門找咨詢機構做的，組織機構化，就是為了今年上市.
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產企業內部控制論文答辯