房地產市場的三大要素市場主體

1. 上海房地產要素市場

上海房地產要素市場

1. 房地產市場的基本要素有哪些

1、存在著可供交換的房地產商品， 2、存在著提供房地產商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。

3、交換價格符合買賣雙方的利益要求。只有同時具備了這三個條件，實際的交易行為才能發生。

房地產市場的作用：具有傳遞房地產供求信息、優化房地產資源配置、提高房地產使用效益等作用。當供不應求時，價格上漲；當供過于求時，價格下跌。

當成交量放大時，反映市場趨熱；當成交量萎縮時，反映市場趨冷。特點：1、交易只能是房地產權利的轉移。

2、交易對象非標準化。 3、一個城市為一個市場。

4、容易出現壟斷和投機。 5、較多受法律、法規、*策等措施影響和限制。

6、一般人非經常參與。 7、交易金額較大。

8、交易程序較復雜。 9、廣泛。

房地產市場的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務的房地產經紀機構和其他專業服務機構，以及對交易等行為進行管理的行*主管部門和行業自律管理組織。 1、賣方：主要包括土地擁有者，房地產開發企業，房屋所有權人。

在房地產開發建設過程中，有五類企業受開發商委托直接參與房地產的開發建設和維護：規劃設計單位；勘察設計單位；建筑設計單位；建筑施工企業；物業服務企業。 2、買方：消費者（購買者和承租人）。

3、房地產經紀機構。 4、其他專業服務機構（金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產估價機構）。

5、房地產市場的管理者（職能：管理、監督、服務）。開發商從購買房地產開發用地開始，就不斷與*府的土地管理、發改委、城市規劃、建設管理、市*管理、房地產管理等部門打交道，以取得立項、規劃意見以及國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、市*設施和配套設施使用許可、商品房預售許可證、商品房銷售許可證。

房地產市場的分類：1、按房地產流轉次數分類：一級市場（即建設用地使用權的出讓）。二級市場（即建設用地使用權出讓后的房地產開發和經營）。

三級市場（即投入使用后的房地產交易以及抵押、租賃等多種經營方式） 2、按房地產交易方式分：買賣市場和租賃市場。房地產市場競爭：指在房地產市場上交易各方為自己利益最大化而進行的努力。

2. 上海浦東新區的開發對城市發展的意義是什么

浦東開發開放，也譜寫了上海改革開放和經濟發展的新篇章。

作為創造昨日輝煌的老工業基地，浦東開發開放還有一個十分重要的意義：以浦東開發為契機，通過東西聯動，加快上海產業結構調整和生產力布局的整體性調整，全面促進上海產業結構合理化和高級化，再創上海經濟發展的新輝煌。一、浦東開發開放及自身產業演變軌跡經過十年的開發和開放，浦東新區在各方面都發生了顯著的變化。

從綜合經濟實力方面看：1999年，浦東新區完成國內生產總值800.5億元，比1990年的60億元增長13.3倍，十年平均增長21.3%。浦東新區占全市GDP總比重也上升到19.8%。

由于經濟的快速發展，浦東的經濟和產業形態也發生了顯著變化： ——經濟形態從以公有制經濟（國有經濟和集體經濟）為主體的單元經濟，轉變為以現代企業制度為框架、以多元投資為基礎、國有及國有控股經濟發揮積極作用、各種經濟成分共同繁榮發展的多元經濟。 ——經濟結構從以市郊農業和配套加工制造業為主導的傳統經濟，轉變為以金融貿易服務業、高新技術產業和支柱工業為支撐的現代經濟。

——產業結構從主要靠二產拉動的單一結構，轉變為二產、三產共同拉動的多元結構。 ——浦東功能輻射從上海市內東西聯動，轉變為與長江流域、與國內其他地區、與國際市場互動，浦東開發已進入基礎開發和功能開發并舉、經濟增長和社會發展同進的新階段，一個外向型、多功能、現代化的新城區雛形已經在黃浦江東岸初步建成。

二、浦東開發對上海產業結構調整的積極作用浦東開發開放，為上海產業結構調整提供了難得的歷史機遇和廣闊的空間。與“孤島式”發展模式不同，浦東的開發和開放一直與整個上海的產業結構調整緊密相連。

在“依托浦西、以東帶西、東西聯動”方針的指導下，浦東依托上海產業基礎推進自身產業升級，上海也以浦東為“龍頭”推動產業的調整，取得了互相促進，加速發展的效應。可以說，浦東開發開放十年間的過程，就是上海產業結構從適應性調整到戰略性調整的過程，就是上海產業結構從適應性高速到戰略性調整的過程。

浦東開發開放，對上海的產業結構調整起到如下作用： 1、大力利用外資，培育產業新增長點浦東開發開放十年間，正值全球性產業結構調整的時期。十年來，通過堅持全方位、多層次、寬領域的對外開放，浦東吸引外資的水平不斷提高。

至1999年末，已有來自世界67個國家和地區外商在浦東投資企業5942家，總投資294.43億美元，合同外資115.68億美元。其中，世界500強企業中已有98家公司在浦東投資1818個項目，總投資達86億美元；投資1000萬美元以上的大項目479個，總投資256億美元。

浦東新區已占全市利用外資總額的28.8%，項目總數的30%。通過與外商資本的嫁接，浦東新區已經成為上海信息產業、現代生物醫藥工業、家電制造業和汽車及零部件制造業的重要基地，也構筑上海一批直接面對國際市場、具有參與國際競爭能力的產業和企業。

通過這些產業和企業的建立，使上海企業和產品參與全球分工體系，也提升了上海出口商品的結構。上海市外貿出口總額從1990年的53.17億美元迅速提高到1999年的187.85億美元，增長達3.5倍。

從出口企業構成上看，“三資”企業出口已占出口總額的66%；從出口產品結構上看，去年上海機電產品已占出口總額的43.75%；“雙高”產品的含量也已近40%，這表明上海產業特別是工業的國際競爭力正迅速增強。 2、帶動結構調整，促進產業合理化作為老的工業基地，浦東開發開放之初的上海產業結構不盡合理，主要表現在三次產業中，第三產業的比重較低；第二產業中傳統工業的比重較大，高加工度化和高技術化趨勢不明顯。

因此，在上海發展成為國際經濟、金融、貿易中心的總目標下，浦東的發展戰略定位為“金融、貿易、高新技術先行”，兩者的方向保持一致。十年來，上海市在浦東開發開放中，堅持優化市場配置的原則，大力發展第三產業，推動第二產業升級換代，并為整個上海產業結構合理化發揮了先導作用。

浦東以孫橋現代農業開發區為代表的設施農業、觀光農業和創匯農業快速增長；金橋現代工業園區高新技術和支柱工業形成規模，張江高科技園區創新經濟初具特色，外高橋保稅區加工貿易功能開始凸現。陸家嘴金融貿易區功能建設，人流、物流、資金流、技術流、信息流的集聚輻射效應開始發揮，金融保險業已經成為浦東新區第三產業的支柱。

由于1999年浦東第在產業迅速發展，去年占浦東GDP的比例已達44.1%，以此推動上海第三產業在GDP中的比重年均遞增1.7個百分點，開始形成三產與二產共同推動經濟增長的格局。從上海二產發展的情況看，處于調整期的上海工業，十年“關、停、并、轉”的破產1028家，下崗分流150萬人次，傳統工業如紡織、輕工、有色工業等生產下降，而同期上海工業十年卻平均每年增長14.5%。

這一下一上反映了浦東的二產發展是一個極為重要的新增長點，一個極為重要的孵化器，一個極為重要的蓄水池。 3、適慶科技發展趨勢，促進產業高技術化作為對外開放開發區，浦東機關報區在吸納外資進入的同時，關鍵是引進先進的科學。