榮觀房產網房地產無形成本
1. 土地使用權是入無形資產還是開發成本
企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但屬于投資性房地產的土地使用權，應當按投資性房地產進行會計處理。
土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，相關的土地使用權賬面價值不轉入在建工程成本，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。（我們不要把土地的價值轉入在建工程成本）
2.企業外購房屋建筑物所支付的價款應當在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配；確實難以合理分配的，應當全部作為固定資產處理。
企業改變土地使用權的用途，停止自用土地使用權而用于賺取租金或資本增值時，應將其賬面價值轉為投資性房地產。
2. 取得無形資產的費用相當于成本么
答：企業的無形資產在取得時，應按取得時的實際成本計量。取得時的實際成本應按以下規定確定：（一）購入的無形資產，按實際支付的價款作為實際成本。
（二）投資者投入的無形資產，按投資各方確認的價值作為實際成本。但是，為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應按該項無形資產在投資方的賬面價值作為實際成本。
（三）企業接受的債務人以非現金資產抵償債務方式取得的無形資產，或以應收債權換入無形資產的，按應收債權的賬面價值加上應支付相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定受讓的無形資產的實際成本：（1）收到補價的，按應收債權的賬面價值減去補價，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；（2）支付補價的，按應收債權的賬面價值加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為實際成本。
（四）以非貨幣**易換入的無形資產，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定換入無形資產的實際成本：（1）收到補價的，按換出資產的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關稅費減去補價后的余額，作為實際成本；（2）支付補價的，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費和補價，作為實際成。答：企業的無形資產在取得時，應按取得時的實際成本計量。取得時的實際成本應按以下規定確定：（一）購入的無形資產，按實際支付的價款作為實際成本。
（二）投資者投入的無形資產，按投資各方確認的價值作為實際成本。但是，為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應按該項無形資產在投資方的賬面價值作為實際成本。
（三）企業接受的債務人以非現金資產抵償債務方式取得的無形資產，或以應收債權換入無形資產的，按應收債權的賬面價值加上應支付相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定受讓的無形資產的實際成本：（1）收到補價的，按應收債權的賬面價值減去補價，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；（2）支付補價的，按應收債權的賬面價值加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為實際成本。
（四）以非貨幣**易換入的無形資產，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定換入無形資產的實際成本：（1）收到補價的，按換出資產的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關稅費減去補價后的余額，作為實際成本；（2）支付補價的，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費和補價，作為實際成本。
（五）接受捐贈的無形資產，應按以下規定確定其實際成本：
(1)捐贈方提供了有關憑據的，按憑據上標明的金額加上應支付的相關稅費，作為實際成本。
(2)捐贈方沒有提供有關憑據的，按如下順序確定其實際成本：①同類或類似無形資產存在活躍市場的，按同類或類似無形資產的市場價格估計的金額，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；②同類或類似無形資產不存在活躍市場的，按該接受捐贈的無形資產的預計未來現金流量現值，作為實際成本。
（六）自行開發并按法律程序申請取得的無形資產，按依法取得時發生的注冊費、聘請律師費等費用，作為無形資產的實際成本。在與開發過程中發生的材料費，用、直接參與開發人員的工資及福利費、開發過程中發生的租金、借款費用等，直接計入當期損益。
已經計入各期費用的研究與開發費用，在該項無形資產獲得成功并依法申請取得權利時，不得再將原已計入費用的研究與開發費用資本化。
（七）企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產核算；待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程（房地產開發企業將需開發的土地使用權賬面價值轉入存貨項目）。
無形資產在確認后發生的支出，應在發生時計入當期損益。
3. 土地使用權 無形資產
投資性房地產的土地使用權是企業以開發經營及出售為目的取得的資產，對于房地產開發企業，是存貨（相當于原材料或半成品）對于非房地產開發企業是一種中、短期投資，而作為企業的無形資產----土地使用權，是企業為自用而取得的資產。兩者的主要區別在于：前者是以日后出售盈利為目的，后者是以本身使用為目的。
從會計學的原理上講，企業所擁有或控制的資源要被確認為資產，其取得的成本必須要能可靠地計量。該土地使用權的取得是無償的，沒有發生成本，也即成本不能可靠計量，因而不能確認為資產。
但根據新會計準則，該土地使用權符合條件投資性房地產確認的條件，該土地使用權可作為投資性房地產核算。
4. 房地產企業的開發成本包括哪些
開發成本
土地征用及拆遷補償費
土地征用費、出讓金、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出
前期工程費
規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出
建筑安裝工程費
以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑工程安裝費
基礎設施費
開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程支出
公共配套設施費
不能有償轉讓的開發小區公共配套設施支出
開發間接費用
直接組織、管理開發項目所發生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
期間費用
銷售費用
房產銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費，產品銷售過程中發生的廣告宣傳費、展覽費.以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
管理費用
企業行*管理部門（總部）為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用。包括工資、福利費、工會經費、職工教育費、勞動保險費、待業保險費、房產稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術開發費、無形資產推銷、遞延資產攤銷、業務招待費、壞賬損失等
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