榮觀房產網房地產德國模式
1. 所謂德國模式的特點是什么
德國模式特點： 特征一：高稅制遏制炒房近幾年，外資也曾一度涌入德國房地產市場。
德國某地產銀行專業人士對本刊記者說，當時一部分*府經營的租賃房轉讓給私人企業改造，市場普遍預期房價會上漲，于是有不少國外資金進入，但不久后這些資金便被迫撤走，這與德國*府高稅制遏制炒房不無關系。 該人士介紹，從事地產買賣經營者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購買稅及資本利得稅，重重高稅負擠壓了經營者的利潤空間，也打擊了整個房地產市場的交易活躍度。
首先，在土地稅上，*府對于自用式房屋購買者和其他土地買賣經營者進行嚴格區分，不同對待。該稅名為土地稅，實際上是*府向德國境內的地產（包括土地、地面建筑物）征稅，稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。
其征稅基礎為每年初按照稅收評估法（根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值）所確定的課稅標準價值，一年一繳。根據聯邦統一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。
為了鼓勵購買住宅自住，*府對居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分（該房基地價值單獨評估，并在房產證書中備注）的土地稅。
其次，*府對地產買賣獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅。土地購買稅亦可稱土地交易稅，凡國內登記過的土地被出售就要按規定繳納土地購買稅，此處征稅基礎同樣指土地和地面建筑物兩者的價值總和，稅率為3.5%。
對于買賣獲利部分，*府還將對出售房征收資本利得稅，十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用范圍還包括買賣房地產公司的股票。
特征二：繁榮租賃市場在德國，居民大多沒有自有房，而選擇租房住。公開數據顯示，德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%,3800萬戶家庭中超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年輕人都是租房居住。
"租房市場的繁榮，很大一點在于德國法律對于房客一邊倒的利益保障。"上述德國地產銀行人士說，"有非常完善的《租房法》，從居住者的利益角度來講，租房和買房的差別不是很大，這樣有效保證了市場的租房需求。
"制度對房客的利益保護一方面體現在租價上。由于房屋具體情況各異，租價由租賃雙方自行協定，仍屬市場化行為。
但出于對租戶的利益保護，法律對房租做了上限限制：如果房東所定的房租超出"合理租價"的20%，就構成了違法行為。房客可以向法庭起訴，且結果不僅是房租應立即降20%，房東也將受到最高10萬馬克的罰款。
如果房東所定的房租超出"合理房租"的50%，就構成了犯罪，房東將受到更高額度的罰款，甚至被判三年徒刑。而對于其中談及的"合理租價"，*府方面提供了充分的指導價參考。
各地區的市*建設部門會與房客協會、房屋租賃和買賣中介機構，定期根據當地通常情況下的房租價格統計來制定一張"租房價格表"。該表詳細列示不同類型、不同地理位置房屋的合理租價建議，并公開發表。
這份表格有著公認的權威性，基本作為法庭審理案件時房租合理與否的依據。 "另一方面，房東也不可以隨意漲價。
法律規定，三年內房租漲價如果超出20%，就作為違法處理。在這個限額內，先前的合同沒有做詳細規定的情況下，如果房東租價的上漲價格比率超過市場物價指數的上漲比率，房客有權利拒絕房租上調。
如果房東對房屋進行了返修裝修之類，他可以要求10%到25%的漲幅。一般來說，租房合同簽訂后，房客的利益就會得到充分的保障。
"上述人士說。 除價格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。
比如法律規定，房東將房子租給房客，必須保持完好無缺，如果房子或房內的設施有損，則由房東承擔修理和費用。如果有損壞，而房東不予修理，則在房租上作相應降低。
據本刊記者了解，根據先前法庭判例中曾出現過的情況，如果房屋內唯一的廁所無法使用，房客可提出將房租降低80%，如果雨水嚴重漏入房間頂墻，房客可提出將房租降低50%，如果淋浴設備有損無法使用，房客可提出將房租降低16%。再比如，房屋租出后，盡管房產依舊屬于房東，但房子的使用權僅屬于房客。
包括房東在內的任何人在沒有得到房客許可的情況下無權進入該房子，更不能要求房客搬出。 特征三：特殊住房金融體系在德國，*府為了針對不同地域的發展情況，滿足不同階層的居民需要，建立了一個多模式構成的住房金融體系。
從金融機構來講，有抵押貸款銀行、儲蓄銀行、建房互助儲蓄信貸社等，與此對應的住房貸款模式也多樣化，其中以合同儲蓄貸款和商業住房貸款為主。購房者往往會采用組合貸款的方式，從各家銀行分別取得一定額度的貸款，而貸款過程中只需與其中一家銀行簽訂合同即可，這給中低收入階層的購房者提供了很大便利。
"合同儲蓄貸款是一個特色。簡單講，就是購房者和銀行簽訂購房儲蓄合同，每月往銀行存錢，存到需要貸款額的一定比例時，就可以獲得低于市場利率的購房貸款。
銀行貸款給你的前提。
2. 房地產美國模式
一：美國模式是一個商業不動產的模式，在高度分工和專業化的條件下，依托于發達的不動產金融，使商務不動產的持有成本降低，流動速度加快，資本回報率提高。
二：美國模式”專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導者是資本和發達的基金，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節
三：通常情況下，在資金方面，美國的房地產資金只有15%左右是銀行資金，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金，房地產基本上是私人投資。
四：美國模式下，房地產的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。
五： 所謂的“美國模式”，是強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，比如房地產投資公司只負責融資投資項目，項目開發則由專業開發公司建造，其他銷售和物業等環節也由不同公司完成。在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，美國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。由于全民參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵御由經濟周期帶來的風險。
3. 房地產美國模式
“美國模式”專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導者是資本和發達的基金，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。
美國模式和香港模式區別在于：整個*策配套設施和整個金融*策措施不同，目前中國在這兩塊基本是空白。 通常情況下，在資金方面，美國的房地產資金只有15%左右是銀行資金，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金，房地產基本上是私人投資。
美國模式下，房地產的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。 所謂的“美國模式”，是強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，比如房地產投資公司只負責融資投資項目，項目開發則由專業開發公司建造，其他銷售和物業等環節也由不同公司完成。
在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，美國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。由于全民參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵御由經濟周期帶來的風險。
特點：美國模式專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導是資本（一般就是基金），開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。 美國房地產銷售模式及其運作 美國商業地產的他山之石 商業地產開發是一個資本密集性的行業，企業單一的融資渠道必然不能滿足對物業的長期擁有及經營需求，如果要想實現這一點，必須依靠商業物業的資本市場證券化。
關于這一點，國外比較成熟的商業地產模式可能對我們有所啟發。 在西方經濟世界里，美國的地產模式比較受推崇，被認為是一種比較成熟的開發模式，即我們日常所說的美國模式。
美國模式講究以消費者為中心，然后以消費者的需求為中心進行物業的開發、銷售，這是跟其土地的私有制密切相關，或者說是由于其土地的開放性而決定的。 美國的商業地產以商業運營為核心，以保證項目的運營為中心來進行整個產業鏈的設計，包括產品設計、運營設計、融資渠道考慮等。
在美國，大型的商業載體在規劃、投資、開發到出租經營管理，都有該領域內的強勢機構來行進把控。開發商主要目標是將商業物業建成，通過整體出租經營，以收取租金的形式獲取投資回報，并且由開發商自由擁有的商業管理公司來統一進行運營。
其模式可以簡單概括為如下： 投資機構組合包括投資商、開發商、運營商、房地產投資信托及產業基金；經營模式包括物權整體持有和統一經營；管理模式包括由專業的商業管理公司進行經營。 1、關于商業物業的投資商、開發商。
美國商業地產業經過長期的發展和充分競爭，已經由市場打造出了幾十家大型購物中心投資商及開發商品牌，這些投資商和開發商旗下組合著幾十家或幾百家購物中心，是美國大型購物中心的主力*。在其國內比較有代表性的有西蒙地產集團，它在美國境內擁有250多家購物中心；GGP地產公司擁有160家購物中心，并且這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩定，是公認的優績股。
2、房地產投資信托（REITS）和產業基金。目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。
這些REITS從整體看可分為三類，即債券類、股權類和混合類，他們即可以作為商業房產投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發商提供長期貸款。事實上，許多購物中心的投資商本來就是REITS，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國擁有525家購物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。
房地產產業基金也是購物中心的主要投資者，產業基金的操作與REITS的不同之處在于產業基金只對非上市的開發商投資。從某種意義上說，美國的REITS和產業基金是購物中心產業能夠飛速發展的最根本金融因素。
3、專業商業管理公司。在美國除了購物中心投資商、開發商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業物業的經營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。
這些管理公司除了投資外，還與開發商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩定的租金回報。 4、其他金融機構的股權投資和貸款。
美國的一些長期基金，比如社保基金可以對購物中心進行股權投資，還有銀行等金融機構提供給開發商不同期限的盈利性貸款。 歸根到底，大型商業地產行業是一個資本密集型的行業，其整體運營的需求使物業必須保持產權統一，美國的商業地產之所以蓬勃發展，得益與其資本市場的開放性及成熟化，可以依靠資產證券化來吸引市場上的其他資本，為項目的運營提供了堅實的貨幣基礎，加上科學運營管理，租金的穩定回報便不成問題，市場得到健康的迅速成長。
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4. 德國經濟發展模式是什么
（一）主要特點。
德國模式，即所謂社會市場經濟模式。德國認為它實行的是宏觀控制的社會市場經濟，既反對經濟上的自由放任，也反對把經濟統緊管死，而要將個人的自由創造和社會進步的原則結合起來。
它既保障私人企業和私人財產的自由，又要使這些權利的實行給公眾帶來好處。 在國家和市場的關系上，它的原則是國家要盡可能少干預而只給予必要的干預。
國家在市場經濟中主要起調節作用，并為市場運作規定總的框架。所以德國實行的社會市場經濟，實際上是國家有所調節的市場經濟，以保證市場自由和社會公平之間的平衡。
（二）社會市場經濟的基礎。 凡是市場經濟能自行調節的，都應讓市場去解決。
國家只是為市場的正常運作制定規則，并在市場失靈的地方進行干預。所以德國的社會市場經腿以市場為基礎的。
在德國，國家基本上不規定工資與物價，也不規定具體的生產指標。這些基本上都是靠市場供求關系自動決定的。
但是德國農產品的價格不是通肺場形成的，而是由歐洲共同市場規定的，為此，*府每年要補貼幾十億馬克；德國鐵路和郵電的價格也是由聯邦*府規定的，發生虧損時由聯邦*府補貼。
5. 德國模式中的崩潰和侵蝕跡象是什么
德國模式特點：
特征一：高稅制遏制炒房近幾年，外資也曾一度涌入德國房地產市場。德國某地產銀行專業人士對本刊記者說，當時一部分*府經營的租賃房轉讓給私人企業改造，市場普遍預期房價會上漲，于是有不少國外資金進入，但不久后這些資金便被迫撤走，這與德國*府高稅制遏制炒房不無關系。
該人士介紹，從事地產買賣經營者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購買稅及資本利得稅，重重高稅負擠壓了經營者的利潤空間，也打擊了整個房地產市場的交易活躍度。
首先，在土地稅上，*府對于自用式房屋購買者和其他土地買賣經營者進行嚴格區分，不同對待。該稅名為土地稅，實際上是*府向德國境內的地產（包括土地、地面建筑物）征稅，稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。其征稅基礎為每年初按照稅收評估法（根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值）所確定的課稅標準價值，一年一繳。根據聯邦統一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。為了鼓勵購買住宅自住，*府對居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分（該房基地價值單獨評估，并在房產證書中備注）的土地稅。
其次，*府對地產買賣獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅。土地購買稅亦可稱土地交易稅，凡國內登記過的土地被出售就要按規定繳納土地購買稅，此處征稅基礎同樣指土地和地面建筑物兩者的價值總和，稅率為3.5%。對于買賣獲利部分，*府還將對出售房征收資本利得稅，十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。土地購買稅和資本利得稅的適用范圍還包括買賣房地產公司的股票。
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