房地產金融的特點與內涵

房地產金融的特點

1. 什么是房地產金融房地產金融的特點和作用

房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。

狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。

房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。

房地產金融的特點（一）集中性房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對于絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。

因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。

在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構（如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等）來從事。（二）資金周轉期長房地產開發建設需經過取得土地并進行開發，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑施工、（裝修）、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。

相對于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。

因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。（三）資金運動固定性房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。

由于土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。

因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。

（四）資金增值性一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。

在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大于起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。

另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂于進行房地產投資或從事房地產信貸活動。

（五）風險性在房地產金融活動中，由于存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。

這種風險主要來自以下四個方面，即：*策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如*策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同于投9資決策時所預料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回；又如各種突發性的自然災害（地震、洪水、火災等）發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金；此外，在房地產金融活動中，由于種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。

房地產金融的作用房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。

房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。（一）為房地產開發經營提供了資金保障首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。

這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。

解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，占GDP的比率為16.75%;。

2. 房地產金融的特點是什么

（一）集中性房地產相對于絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。

相對于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。

這種風險主要來自以下四個方面，即：*策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如*策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同于投9資決策時所預料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回又如各種突發性的自然災害（地震、洪水、火災等）發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金此外，在房地產金融活動中，由于種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。

3. 房地產金融的特征及主要作用

一、發展房地產金融有利于籌集更多的資金，加快房地產業的發展

在房地產業的融資過程中，金融業最具籌集資金的優勢，能夠把社會的閑散資金吸收進來，變分散為集中，變小額為大額，變短期資金為長期資金，及時補充“血液”，解決房地產業生產與經營中遇到的資金循環困難，保證再生產的順利進行。

二、發展房地產金融可促進金融業的繁榮

金融業所吸收的資金，一定要以流動性、安全性、收益性為原則，抓緊機會尋求出路，取得最佳的經營效益。而在眾多可供選擇的產業中，投向房地產業是較為理想的選擇。這是因為：首先，房地產業開發經營的對象是土地、房屋等不動產，其貸款一般以房地產作抵押，貸款額度一般不超過抵押物價值的60%一70%，若到期不能償還貸款，銀行可通過拍賣抵押物來收回本金，故風險小，而且由于房地產具有增值性、不可移動性，通常情況下不會貶值、被盜，損耗小，是可靠的抵押品，所以金融業向房地產業投資，資金安全可得以保證；其次，金融業通過發放房地產貸款，直接投資開發或經營房地產，開展房地產結算、審核、財務管理、房地產咨詢、代理房屋購銷等方面服務，不僅拓展了金融業務，擴大了貸款范圍，而且可分享房地產業的高額利潤，使金融業的利潤率水平提高；最后，金融業可通過開發、投資一些大型房地產項目，樹立自己資金雄厚的良好形象，得到存款人的信賴與支持。

三、房地產金融的發展可帶動眾多相關產業發展，從而促進國民經濟發展

房地產業的產業鏈較長，與其他行業關系十分密切，如建筑、建材、機械、家具、電子產品、裝飾材料、交通運輸等行業，房地產業的發展必然會帶動這些相關產業的發展。而且，近年來由于房地產金融的起步使得城鎮大批小區、各種花園得以建成，這些新的住宅區又帶動了商業、飲食業、文化教育事業的發展。這樣，巨大的產業關聯性必然帶動整個國民經濟的快速發展。

四，房地產金融的發展，對市場的培育有催化和促進作用

我國現階段市場體系還不夠完善，金融市場發育遲緩，房地產業發展資金嚴重不足，制約了土地及房屋的開發建設、消費，這就急需金融業的扶持。發展房地產金融，推動并且催化了房地產生產經營領域中與之相關的金融商品如貨幣、資本、債券、股票進入金融市場，增加了房地產市場上的有效供給與需求，促進了金融市場及房地產市場的發育成長。

五、發展房地產金融能有力支持我國住房制度改革

住房制度改革的根本目的是要加快解決城鎮居民的住房問題，使城鎮居民安居樂業。盡管自80年代以來，我國一直在探索住房制度改革的路子，其中也摸索出不少經驗，解決了一大批城鎮居民的住房困難。但從總體上說，傳統的福利分房制度并沒有得到徹底改變，住房消費資金的良性循環無法建立。自1998年下半年開始，我國住房制度改革進入了一個新階段，即實施住房分配貨幣化，將原來用于建房、購房的資金以住房補貼、住房津貼、住房有價證券的方式發給職工，由職工自己到市場上購買或租賃住房，從而實現住房的社會化和商品化。而要讓居民愿意買房，買得起房，就需要金融業開展多種形式、多元化的個人住房抵押貸款，扶持居民住房消費，促進住房消費市場的發展和形成，從而徹底解決我國居民的住房問題。中國人民銀行已決定從1998年起取消對國有商業銀行貸款規模的控制，修訂了《個人住房擔保抵押貸款暫行辦法》，允許所有商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務，延長貸款期限，簡化手續，1998年的住房貸款達l000個億以上，這說明住房抵押貸款在房改實施中已發揮了巨大的推動作用。