房地產融資風險論文開題報告

房地產的融資風險

1. 企業房產融資有風險嗎

企業房產融資有風險房地產企業融資風險原因分析1.不利的金融環境及*策房產企業最大的外部融資是銀行貸款，所以國內的金融環境及*策，對房產企業外部融資風險影響重大。

總體來看，國內目前金融環境并不有利于房產企業發展。從2006年開始，*府開始對房地產行業進行宏觀調控，上調銀行及金融機構的存款準備金率，中國銀行1~3年貸款年利潤從06年的僅為3.06%到14年6.15%，同時居民房貸利率也不斷增加。

對銀行資金的過分依賴，使房產企業在金融環境變化過程中很難獨立發展，很容易導致資金周轉問題、資金鏈斷裂問題的發生，多變的金融環境擴大了房產企業的融資風險。目前房產行業仍沒對境外資本開放，只有少量資本通過間接方式投資于房產企業，房產企業失去了大量外資資本的注入。

最后，*府限購*策也一定程度上加大了房企的融資風險，“新國八條”規定：購買第二套家庭住房貸款比例不能高于40%，貸款利率不能低于中國銀行基準利率的1.1倍，隨后有關部門還規定第三套住房不能使用公積金貸款。2.不健全的資本市場機制改革開放進行了30多年，我國基本上建立了市場經濟制度，但是資本市場價值仍然處于不健全狀態。

不完善的資本市場制度是導致房產企業過分依賴銀行貸款等傳統融資方式的重要原因。目前房產企業在一級融資市場過分依賴銀行資金，二級融資市場仍然沒有建立，房產企業對多方式的融資方式又缺乏相應的認識，企業一旦缺錢會首先想到向銀行借錢，而不嘗試基金、信托、債券等方式融資，更不會想著創新融資手段。

房產行業金融市場缺乏一個多層次的金融體系，房產企業融資更應結合自身特點，創新出一些房地產金融產品，搞活房產金融市場。此外，目前資本市場中專注于房產企業投資、擔保、抵押貸款和質押貸款等中介結構嚴重缺乏。

有人用“不管就亂，一管就死”來形容目前房產資本市場的發展，*府相關部分應制定相關法律、法規、制度，規范房企融資方式，外資投資力度，進一步促進資本市場的規范化發展。3.不完善的財務管理制度房產企業自身不完善的財務管理制度，是房產企業融資風險加大的催化劑。

房產企業資金的收支變化較大，為了更好的控制收支，房產企業需要有良好的資金預算制度。目前一些房產企業，尤其中小房產企業仍只“紙上談兵”資金的預算，而沒有嚴格執行預算制度，缺乏事后對資金支出合理性的財務分析。

只有把科學的預測轉化為準確的預算，并認真貫徹，才能降低不確定性，降低企業融資風險。房企在融資決策上多依據經驗判斷，缺乏科學合理的融資決策和投資決策制度，另外國內高位階段的房價還能持續多久，房企融資的資金是否繼續投資于房產開發，還是積極推進房企轉型，這都需要一套完善的財務管理制度進行決策。

房企要一改過去只重房產設計、生產、營銷，而輕內部財務管理的管理方式，要積極推進財務管理戰略的實施，實現財務價值的增值。

2. 房地產貸款風險點有哪些

流動性風險流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。

現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。

二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

經濟周期風險經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。

經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。

利率風險利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。

如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。

3. 房地產項目融資與風險投資

房地產項目融資與風險投資的概述在當今異常活躍的國際資本運作市場中，存在著多種資本運作方式，項目融資與風險投資是其中最為重要的兩種。

二者間有許多相同之處，比如都適用于各種規模的項目，投資決策都是建立在高度專業化和程序化的基礎之上，投資銀行、律師和會計師等中介機構都起著極為重要的作用等等。當前中國經濟正處于快速發展期，基本風險和高成長項目的開發與建設已經成為經濟發展的重要方式。

*在所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是：項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時，貸款方查看該經濟實體的現金流程和收益，將其視為償還債務的資金來源，并將該經濟實體的資產視為這筆貸款的擔保物。法律專家對項目融資的定義是：項目融資是對一項權利，自然資源或其它資產的發展或利用的融資，而且，融資并不由任何形式的股本提供，其回報主要來自于項目生產的利潤。

項目融資雖然到目前還沒有一個公認的定義，但其本質上是一種無追索的權的融資貸款，核心是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其它來源。項目融資其重要特征是：貸款方在決定是否發放貸款時通常不把項目發起方現在的信用能力作為重要因素來考慮。

風險投資是由企業金融家投入到新興的、迅速發展的、有巨大競爭潛力的企業中的一種權益資本。通俗的說是指投資人將風險資本投資于新近成立或快速成長的新興公司（主要是高科技公司），在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年后再通過上市、兼并或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

風險投資一般具有以下基本特征：1、投資對象多為處于創業期中的中小型企業，多為高新技術企業；2、投資期限至少在3—5年，投資方式一般為股權投資，通常占被投資企業的15%---20%;3、投資決策建立在高度專業化和程序化的基礎之上；4、風險投資方一般積極參與被投資企業的經營管理，提供增值服務；5、當被投資企業增值后，風險投資方會通過上市、收購兼并或其它股權轉讓方式撤出資本，實現其投資的超額回報；6、風險投資方退出投資至少能夠獲得原始投資額的5-----7倍的利潤和資本升值。項目融資與風險投資的選擇通過對二者的分析和比較，著重從二者間不同點的角度使人們對于如何選擇項目融資和風險投資有所了解。

一、投資方的構成不同1、項目融資中主要有以下幾方構成：金融機構，公共基金機構、短期資金市場、商業金融公司，其中商業銀行（commercial bank）是項目融資的最主要的資金來源，而其它來源往往也是從商業銀行融資。目前由國內銀行作牽頭行或者完全由國內商業銀行組成的銀團為數很多，從能源到運輸等各個方面的實踐都不少。

2、風險投資中的風險投資人大體可分為以下四類：a、風險資本家（adventure capitalists）。他們是向其它企業家投資的企業家，與其它風險投資人一樣，他們通過投資來獲得利潤。

但不同的是風險資本家所投出的資本全部歸其自身所有，而不是受托管理的資本。由于國內環境的限制和影響，個人投資風險項目為數眾多，但真正形成較大規模的并不多。

b、風險投資公司（venture capital firm）。風險投資公司的種類有很多種，但是大部分公司通過風險投資基金來進行投資，這些基金一般以有限合伙制為組織形式，我國目前的風險投資公司多為有限公司，并且多數具有*府背景，運作機制不夠完善。

c、產業附屬投資公司（cprporate venture investors/direct investors）。這類公司往往是一些非金融性實業公司下屬的獨立風險投資機構，他們代表某公司的利益進行投資。

這類投資人主要將資金投向一些特定的行業。和傳統風險投資一樣，產業附屬投資公司同樣要對被投資企業遞交的投資建議書進行評估，深入企業作盡職調查并期待得到較高的回報。

d、天使投資人（angels）這類投資人通常投資于非常年輕的公司以幫助這些公司迅速啟動。在風險投資領域，“天使投資人”這個詞指的是企業家的第一批投資人，這些投資人在公司產品和業務成型之前就把資金投進來。

二、投資對象和范圍不同1、項目融資的投資對象主要適于以下三大類項目：a、資源開發項目、如石油、天然氣、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等；b、基礎設施項目，基礎設施項目必須要實行商業化經營，才可能產生受益；c、制造業項目，如大型輪船、飛機等。2、風險投資的對象主要包括：興新的高科技公司、具有高成長性及超額利潤的公司。

項目融資雖然說適用于各種規模的項目，并不限于大型項目。但從其三種投資對象不難看出，主要限于大中型項目；而大多數風險投資者更偏愛小公司，這首先是因為小公司技術新效率高，有更多的活力，更能適應市場的變化；其次，小公司的規模小，需要資金力量也小，風險投資公司所冒風險也有限。

從另方面講，小公司的規模小，其發展的余地也更大，因而同樣的投資額可以獲得更多的收益。此外，通過創建一個公司而不是僅僅作一次交易，可以幫助某些風險投資家實現他們的理想。

三、投資。

4. 關于房地產投資的風險主要有哪些的問題分析

房地產投資的風險主要有哪些？房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種1、市場競爭風險。

是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。

銷售風險是市場競爭能力的主要風險。2、購買力風險。

在房地產投資的風險主要有哪些的分析中，是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失3、流動性和變現性風險。

首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。

這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。

5. 房地產金融的房地產金融風險

我國房地產金融風險的成因

1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。

2.相關*策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的*策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。

3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。