房地產開發基本流程(圖解)

房地產開發流程ppt

1. 房地產開發流程

房地產行業前期流程一、立項審批 1、項目立項申請報告書（原件一份） 2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份） 3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份） 4、項目建設投資概算（一份） 5、銀信部門出示的資金證明（原件一份） 6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份） 7、項目地形圖（一份） 8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計 1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。 2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。三、建設工程報建（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書； 2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》； 3、國土部門核發的《國有土地使用證》； 4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書； 5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》； 6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》； 7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》； 8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》； 9、建設資金證明； 10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》； 11、法律、法規規定的其他資料。（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工公開招標申請表； 3、建設工程監理公開招標申請表。（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工邀請招標審批表； 3、建設工程監理邀請招標審批表； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、其他申請邀請招標理由證明。（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告； 3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、建設工程直接發包審批表。（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》； 2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； 4、施工合同及其單位資質證書復印件； 5、監理合同及其單位資質證書復印件； 6、施工圖設計文件審查批準書； 7、建設工程質量監督申請表； 8、法律、法規規定的其他資料。（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監督報告；（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料：（1）安全生產、文明施工責任制；（2）安全生產、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產、文明施工檢查制度；（5）安全生產、文明施工教育制度；（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；（8）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 2、工程監理中標通知書和工程監理合同； 3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行*主管部門核發的樁機管理手冊）； 4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行*主管部門批準現場攪拌的批文； 5、質量監督申請安排表； 6、安全監督申請安排表； 7、建設工程質量監督書； 8、建設工程施工安全受監證； 9、施工許可申請表；四、建設工程竣工驗收（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。 1、已完成工程設計和合同約定的各項內容； 2、工程竣工驗收申請表； 3、工程質量評估報告； 4、勘察、設計文件質量檢查報告； 5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）； 6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告； 7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告； 8、建設單位已按合同約定支付工程款； 9、施工單位簽署的《工程質量保修書》； 10、市*基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料； 11、規劃部門出具的規劃驗收合格證； 12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部。

2. 房地產開發流程

一、取得土地使用權證書（1）、重慶市房地產權登記申請書（2）、申請人身份證明（法人證明書、授權委托書，經年檢的營業執照或機構代碼證、辦理人身份證明）（3）、土地勘測定界報告及宗地圖（4）、出讓方案、出讓批復、出讓合同、土地出讓金和契稅繳納憑據（5）、土地出讓紅線圖（6）、涉及工程竣工的提交工程竣工驗收備案證、樓盤表、相關證明材料二、立項審批（備案制）（1）、企業決定投資建設的有效文件（2）、營業執照副本（復印件）（3）、行業要求的資質證書（復印件）（4）、房地產開發土地使用權證（復印件）三、申請建設用地規劃許可證（1）、規劃設計方案審查意見通知書；（2）、規劃設計文件電子檔案、詳規或總圖方案圖文；（3）、重慶市建設工程設計要求通知書；（4）、計算機輔助核算經濟指標光盤。

四、申請領取建設工程規劃許可證（一）預受理必備材料：（1）、建設單位申請報告；（2）、初步設計審批或備案手續；（3）、移民項目為移民局投資計劃（原件）（4）、地質勘察報告及審查意見書（地勘復印件、審查意見書原件）；（5）、建筑工程施工設計文件審查報告（原件）及由規劃科銜接勘設科出具的該報告審核意見；（6）、土地權屬證明1份（核原件、收復印件）；（7）、建設工程施工圖文和概預算書各1套；（8）、消防審查意見書（原件）；（9）、綠化工程設計方案審查意見書（核原件收復印件）；（10）、小樣圖（2份）。（二）正式受理必備材料：（1）、配套費、規劃綜合費繳費憑證。

（2）、放線記錄。（3）、驗線單一式三份。

五、進行招投標（一）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工公開招標申請表； 3、建設工程監理公開招標申請表。

（二）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設工程施工邀請招標審批表； 3、建設工程監理邀請招標審批表； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、其他申請邀請招標理由證明。

（三）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。 1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告； 3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告； 4、工商部門簽發的私營企業證明； 5、法人營業執照； 6、建設工程直接發包審批表。

（四）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。 1、《規劃許可證》； 2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表； 3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表； 4、施工合同及其單位資質證書復印件； 5、監理合同及其單位資質證書復印件； 6、施工圖設計文件審查批準書； 7、建設工程質量監督申請表； 8、法律、法規規定的其他資料。

（五）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。 1、建設單位提供的資料：（1）、工程施工安全監督報告；（2）、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4）、工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）、施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）、工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）； 2、施工單位提供的資料：（1）、安全生產、文明施工責任制；（2）、安全生產、文明施工管理目標；（3）、施工組織設計方案和專項技術方案；（4）、安全生產、文明施工檢查制度；（5）、安全生產、文明施工教育制度；（6）、項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；（7）、現場設施、安全標志等總平面布置圖；（8）、購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9）、建設工程施工安全生產責任書；（10）、建設工程施工安全受監申請表；（11）、法律、法規規定的其他資料。

3. 《房地產開發房地產項目開發流程圖》

《房地產開發房地產項目開發流程圖》

《房地產開發項目開發流程》

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書

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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

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向計委申報立項報告

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計委函至規劃局

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規劃局會簽返計委

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計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

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運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

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對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作

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據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知

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4. 房地產開發詳細流程

第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。

此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。

6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。

招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。

各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。

5. 房地產開發有哪些流程

房地產開發流程第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。

6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。

招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利。

6. 房地產項目開發流程的步驟

房地產項目開發流程的10個步驟

房地產項目開發流程

一個房地產項目開發的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點

在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產項目開發的第二步，也是非常關鍵的一步

開發商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產項目開發不可缺少的一個階段。*府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發商不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要*府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產開發的第三步，也是正式啟動項目開發的第一步

土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行*主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。

（四）項目設計是房地產開發的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發商在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行*管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行*管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行*管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行*管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

7. 房地產開發流程

房地產開發流程項目開發操作流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書↓向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書↓向計委申報立項報告↓計委函至規劃局↓規劃局會簽返計委↓計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽↓運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告↓對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作↓據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知↓規劃局法征地意見函↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、規劃局、鄉*府、村公所舊城改造到區地*科結果報市房地局結果報市房管局┗━━━━━┳━━━━━━┛市*府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位給釘樁條件，測繪院規劃局辦理建設用地規劃據此到地*部門辦理釘樁，成果給設計人許可證用地批準書，評估項目建設用地地價│ │申請確定規劃設計條件凍結戶口并抄戶口，交納地價款，取得│ 土地使用證按規劃設計條件征詢意 │見表到區配套部門征求意見地*部門審查安置方案、安置房│ │規劃局審查后下規劃條件通知單發拆遷許可證│ │委托進行規劃方案設計動遷會及拆遷安置│ │到規劃局領設計方案送審書場地三通一平，領取房地產開發手冊│ │規劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證│ 2.了解線路情況與供電局運行班協商修改后送首規委審圖改造、移線方案│ 3.煤氣、道路、上下水改路由首規委召開市*協調會 4.到供電局業擴處申請用電報表，做正式出市*會議紀要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛進行個體設計（大公共建筑首規委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領建筑工程規劃許可證出施工圖開節能證明│ │ │運用“營銷策劃展示設計系統到計委申請，列入到稅務局取稅單制作資料計劃（建委會簽）│ │ │報價小組審查，領取內外銷到建委工程處領開工持年度計劃、稅單到區計、經委領許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證│建委、物價局下文批價│運用“營銷策劃展示設計系統” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產銷售管理系統”銷售到市*部門蓋章，證明市*條件落實│四源費繳納│到開發辦市*處核實任務│開發辦工程處同意招標│填招標申請書并到市招標辦登記│招標辦看現場│運用“投資項目概預算系統”編制標底│招標辦審查標底│開標會│定合同，寫評標報告，發中標通知書│招標辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位質量總站受理市統計局市審查局審核市開發辦秘書同意施工質量監督落實任務資金來源，任處登記務來源及一切手續┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程處同意開工，辦理開工許可證↓施工單位進場開始施工，小區紅線內市*報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓1.小區內線 1.通知區園 1.按道路 1. 到自來 1.到熱力（自建鍋 1.到煤氣公司路委托設林局綠化方案進水業務公司報爐房）報裝計辦行施工科報裝裝 1.環保 2.到規劃科定2.委托施工 2.交綠化費 2.市*辦委托線 2.委托線局同線路方案3.配電室土 3.綠化施工事處養路設計、路設計意鍋 3.設計建工程驗路隊驗施工及 3.施工及爐房 4.看現場收收驗收驗收規劃 5.施工4.設備安裝 2.到市* 位置 6.業務科檢驗及驗收監理所 2.委托同意接氣5.送電下水報設計 7.憑通氣單到裝 3.到勞動管網所辦固3.規劃設局報裝定資產轉移計 4.環保局手續及通氣4.竣工驗審查消手續收音除塵 8.憑接氣單到設備液化氣公司5.竣工驗收辦各戶通氣手續9.通氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷售、辦理產權證↓運用“房地產物業管理系統”，進入物業管理階段可參考下。

8. 房地產開發流程

簡單的說：1。拿地，得到國有土地使用證

2。規劃此地的用途。得到土地規劃許可證

3。規劃此地建筑類型。拿到建筑規劃許可證

4。找個施工單位。拿到開工許可證

5。建到一定的程度，取得預售許可證就可以銷售了具體地說：房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序：

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由于開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。

預售條件：

《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；