榮觀房產網人口與房地產的關系
1. 中國人口和房地產未來會有怎樣的變化
房地產業與中國經濟的關系 我國的經濟保持了持續健康的發展，國內生產總值平均以大于9%的速度遞增。
同期，我國房地產的開發投資額、商品房銷售額也呈持續上升趨勢，而且房地產開發投資額、商品房銷售額與國內生產總值的比值一直呈上升趨勢。在當代中國，房地產業作為國民經濟的重要組成部分，與中國經濟的關系密切，在整個國民經濟體系中具有十分重要的地位和作用。
從總體上說，房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產業的地位。房地產業的上述地位，決定了它在國民經濟中，特別是在推動城市建設、促進經濟增長和提高居住生活水平等方面發揮著重大的積極作用。
從一般意義上說，房地產業與國民經濟之間存在著互相制約、互相促進的辨證關系。 從國民經濟總體的角度考察，房地產業是整個國民經濟產業體系中的一個重要構成部分，但又不僅僅是局部與整體的簡單關系，而是有著內在的密切聯系的相關性。
國民經濟的總體狀況是房地產業得以存在和發展的宏觀基礎，制約或帶動房地產業的發展程度；另外，房地產業又是國民經濟的新經濟增長點和支柱產業，其發展規模和速度也會制約或促進國民經濟增長和產業的協調。 如何正確處理兩者之間的關系，不僅是房地產業能否健康發展的重要關鍵，而且也是關系到宏觀調控中能否實現國民經濟總量平衡和結構平衡的重大問題。
房地產業是國民經濟的重要組成部分，在一個國家和地區國民經濟中，房地產業有著重要的地位和作用。房地產業也是拉動國民經濟增長的重要因素，是中國經濟的重要支柱產業之一。
首先，房地產業是社會經濟活動的基本物質前提，是國民經濟發展的基本保證。房地產是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，更是構成各個產業部門不可或缺的基本要素。
人口素質的提高、社會全面進步、以及城市經濟和城市現代化都是以房地產業為基礎。這些都顯示出房地產業基礎產業的地位。
第二，房地產業產業鏈長，關聯度大則直接或間接地引導和影響很多相關產業的發展。房地產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。
據一些發達國家統計，房地產業的產值每增加1個百分點，就能使相關產業的產值增加1。5到2個百分點。
在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業相應增加投入1。479億元，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個。
不僅如此，住宅消費，還能帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產資料和生活資料消費的相應增長，其比率大約是1。
2. 人口增長與住房的關系
地產業在過去幾年可能是發展最為迅猛的行業之一，同時也是爭議最大的行業之一。
在當前宏觀經濟討論中，房地產業受到普遍關注，主要是因為：（1）房地產業的投資增長是導致2003年投資高速增長的最重要因素；（2）2001年以來，房地產投資高速增長，部分城市的房價指數節節攀升，開發商歡欣鼓舞，而購房者則怨氣難消。有人說房地產有泡沫，有人卻說房地產發展非常健康。
在這種眾說紛紜的背景下，全面的考察和評價中國當前的房地產行業，不僅對經濟決策提供有益的參考，而且可以幫助我們正確地分析經濟形勢。 房地產高速發展的背后 2003年以來房地產業處于高速發展的狀態。
2003年房地產開發投資增速高于上年，投資規模超過一萬億元，2004年第一季度房地產開發投資繼續大幅攀升，房地產開發投資額增幅達到44.10%。從第二季度開始，受警容調控的影響，房地產開發投資額增幅逐季回落，前三季度增幅為28.30%。
2003年土地開發面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占職工面積的比重達到46.5%；從2003年下半年以來，國家先后出臺新增土地的*策，使得土地購置和開發面積增幅在第二、第三季度有了明顯的回落。2004年以來，全國商品房銷售額始終保持30%以上的增長率。
全國性房地產銷售價格大幅上升，2004年第一季度全國商品房銷售價格為2677元/平方米，比2003年商品房銷售價格每平方米上漲了300 元左右。在土地、金融等相關*策的作用下，2004年房價丈夫趨于平緩。
商品房空閑面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。與此同時，房地產企業2003年總收入達到9300億元，同比增長32%；凈利潤總額超過350億元，同比增長39%。
房地產業的發展非常迅速，這已經是不爭的事實，問題的關鍵是這種發展速度是否正常？或者說，是什么原因導致房地產行業的高速增長？在這些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素？ 我認為，房地產市場的高速增長主要是因為福利分房體制的終結和城市化的加速，但住房*策改革的措施不到位，是房地產投機行為大行其道，主張了房地產價格的上漲。 1.城市化拉動了住房消費 改革開放以來的20年間，全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增長0.6個百分點，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25個百分點。
中國的城鎮人口由1.7億增至3.81億人，平均年凈增加1000萬人。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進，中國進入了加速城市化的階段，2004年中國城市人口達到了5.23億，比1998年增加1.42億，平均每年增加2000多萬城市人口。
人口城市化率達到40.53%。十六屆三中全會決定提出的許多*策名將加速農村人口向城市轉移。
如決定規定“在城市有穩定職業和住所的農業人口，可按當地規定在就業地區或居住地登記戶籍，并依法享有當地居民應有的權利，承擔相應的義務”。僅這一項*策，對中心城市就會產生巨大的市場需求。
城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。根據中國有關部門預測，2010年中國的城市化水平將達到45%，即全國有6.3億人口在城市中生活。
與2004年相比，城鎮人口凈增1.07億，按人均居住面積14平方米（建筑面積28平方米）計算，要新建住宅30億平方米；現有居民（5.23億）人均居住面積增加5平方米（建筑面積10平方米）需增加住宅面積52億平方米；考慮每年有1億平方米的拆舊蓋新，此期還要新建12平方米的新住宅。以上三項相加+，從2004年到2010年，中國要新建住宅94億平方米，即每年建15.6億平方米才能達到人均居住面積14平方米的目標。
可以估計，城市化的進程將在未來較長時間內持續下去，中國將進入城市化率40%到60%的加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，城市化進程將推動房地產業繼續發展。
2.住房制度改革刺激了房地產市場的需求 1998年，**發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，它表明中國新住房*策開始實施。*策目標是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配。
從*策導向看，國家明確提出要把房地產培育成支柱產業、把住宅產業培育成國民經濟的增長點并出臺了一系列的扶持*策，也刺激著住房產業的增長。個人購買商品房的比例從1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，個人消費成為推動房地產需求的決定性力量。
住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口獲得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的 高比例，使租方市場的供給和需求有些失衡，直接表現在租金上，2003年中國的住宅租金高于主要發達國家和發展中國家，世界平均主要城市的租金收益率達到7%左右。 3.土地*策的變化催生了房價 2002年7月1日開始實行土地招拍掛制度，該制度在無意中起到了催生房價的作用。
首先，土地的強制性招拍掛制度使地方*府及有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地或取巨額土地差價的利益驅動，讓各級*府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這個過程中可能存在難以監管的灰色地帶，使掌握土地控制權的官員參與尋租活動，而巨額租金必然強化地方*府征地、拆。
3. GDP、CPI、人口數量與房地產發展之間有什么關系
GDP是國內任何企業、*府等只要發生產出就記錄，所以說有重復，cpi是衡量通脹的指標，簡單地說小的通脹能刺激消費，CPI4以上就是比較嚴重的貨幣問題，就是過多的發行貨幣導致價格上漲，貨幣對于的商品價值，如果100元的商品你發行300元，那么你的100元的價值的商品朝著300元移動，GDP什么最大，GDP大說明國力強盛，我們以前的住房是沒有價值的，每月付5元的房租，交換也是如此，有人想了一個辦法房屋可以買賣商品化，你現在住的房子一下不就有價值了嗎？這樣住房就有了價值，你想改善生活吧就得掏錢，于是房地產的產生了巨大的GDP，從土地出讓到商品房的銷售，都是有鋼筋水泥堆起來的gdp，房子造好了你的有人來住啊，城市化就是在這種情況下發展的，理論上城市化是發展的必經之路，但是城市化不是在把農民土地收了，請他們到城市里來就是城市化，而是工業發展過程中的逐步推進的。
現在人進來了，城市不是無限制的可以擴容的，這些農2代甚至農三代，不適應的城市生活的很多，有的長期找不到工作，就在灰色地帶徘徊，因為cpi在上漲消費在下降，單一的投資性GDP一定會受到影響。
4. 人口增長與住房問題的關系
住房
人口增長超過住房供給的最終結果是部分人的元家可歸。據聯合國估計，世界人口至少有1億――大約相當于墨西哥的人口一一無家可歸。如果把擅自占住者和其它不安全或臨時住所者包括在內，其總數量最高達10億人口。
如果在世界范圍人口增長不能得到控制，無家可歸者的隊伍很可能驚人地膨脹。
、對城市環境的影響
目前世界平均城鎮人口比例為42.2%，而發達國家城鎮人口比例為79%，我國1990年城鎮人口占26.2%，約3億人，1982~1990年間每年以4.35%的速度遞增，高于49~81年的3.99%遞增速度，2000年，我國城市人口比例達35.7%。
人口城鎮化是社會發展的必然規律，但由于人口過分集中，導致住房擁擠（90年底，我國城鎮共有無房戶、困難戶800多萬戶，1988年統計，全國人均居住面積在2m2以上一特困戶尚有55萬戶）。2002年統計，我國城市居民平均居住面積21.3m2。交通堵塞，是城市的另一大難題，據統計世界295個城市公共汽車行駛速度，天津倒數第一，北京第二，我國各大城市速度逐年下降，水源緊張、環境污染（大氣、噪聲、垃圾、衛生、綠地）。究其原因，均為人口膨脹，市區人口過密所造成的。
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