榮觀房產網房地產借殼融資案例
1. 房地產借殼上市如何融資
房地產公司借殼上市在最近兩年成為一股潮流，這些公司上市成功之后的發展也成為投資者關注 的焦點。
近日，記者出席了廣州恒大地產戰略發展研討會，10余家券商和基金公司的研究員和投資經 理到會就企業上市后的發展戰略各抒己見。 業界專家普遍認為，房地產企業發展的兩大要素是資金和土地儲備。
如今土地實行公開掛牌招標 拍賣*策，土地儲備的能力最終取決于資金實力；而中國房地產公司的開發資金來源渠道并不多，銀 行貸款、預售款、自有資金是三大主要來源。最近幾年，銀行系統高度重視可能出現的房地產信貸風 險，樓盤預售準許門檻越來越高，借殼上市并實現再融資便成為地產公司尋求發展的理想渠道。
據統計，近年由于實際控股股東發生變化并且新的控股股東在房地產業有一定發展的公司共有24 家，其中僅有4家實行了增發，2家獲得了配股，也就是說有75%的買殼公司還未有達到融資的目的。 與會專家認為，發生此種情況的主要原因在于：首先，我國資本市場對上市公司再融資有嚴格的要求， 房地產公司業績波動大，負債高，很難符合要求。
其次，大部分公司借殼時間不長，我國房地產公司 借殼上市風潮是于2000年底與2001年初，到現在也才只有一年多時間，而已經實現再融資的地產借 殼上市公司最短時間是2.2年。 各證券公司房地產研究員們認為，房地產業受“開發—銷售”周期影響易產生業績波動，在企業 管理架構上與上市公司的要求不盡一致，要實現再融資，最關鍵的莫過于保持業績的穩定和按照上市 公司的要求規范治理。
而解決這一問題主要應從以下幾方面入手。第一，要制定自身發展的長期戰略， 使其所開發項目保持銜接，從而使業績保持穩定。
比如深萬科，其所開發的項目就具有充分銜接的特 點，達到了上市公司年年有盤開工，有盤熱賣的良性循環，使公司維持平穩優質的業績，保持了持續 再融資能力，最終作大做強，成為績優地產股。第二，可以做一些合法的技術處理。
在收入確認上， 房地產企業可以通過調整竣工時間來使銷售收入更合理的分布。在財務處理上，在存貨、預提費用、無形資產這三個會計科目上作些技術操作也大有裨益。
第三，可以通過運作一些經營性或租賃性的自 有物業，每年獲得固定收入，來達到穩定業績的目的。比如，北京金融街借殼上市后，由于具有穩定 物業出租收入，再加上一定的土地開發，每年凈資產收益率都維持在10%以上，在2002年成功實現 再融資4.01億元。
又如，龍發股份通過購得天倫集團旗下位于廣州市黃金地段的、具有最穩定收益的 天譽花園出租物業，從而穩定了公司收益，在規范治理方面，公司借殼上市之后，房地產公司必須加 大規范治理的力度。良好的公眾形象對上市公司意義重大，而塑造良好的資本市場形象的關鍵是做好 信息披露工作和建立良好的投資者關系，最關鍵是公司本身要規范治理。
這包括公司日常決策管理的 規范化、激勵機制和約束機制的明晰化及從新調整適應資本市場要求的發展戰略等等。
2. 房地產借殼上市如何融資
房地產公司借殼上市在最近兩年成為一股潮流，這些公司上市成功之后的發展也成為投資者關注 的焦點。
近日，記者出席了廣州恒大地產戰略發展研討會，10余家券商和基金公司的研究員和投資經 理到會就企業上市后的發展戰略各抒己見。 業界專家普遍認為，房地產企業發展的兩大要素是資金和土地儲備。
如今土地實行公開掛牌招標 拍賣*策，土地儲備的能力最終取決于資金實力；而中國房地產公司的開發資金來源渠道并不多，銀 行貸款、預售款、自有資金是三大主要來源。最近幾年，銀行系統高度重視可能出現的房地產信貸風 險，樓盤預售準許門檻越來越高，借殼上市并實現再融資便成為地產公司尋求發展的理想渠道。
據統計，近年由于實際控股股東發生變化并且新的控股股東在房地產業有一定發展的公司共有24 家，其中僅有4家實行了增發，2家獲得了配股，也就是說有75%的買殼公司還未有達到融資的目的。 與會專家認為，發生此種情況的主要原因在于：首先，我國資本市場對上市公司再融資有嚴格的要求， 房地產公司業績波動大，負債高，很難符合要求。
其次，大部分公司借殼時間不長，我國房地產公司 借殼上市風潮是于2000年底與2001年初，到現在也才只有一年多時間，而已經實現再融資的地產借 殼上市公司最短時間是2.2年。 各證券公司房地產研究員們認為，房地產業受“開發—銷售”周期影響易產生業績波動，在企業 管理架構上與上市公司的要求不盡一致，要實現再融資，最關鍵的莫過于保持業績的穩定和按照上市 公司的要求規范治理。
而解決這一問題主要應從以下幾方面入手。第一，要制定自身發展的長期戰略， 使其所開發項目保持銜接，從而使業績保持穩定。
比如深萬科，其所開發的項目就具有充分銜接的特 點，達到了上市公司年年有盤開工，有盤熱賣的良性循環，使公司維持平穩優質的業績，保持了持續 再融資能力，最終作大做強，成為績優地產股。第二，可以做一些合法的技術處理。
在收入確認上， 房地產企業可以通過調整竣工時間來使銷售收入更合理的分布。在財務處理上，在存貨、預提費用、無形資產這三個會計科目上作些技術操作也大有裨益。
第三，可以通過運作一些經營性或租賃性的自 有物業，每年獲得固定收入，來達到穩定業績的目的。比如，北京金融街借殼上市后，由于具有穩定 物業出租收入，再加上一定的土地開發，每年凈資產收益率都維持在10%以上，在2002年成功實現 再融資4.01億元。
又如，龍發股份通過購得天倫集團旗下位于廣州市黃金地段的、具有最穩定收益的 天譽花園出租物業，從而穩定了公司收益，在規范治理方面，公司借殼上市之后，房地產公司必須加 大規范治理的力度。良好的公眾形象對上市公司意義重大，而塑造良好的資本市場形象的關鍵是做好 信息披露工作和建立良好的投資者關系，最關鍵是公司本身要規范治理。
這包括公司日常決策管理的 規范化、激勵機制和約束機制的明晰化及從新調整適應資本市場要求的發展戰略等等。
3. 證監會醞釀嚴審房企借殼上市,該事件具體是怎樣的
中國證監會正在考慮嚴格房地產企業借殼上市的審核標準，提高欲借殼上市的房產企業資產實力和合規性門檻。
“證監會最頭疼房地產企業借殼融資，不規范之處多，并且非常容易受行業周期影響，鑒于此，證監會準備收緊房產企業借殼的審核。”一位參加證監會上市并購重組審核工作的人士昨日對《第一財經日報》表示。
北京一家券商投行人士也表示，聽說了證監會將嚴格房地產企業借殼上市審核的消息。 2009年上半年，證監會上市部曾擬過房地產借殼上市審核備忘錄供內部工作參考，但由于經濟形勢的驟變，文件沒有得到嚴格執行。
據了解，文件涉及產業*策導向、企業資本實力及財務等多個方面的內容。 “這次是希望能夠強化備忘錄的執行。”
上述參加證監會上市并購重組審核工作的人士表示，“同時要提高地產企業借殼門檻，規模必須夠大，要在行業內處于優勢，公司要有一定歷史，其次就是合規性考察會比較嚴格。” “據我們了解，新的規章制度也仍在討論中，證監會內部還沒有成文，但是趨嚴的方向肯定是定了，這對房地產企業借殼上市將產生影響，我們也在焦急地等待正式文件出臺。
”一名券商保薦代表人昨日接受本報記者采訪時說。
4. 房地產融資的十種方案是什么
房地產融資的十種方案一、固定回報；企業以固定資產或項目作抵押，愿意出讓自有股權，我方以現金投入參股，不參與分紅，每年向企業收取固定回報。
合作期滿，我方以轉讓股份形式回收成本，企業有優先回購權，如企業不加以回購，則我方可自行處置所占股權，以補償投入的成本。 合作期三年以內的，每年收取固定回報12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回報12%，適合高利率或建設期較短的企業項目。
可視項目具體情況給予1-2年建設期，資金額在2億元人民幣以內。二、商業借貸；1）期限3-5年、貸款額度在2億以內，資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13%2）期限15年一次性貼息15-17%，給三年建設期，第四年開始每年利息13%，一直到期（只付利息，不還本）借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件（營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文）融資申請書。
備齊以上資料后交我方審閱后，我方會做出受理或不受理決定，若受理，我方將及時通知，約定雙方見面商洽時間，根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。三、大額存單質押貸款；我方在四大國有銀行（中行、工行、農行、建行）開出以企業方名義的大額存款票據（首批最高額度的2000萬元人民幣）交由企業方到當地銀行取質押貸款，企業方可指定人員到我方銀行進行核保，一次性貼息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶，存入雙方約定金額款項，期限為一年或三年，可續存，同時我方帶走“進帳單”（一年活期）或“證實書”（定期）存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取，不掛失，項目方自愿支付我方各項費用為存款總額的12。
5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。五、銀行保函；是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件，一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時，由銀行履行擔保責任，申請人需提供整套企業證明，可質押物等文件。
期限五年期，一次性貼息9%，到期還本，存款利息按人民幣銀行同期利率。六、銀行承兌匯票；企業方開出雙方約定的不轉貼現，只限于本銀行柜臺承兌指定的銀行承兌匯票。
以背書轉讓的形式轉讓給出資方，并將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱，由開票行出保管單給出資方。 期限半年期銀行承兌匯票，可延三年或五年，每半年辦理續票一次，首次貼息5%，以后每續票一次貼息都是3。
6%。七、三方委貸[聯辦委托銀行貸款]；八、協議存款；九、為企業或機構提供“過橋”資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等]；十、備用信用證。
5. 誰能告訴我幾個成功滴證券化融資滴例子
關于房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）的討論越來越多。
從投資理財的角度來看REITs，有必要回答這樣幾個問題：REITs的核心理念以及設立動機是什么，REITs對于房地產金融的意義何在，REITs給投資者帶來了什么。我們也有必要關注REITs在國內的發展。
REITs實際上是一種證券化的產業投資 基金，通過發行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。 REITs的基本運作模式如圖1所示。
REITs通過在股票市場發行股票募集資金后，持有和管理房地產資產，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。 REITs設立的動機之一來自于房地產資本使用者想進入公共資本市場融資的需求。
房地產投資開發是一個資本密集的行業。房地產開發商的傳統集資手段主要是兩方面：自有資金和向銀行申請抵押貸款。
這使得房地產開發商的集資來源受到限制，特別是國家宏觀調控收緊銀根或是銀行業陷入經營危機的時候，這種資金來源限制愈加明顯。 REITs為房地產所有者提供了股權和債權兩種融資渠道。
第一，股權融資。REIT可以通過發行股票為經營性合伙企業融資。
在REITs推出以前，房地產融資對象主要是機構投資者，而且房地產的種類也有限。但是REITs不同，它通過發行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助于提高房地產市場的流動性和效率。
第二，債權融資。例如美國對REITs進行債權融資就沒有比例限制。
對于房地產所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產開發商能夠通過規范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發項目，促進了房地產業和房地產金融市場的發展。
投資者對一個流動的、可交易的房地產投資工具的需求使得他們對投資REITs產生偏好。 房地產業和稀缺資源土地緊密關聯，歷史數據已經表明，房地產業是容易積累財富的行業。
房地產投資開發需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現，為一般大眾投資者提供了投資于大型房地產開發的機會。 投資者購買REITs股票，能獲得以下好處： REITs股票收益率相對較高 REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因： 第一，股利支付比例高。
由于REITs必須要把90%的應稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩定的即期收入。從歷史上來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數的回報率相對要高一些。
第二，REITs的收入以相對穩定的租金收入為主。由于股利源自REITs所持有房地產的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩定，波動性小。
而且，相對固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。 第三，稅收優惠。
對于投資者來說，稅收優惠包括兩個方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。
由于REITs經營利潤大部分轉移給REITs股東，REITs在公司層面是免征公司所得稅的。另一方面，REITs在支付股利時具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因之一。
REITs股票的風險相對較低 REITs股票風險低的原因主要是： 1、專業化管理。REITs對房地產進行專業化管理，這是散戶投資者所難以進行的。
在這個意義上，REITs具有基金產品的特點。 2、投資風險分散化。
REITs一般擁有一系列房地產構成的投資組合，比單個的房地產商或個人投資者擁有更為多樣的房地產，從而投資風險更為分散。 3、獨立的監督。
大部分REITs是屬于公募性質的投資機構，因此受到第三方監督的力度越來越大。另外，隨著機構投資者越來越多地參與到REITs市場，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運作的透明度越來越高。
REITs股票的流動性相對較強 公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。
因此，相對于傳統的房地產實業投資而言，REITs股票的流動性相對較強。 2005年9月26日，在“2005 REITs國際合作論壇”上，銀監會法規部副主任李伏安作了“REITs在中國的市場需求和發展空間”的演講，他表示，在房地產行業與銀行高度依存、信托實際是銀行貸款替代的現狀下，銀行和信托作為給房地產提供金融的企業，面臨著信用、流動性、利率和法律*策等四大風險。
對比貸款、發債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩定的、適當的、多元化的融資工具應該大力發展。 在這之前，國內的房地產開發企業、信托投資公司已經開始關注和探索借助REITs開發商業地產。
越秀投資擬以REITs方式把公司旗下擁有的商場在香港上市；華銀投資計劃將國內收購的優質物業資產組建成一個“資產池”，再拿到新加坡上市；深圳銅鑼灣集團也打算采取REITs的方式在海外上市；大連萬達集團在全國15個城市有15個購物中心，明年商業廣場將增至30個以上，從今年開始，萬達不再分割出售而是自己長期持有經營這些物業，資金的緊張使得萬。
6. 請大家幫找二個成功融資的案例
一個成功的融資案例
發布日期： 2005-1-25 點擊數：134
通過一項長達四年的融資計劃，匯豐投資銀行為新世界集團融資逾十四億美元
前不久，香港匯豐投資銀行亞洲有限公司企業財務董事兼中國事務主管許亮華先生接受了記者的采訪，就剛剛完成的香港新世界中國地產有限公司（簡稱新世界中地）一項長達4年、累計逾14億美元的融資項目作了詳細介紹。
90年代以來，香港著名華商鄭裕彤財團通過旗艦企業新世界發展有限公司開始大舉進*內地的中低檔房地產市場，并成為北京、武漢、天津和沈陽等城市的房地產戰略發展商，為此，需要籌集龐大的資金進行投資。
1993年的高峰期后，許多城市的樓房尤其是高檔樓房大量空置，使得國際資本市場對中國房地產市場的看法相當消極。在這種情況下，要說服他們為新世界發展有限公司拓展內地房地產市場進行投資，難度可想而知。
1995年11月，匯豐為新世界中國房主發展有限公司首次通過私募方式發行了5億美元的股本。本次發行是香港歷史上最大的私募發行，私人股本投資者占有了新世界房主43
%的股份，新世界發展則持有57%的股權。
第二次是為新世界中國金融有限公司發行的3.5億美元強制可換股擔保債券。在私募成功發行一年后，新世界中國希望籌集更多的資金用于其在中國的房地產的投資活動。作為新世界發展的全資子公司，新世界中國公司的規模還太小，采用普通債券方式發行成本較高，如果上市又不具備三年業績的條件。于是，匯豐主要針對上一次私募所未觸及的可換股債券為債務投資者設計了可換股債券的發行方式。
但是，這種方式也有很大的結構性缺點：公司上市后，債券尚未到期就可以轉為股票，在換股期間，可能會有大量股票突然涌入市場，這會給當時的股價造成壓力，甚至影響初次公開發行的價格，因為投資者預計初次發行后股價不會立即上行。為此，匯豐設計的結構是，所有債券強制轉換成股票，并在初次公開發行時作為發行規模的一部分，上市前必須決定是否換股，上市后就沒有可換股債券了，這就給了投資者關于市場流通股數的確切信息；當然這也給發行增加了難度。這次發行是除日本外亞洲地區最大的可換債發行之一，匯豐承擔了2.1億美元的分銷份額，卻創造了8.6億美元的總需求，發行后債券交易價格一直高于發行價格。
在公開流通債發行兩年半以后，新世界中地準備在1999年到股票交易所上市，發行規模為5.68億美元。這次發行面臨的最大障礙在于，國際投資者對于中國房地產業有很多誤解，對實際發生和醞釀中的變化知之甚少。如何改變投資者的不良印象就成了決定發行成敗的關鍵。為了讓股本投資者能夠更好了解中國的房地產市場，匯豐集團屬下的匯豐證券于1999年5月6-7日在中國香港和新加坡舉辦了中國住房改革研討會；為配合全球發行，匯豐組織了兩次獨立的訪問活動，活動事先都有詳盡的研究報告作鋪墊，活動橫貫了亞、歐、北美三大洲；6-7月，匯豐又組織了大規模的全球路演，訪問了三大洲的11個城市。為一次發行舉行三次全球規模的推介活動，這是非常罕見的做法，經過這三次聲勢浩大的活動，終于完成了對投資者的"教育"工作。
在此次發行過程中，可換股債券的換股程序是個關鍵環節。債券持有者的換股方式有三種：在初次公開發行中認購最大數量的股票，或是將債券折算成股票出售獲得現金收入，或是只認購最大債券股的一部分，其余債券則兌現。經過路演，結果相當令人振奮：來自股本投資者的需求為7.83億美元，來自債券持有者的需求為1.43億美元，總需求達9.26
億美元。至此，由匯豐一手策劃的為新世界中地總額超過14億美元的這個融資故事也畫上了一個圓滿的句號。
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