榮觀房產網13年房地產發展
1. 2012房地產形勢
在房地產領域，對2012年房地產走勢的態度奇妙地形成了三極：
1. 專家唱空，普遍看跌，以王小廣的“十三年房地產牛市轉熊市”的論點為句點；
2. 房企唱多，開發商堅信回暖；
3. 擬購房者唱“糊”，他們糾結著什么時候抄底，既擔心現在買了，還會跌；又擔心現在不買，2012年房價報復性反彈。
在這次深圳住宅博覽會上，絕大多數開發商雖然對中國未來經濟形勢有足夠的警惕，但還是對 2012 年充滿信心，他們認為到 2012 年6月份，房地產市場就會止住量價齊跌的頹勢，進入回暖通道，最遲年底會比較暖。路勁基建董事局主席單偉豹說：“明年 6 月份市場就會全面回暖，而且現在也是一個抄底拿地的最佳時機。就房地產調控而言，如果開發商堅持不住，那么地方*府可能更堅持不住。像限購令這樣的有悖市場規律的*策一定不會持久。”顯然，這是房企的代表性言論。即使悲觀的房企如遠洋地產、龍湖地產以及萊蒙國際等也認為調控將在 2012 年底前結束。
拿什么做房地產回暖的理由？綜合來看，預判 2012 年房地產回暖的理由有三：一是地方財*捉襟見肘將使房地產調控*策終止或隱性終止。二是壓抑需求集中釋放導致價量交互上行。三是全球金融危機下的中國解決之道。
我們看到， 2011 年的這次調控，中央*府對遏制房價過快上漲，顯示出了少有的決心。2012 年中國經濟要實現 8% 以上的增長，房地產業一定不會硬著陸。要實現 2012 年樓市平穩過渡，防止“硬著陸”，*策必定會有靈活性。因此我認為， 2012 年中國房地產市場會回暖，但房價報復性反彈的可能性不會很大。首先從房地產市場供應層面上看，通過以保障房增長之量換商品房萎縮之量，實現房地產的投資拉動效應平滑過度，包括對消費的拉動，中國房地產市場會體現“量穩價緩”的總體特征。
其次，在房地產市場需求層面，真正影響房地產市場的力量來自金融市場，而央行、銀監會一元化領導管控的能力非常強悍。 2012 年中央確定的積極的財**策、穩健的貨幣*策這個基調不會改變，限貸*策暫時不會大范圍松動，大城市限購*策還將延續，這些都會繼續影響商品房市場的需求。同時，住宅市場結構逐步分化成商品房和保障房平行運行的結構形態，保障房對剛需階層的消化，將弱化房價快速上漲的泡沫化基礎。
三、*府層面：從中央經濟工作會議的定調，*府對高房價會保持足夠的警惕，對民意會保持足夠的謹慎，對社會穩定會保持高度的重視，對地方財*會保持足夠的關注，對經濟增長會保持足夠的驅動。在這些多層因素的綜合平衡后，最后對房地產業的調控*策就是一種折衷導向，而這個折衷導向的結果就是：房地產市場可以回暖，但房價報復性反彈沒有可能。
當然， 2012 年全球經濟發展具有高度不確定性，具有大變局的可能。歐美經濟危機的“傳染”肯定會有，但我更愿意相信，中國有能力控制這個“傳染”。如果這個危機傳導不能控制，也許這個全球性的經濟危機就不僅僅是依靠經濟手段就能解決得了的，那或許是人類大災難的新的開始。
2. 現在的房地產是什么趨勢
2014年中國房地產行業發展趨勢分析 2013年，無論是房地產行業抑或是開發企業，都是高歌猛進的一年。
在*策趨向寬松、經濟平穩回升等宏觀環境持續向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態勢，各線城市、各類地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。 隨著市場成交的持續上行，7家房企沖刺“千億俱樂部”。
與之相應的是，新一屆*府執*、十八屆三中全會召開，未來房地產業必將面臨新的*策挑戰，整個行業也在孕育未來發展的深度變革，經過對全年數據、*策、房企年報的分析和對房地產行業的理解，提出以下2014年的房地產行業發展趨勢。 一、*策兩極分化：一線*策仍將強化，二、三線城市預計將適當放寬 三中全會基調是理順*府與市場的關系，但房地產市場化機制的形成是一個漸進過程， 2013 年房地產市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行*性調控短期內仍不會全面退出，而這也是現階段*府的無奈之舉，當務之急是加快房地產制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產的主導力量作好準備。
當然，房地產市場供需情況地區差異較大，從目前來看，過去十年全國“一刀切” 式的調控已經出現了改變，中央層面上全局性的*策調控不會出現。 從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調，而例如房產稅擴圍、土地流轉改革等，在一線城市先行落地機會也較大。
因此，繼續適當壓制需求釋放，爭取更多時間從供應入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解決房價上漲過快問題。大部分二、三線城市*策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現持續平穩增長，主要與當地GDP 增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關，房地產市場相對健康，*府過多的干預將有違市場性原則，這也不是新一屆*府的整體態度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內限購限貸*策不會在明文上退出，其執行層面的松動也將成為可能。
二、投資持續增長 本輪行業新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點后緩慢回升，2013年4月起累計增速回歸正數，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明2013年企業層面對房地產調控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當前，各城市之間庫存水平存在明顯的結構性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。
新開工增速回升緩慢，可能會導致回升的周期拉長，且在房地產調控*策逐漸明朗，企業預期穩定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續，預計全年增速升至13%左右。 房地產投資方面，2013年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現略微震蕩下行的態勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；2013年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預計11-12月銷售增速不會有太好表現，此情況下企業投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。
2014年隨著行業整體進入平穩運行期，調控*策預期將穩定，企業投資開工意愿較強，且2013年房企拿地數量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預計2014年房地產投資增速將在25%左右。 三、市場依然向好，一線城市：成交量與2013年總體持平，房價將先漲后穩 從供應層面上看，2013年年底一線城市因房價調控壓力推遲高價盤的預售證審批，這部分供給或將推遲至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應，因此一線城市層面上2014年總體供應走勢應是穩中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。
從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年*策面依然看緊，估計市場銷售速度大致將和2013年持平，總體上看， 2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平。 從房價角度看，一線城市2014年將呈現先漲后穩，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩定上漲，尤其是2013年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發商銷售預期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，*策面持續收緊的影響將持續發酵，主要的變數有兩方面：其一是新一輪局部*策收緊有可能出臺，目標可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。
二線城市：市場供求兩旺，房價呈穩步上漲格局 從供應層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區可供開發的土地規模更充足，從數據預期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應量增幅均超過30%，而重慶。
3. 這十年房地產發生了哪些變化
2017年是樓市最嚴調控的一年
過去三年，中國資本市場過得極不平淡
2015年發生股災，2016年發生債災，2017年房地產市場凍結
2017年，中國已過“雷曼時刻”
2018年注定將是變革的一年
不僅僅是房地產，包括我們的社會
房地產飛速發展的十年歷程中，
我們經歷了彷徨，也經歷了迷茫
看看這十年時代賦予地產發生了哪些變化？
地王頻出的2007年
成為內地房企奔赴香港上市的一年
那一年的萬科好不容易超過了五百億元
碧桂園合同銷售金額為158.24億元
恒大和融創都還沒有進入行業前十
王石從萬科領取的報酬總額為691萬元
成為了2007年度房地產行業內的“打工皇帝”，業內第一高年薪
1998-2001年：房改啟動市場
房地產以價格平穩趨勢得到全面發展
互聯網泡沫的破裂催生炒房團，股市大起大落
國外亞洲金融危機，國內市場經濟改革
為了拉動經濟增長，刺激國內需求
房地產業被確定為重點支持的產業
2002-2004年：抑制房地產市場過熱
全國房地產銷售均價增長超過17%
房地產價格上漲勢頭加快
2005-2007年：穩定住房價格
2007年頻現天價“地王”，穩房價的目標實現并不理想
房地產居住需求和投資需求大量增加
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2008-2009年：刺激住房消費
國際金融危機爆發，為穩定經濟增長、避免房地產市場下滑
*策開始轉向刺激住房消費
推出信貸支持、增加保障房供應和稅收減免*策，房價空前暴漲
2010-2013年：遏制房價上漲
房地產過熱勢頭得到暫時限制
房價仍有增長，但增長已放緩
央行先后兩次降準、兩次降息
降準降息后，銷售和地產投資回暖回暖
2012年下半年，一線房價明顯回升
2014-2016年9月：借穩增長和去庫存再度刺激
一二線房價暴漲，三四線平穩，區域分化明顯
中國經濟再度面臨下行壓力，穩增長訴求凸顯
一二線房價啟動暴漲模式，部分區域房價甚至接近翻倍
三四線房價穩定并持續去庫存
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2016年9月至今：長短結合，促進健康發展
房地產重啟限購限貸
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位
一二線房價和銷量迅速降溫周邊中小城市發展
三四線城市房價上漲“提高首付比例”、“提高貸款利率”、“限購”、“限貸”等*策
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其實中國的樓市又一個奇怪的現象就是越漲越買
成交量的上漲往往是在房價上漲的帶動下漲起來的
很多人受到刺激，極度恐懼自己買不起房
三四線城市房價水平現在已經在很高的位置上了
領漲了2017年的下半場
所以大家在購房時還是要仔細分析早做打算
4. 2013年我國房地產調控有哪些規定
（一）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級*府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸*策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
（四）加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。
（五）加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。
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