經濟學所講的外部性在房地產

房地產的外部性

1. 什么是市場經濟外部性

經濟活動外部性經濟外部性是經濟主體（包括廠商或個人）的經濟活動對他人和社會造成的非市場化的影響。

分為正外部性和負外部性。正外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價，負外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經濟的人卻沒有為此承擔成本。

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。

更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，*府應該適度的干預。

從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。特點經濟活動外部性庇古稅效應經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

內涵外部性最優污染水平經濟主體具有獨立的自主利益并追求利益最大化是產生外部性的前提。按照外部性產生的影響不同，外部性有可耗盡（Depletable）和不可耗盡（Nondepletable）之分。

對于不可耗盡的外部性，一個經濟主體的行為不影響其它經濟主體可享用的數量和質量；對于可耗盡的外部效應，一個經濟主體的行為使得另一個經濟主體可享用的數量或質量下降。可耗盡外部性的例子有公共運輸，不可耗盡外部性的例子有國防，污染，等等。

外部性直接影響供給。一般“好”的外部性供應得“少”，而“壞”的供應得“多”。

供應的“多”和“少”都是相對于社會最優供應量而言。如，個人利益和社會利益的不一致使得“壞”的供應得多，“好”的供應得少。

*府的一個作用就是糾正這種個人利益和社會利益的不一致，把供應量增加或減少到最優。如，當*府對化工廠的排污收稅，然后用之于周圍居民，化工廠立即會損失著他們的損失，減少排污量。

另一個常見的*府的糾正行為是拍賣排污牌照（pollution license），它能達到和排污稅收（pollution taxation）同樣的效果，而且一般認為更容易實行。外部經濟通常是指有益外部性商品的生產。

這類商品的生產會對社會和環境產生的正效應（如教育和安全）。外部不經濟通常是指有害外部性的商品。

這類商品的生產會對社會和環境產生的負效應（如污染和犯罪）。競爭條件與壟斷條件下的外部性個人通常會傾向于“外部不經濟”的消費行為，因為有害外部性商品帶來的成本不需要個人承擔（如污染），經濟上稱此為“過度消費（over consumption）”。

而由于有益外部性商品帶來的收益并不能被個人獨占，個人通常在一定程度上不愿意做出“外部經濟”的消費行為（如教育），經濟上稱此為“不充分消費（under consumption）” 蒂博·西托夫斯基提出，經濟活動外部性可以分為技術外部性和資金外部性。所謂技術外部性，是指完全由技術上的聯系而非市場機制所產生的外部性，同市場價格體系并無直接關聯；其存在是因為很多“好商品”（如信息或新鮮空氣）或者“負商品”（如污染或垃圾）很難完全界定私人產權，且經濟活動主體之間的競爭屬于不完全競爭，市場信息不充分，經濟主體之間存在信息不對稱的現象，導致這些“商品”沒有價格，市場無法存在。

而資金外部性是指通過市場機制的傳導作用而產生的外部性，與市場價格體系的變動直接相關，是市場交互作用的副產品，僅當它們參與到由價格機制主導的交換中時，才能對企業或消費者產生影響，其核心理論是壟斷競爭模型。當一個經濟主體的決定影響了價格后，進而影響到其它人的福利狀況，資金外部性就起作用。

如區域*府圍繞競爭性領域展開惡性競爭，競相發展價高利大的項目，都增加同質商品的市場供給，商品供過于求，引起該類商品及互補商品市場價格下跌，最終導致各區域的利益受到損害。理論淵源庇古（Arthur Cecil Pigou）在其1920年出版的《福利經濟學》一書中指出，在經濟活動中，如果某廠商給其他廠商或整個社會造成不需付出代價的損失，那就是外部不經濟。

這時，廠商的邊際私人成本小于邊際社會成本。當出現這種情況時，依靠市場是不能解決這種損害的，即所謂市場失靈，必須通過*府的直接干預手段解決外部性問題。

具體來說，就是要在外部性場合通過*府行為。

2. 急~~~~~~~*府如何管制住宅的負外部性

先從法律視角談一下外部性的含義，然后談一下負外部性的解決與*府干預的手段、范圍和法治化問題。

外部性概念的定義問題至今仍然是一個難題。自馬歇爾以后，越來越多的經濟學家從不同的角度對外部性問題進行了研究。

其中比較著名的有庇古、奧爾森、科斯、諾斯和一些博弈論專家。庇古從“公共產品”入手，奧爾森從“集體行動”入手，科斯從“外部侵害”入手，諾斯從“搭便車”入手，博弈論專家們則從“囚徒困境”入手。

不同的經濟學家對外部性給出不同的定義，歸結起來不外乎兩類定義：一類是從外部性的產生主體角度來定義：另一類是從外部性的接受主體來定義。前者如薩繆爾森和諾德豪斯的定義：“外部性是指那些生產或消費對其他團體強征了不可補償的成本或給予了無需補償的收益的情形。”

后者如蘭德爾的定義：外部性是用來表示“當一個行動的某些效益或成本不在決策者的考慮范圍內的時候所產生的一些低效率現象：也就是某些效益被給予，或某些成本被強加給沒有參加這一決策的人” 。我主張從法律的視角即權利與義務的視角對外部性進行定義，認為外部性不是一個過程而是一種結果，是經濟主體之間權利與義務的不對等，以至于利益的失衡。

負的外部性是一個經濟主體在行使其權利時將本應該由自己承擔的義務施加給其他經濟主體；正的外部性是一個經濟主體在行使其權利時將其可由自己行使的權利讓渡給他人且沒有施加任何義務。正如王廷惠博士就認為，“外部性的本質是圍繞行使權利引發的利益沖突”。

鄒先德也認為，“不同經濟外部性行為的法律特征又決定了經濟行為主體的權利和義務。” 外部性的特征主要有產生的必然性即不可避免；存在的普遍性即無時不在、無處不在；解決的相對性即不能完全實現內部化以及解決方式的多樣性即可以由也必然由多種方式解決等等。

在這里，我主要分析負外部性。負外部性的產生是市場失靈的具體表現已經成為共識，他為國家的適度干預提供了前提條件（當然不是充分條件）。

在目前的理論中，大多數學者認為“負外部性內部化”是一種有效途徑。他有助于遏制這類問題的進一步膨脹。

“負外部性內部化”的途徑主要體現在四個方面： *府適度干預手段、市場自發解決手段、*府干預與市場自發解決相結合手段以及社會道德手段。國家適度干預手段具體包括：財*手段即稅收（或收費）、產權手段即界定產權、行*手段即直接管制、法律手段即制定規則。

其一，財*手段。即征收“庇古稅”。

庇古認為，通過*府征稅和補貼，就可以實現負外部效應的內部化（這里的稅收針對負外部性，補貼針對正外部性）。這種*策建議后來被稱為“庇古稅”。

我們可以這樣來理解征稅，即*府通過行使征稅的權利來約束外部性產生主體的“過分”行使其權利的行為，使之要么停止其行為，要么承擔納稅的義務，最終的目標是實現其權利與義務的平衡。庇古稅在我們今天的經濟活動中得到廣泛的應用。

如在基礎設施建設領域采用的“誰受益，誰投資”的*策、環境保護領域采用的“誰污染，誰治理”的*策，都可以在庇古理論中找到依據。目前，排污收費制度已經成為世界各國環境保護的重要經濟手段，其理論基礎也是庇古稅。

應該說，財*手段尤其是征稅主要是*府通過強化外部性的產生主體的（納稅）義務來實現且是一種直接手段。其二，產權手段。

他也被稱為“科斯手段”、產權協商手段，有人認為他屬于市場自發解決手段。大多數學者認為構建產權制度是消除外部性影響的一個有效途徑。

他在經濟生活中的作用主要在于建立交易程序、減少交易中的不確定性、降低交易成本，從而激勵交易行為的發生。同時，產權制度可以為外部性問題的解決提供重要的補救方法。