榮觀房產網房地產前期策劃合同
1. 房地產開發商訂立房地產開發項目前期策劃合同應當注意哪些問題
1、正確定位房地產開發項目前期策劃工作的性質，不進“策劃萬能論”的誤區。
如前所述，房地產開發項目前期策劃公司在房地產項目中應起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產項目起決定性作用。“策劃萬能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。
它的觀點與實際是不相符的。 2、房地產開發項目前期策劃合同不必要與房地產代理銷售合同合并訂立。
依照策劃公司提供的合同樣本，房地產開發項目前期策劃合同往往與房地產代理銷售合同合而為一，稱《全程策劃與代理銷售合同》。筆者認為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要： （1）兩類合同的法律性質不同，簽約雙方當事人在合同中的權利義務關系不同。
房地產開發項目前期策劃合同是一種技術咨詢合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是咨詢服務關系；房地產代理銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發生的法律關系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權利、義務的構成還是從權利、義務的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關聯性。
（2）兩類合同合并訂立對于房地產開發商存在風險。 由于房地產開發項目前期策劃合同的技術咨詢合同特性，決定了沒有一個統一的標準衡量和評價受托人的工作業績。
當事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護能力較差。
（3）筆者建議，開發商應當在房地產開發項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業績再行選擇是否與受托人訂立《代理銷售合同》。
2. 什么是房地產前期策劃
通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。
1 房地產項目開發前期策劃工作的任務主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的*策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境（能源、基礎設施）以及建筑環境（風格、主色調等）等，從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析，制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括*治風險、*策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發項目做出決策。
3. 房地產公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫
其實地產策劃從地產類別上可分為：商業地產策劃、工業地產策劃、住宅地產策劃等。
從內容上分為：營銷推廣、公關活動策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。 系統比較多復雜，隨著地產行業的飛速發展，還會涌現很多新生領域，也需要策劃。
房地產策劃包括那些內容？ 一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會研究。
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。
詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環境資料說明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場客源定位； 14、業務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現場接待流程及規定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態、儀表與商業禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區。 ●誤區之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。
售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者。
房地產前期策劃畢業論文
1. 商品房市場營銷策劃問題
1.2 高價開盤 高價開盤是指樓盤第一次面對消費者時，以高于市場行情的價格公開銷售。
若一個樓盤面臨的是以下一個或多個的情況，不采取高價面世策略多半是源于一些非銷售因素的考慮： （1）具有別人所沒有的明顯樓盤賣點。 樓盤賣點也稱樓盤特色，是指別人沒有，您卻擁有在產品或服務方面的特異之處，并且它要容易為客戶所接受。
譬如有最為先進、最合理，最為經濟的房型設計；譬如有別人所沒有的輕松付款方式，發展商提供的額度20% 房款的三年免息付款……；譬如有其他樓盤所沒有的產品配置。如到戶純水供應系統，社區俱樂部等等；甚至包裝精美也是一種特色，在好的企劃廣告公司配合下，售樓處布置得很有創意，實品屋裝修得蠻有藝術格調……。
這樣的樓盤領導產品新潮，率先突破市場思維格局，容易給客戶以最新的購買享受，即便定價較高，也會受到大家熱烈追捧。 （2）產品的綜合性能上佳。
高價格多半是對應著高品質，質量與價格相一致，是定價價格策略的根本所在。當樓盤沒有什么特別的優點時，只要地點、規劃、房型、服務等產品的綜合性能為客戶所接受，它所提供的產品品質與客戶所能接受的心理價位相符，甚至略高，則也便于高價開盤。
（3）量體適合，公司信譽好，市場需求旺盛。 以上海為例，建筑面積在二萬平方米以內的樓盤（以100平方米/套計算，大約200單元左右），房屋價又屬于5000元/平方米這個層次的，估計市場銷售的持續時間不會很長，則基本上可以認定為量體適合。
這樣的樓盤，如果又是知名公司建設的，市場需求也不是很低迷，高價開盤完全有它的市場基礎。 高價開盤的利弊主要結果表現為： （1）便于獲取最大的利潤，但若價位偏離主力市場，則資金周轉會相對緩慢。
（2）便于樹立樓盤品牌，創造企業無形資產。 （3）日后的價格的直接調控余地少。
總之，無論是低價開盤，還是高價開盤，它們都有各自的實施條件和利弊，但相對平于市場行情的開盤，它們都更具有一層積極進取的意味。而千變萬化的市場正需要企業的這種不斷主動適應，才能最終為我們長久的駕馭。
1.3 商品房的定價策略商品房的定價方法有成本加利潤法、市場價法和差別定價法三種一般來說，商品房的定價方法有成本加利潤法、市場價法和差別定價法三種。其中成本加利潤法是在全部成本的基礎上加上按目標利潤率計算的利潤額而得出的價格；市場價法是根據銷售市場上與自己位置、設施、裝修等有關因素相似的商品房售價作為參考標準而制定的價格；而差別定價法是根據房屋的朝向、樓層、視野、景觀、內外銷、付款方式等因素的不同而給予不同的定價。
至于在何種情況下采用何種定價方法，以及在銷售過程中如何調整價格，直接關系到開發商的營銷結果與投資效益。因此，定價策略，作為市場營銷的重要策略，已成為諸多開發商最關心的問題之一。
1.3.1.1 不同競爭條件下的定價策略 經濟學上通常把市場類型按其不同的競爭程度分為四類：安全競爭、壟斷性競爭、寡頭壟斷和完全壟斷。 北京房地產市場從1990年開始形成至今，已經歷了兩個階段，以1994年為界，以前的房地產開發企業并不多，開發項目也不多（原有的國有房地產開發企業開發的項目并未完全推向市場，故未考慮在內），目標市場尚未形成，近似于寡頭壟斷市場，由少數幾家大企業生產、銷售了整個行業的極大部分產品，這種情況下，開發企業采用成本加利潤法定價商品房，就可獲取最大程度的利潤，例如羅馬花園、城市廣場、萬通新世界廣場等項目基本上是采用這種定價方法，其銷售取得了巨大成功，發展商獲得了可觀的利潤。
1994年以后，隨著大量外資涌入和*府對房地產開發的放開，企業進入房地產開發市場相對較為容易，各種形式的房地產開發企業大量出現，有國有獨資的、外商"獨資"、中外合資、中外合作，還有國內聯營的，開發的項目有別墅、公寓、普通住宅等，據統計，到1997年底，北京不同形式的開發企業約1000多家，總建筑面積超過5000萬平方米，而市場的需求量隨著前期不斷消化，已經形成，競爭變得非常激烈。此時，如果還采用成本加利潤法來定價就會高于當時的市場價格，自然不會為市場接受。
為在市場競爭中立于不敗之地，除了在產品質量、促銷手段等方面具有競爭力之外，還必須在價格上具有競爭優勢。這時的定價就應采用市場價法。
為保證旺盛的銷售業績和一定比例的利潤率，大多數情況采取的策略是略低于當時的市場價，究竟低多少主要取決于開發成本、投資回收期等因素。這方面最成功的銷售案例為北京亞運花園，在1995年上半年亞運花園以888美元起價，銷售業績后來居上，一舉"擊敗"附近的競爭對手，創下當年京城銷售業績最好紀錄。
1.3.1.2 商品房銷售過程中的價格調整策略 與普通商品相比，商品房除了具有使用（居住）功能外，還有保值與增值的功能，因此在一段時間內無特殊情況下，商品房的價格一般具有剛性性質，即只能升不能降。對某個具體項目來講，一旦對外公開其售價，那么在銷售中就只能上漲不能下調。
一旦下調，一方面打擊了已購買的客戶，該商 品房沒有起到保值與增值的作用。
2. 房地產論文
淺談房地產項目的風險管理 風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。
房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面： 1、項目的定位風險。 房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。
可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。 2、項目的投資支持能力風險。
《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方*府的行業*策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。 3、項目的質量風險。
包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。 4、項目的合約履行能力風險。
在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。 比如，在目前土地供應體制和貸款*策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
5、項目建設的 “創新”風險。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。
這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。 6、項目的“*府”風險。
“*府”風險多發生在*策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對*策不理解的盲目性過程失誤。 在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。
必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。 三、開發商項目風險管理的內容 風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。
風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發商風險管理的主要內容為： 1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。
2、合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。 3、編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，。
3. 關于房產的畢業論文怎么寫啊
我國房產項目營銷策劃研究 【摘 要】：伴隨房地產市場的快速發展，房地產項目策劃也越來越受到人們的重視，正逐步成為我國房地產研究領域的一個重要組成部分。
本文主要介紹了房地產營銷策劃在我國的應用，當前研究現狀，最后闡述了房產項目策劃的常見模式，希望可以拋磚 引玉。 【關鍵詞】：房地產、營銷、策劃、模式 自20世紀90年代以來，產業禁入的解除及國家對基礎建設投資的大力支持，使得房地產成為一大投資熱點，房地產業日益由幼稚產業轉變成為國民經濟的支柱產業，眾多的房地產企業迅速發展壯大。
與此同時，其他行業巨頭紛紛涉足房地產領域，房地產市場競爭日益加劇。伴隨房地產市場的飛速發展，房地產項目策劃也越來越受到人們的重視。
提升我國房地產項目營銷策劃能力已成為當前房地產行業發展面臨的重要任務。 1 房地產營銷策劃在我國的應用 在我國，房地產營銷策劃相對于其他策劃來說開始的比較晚。
在我國內地1992、1993年之后[1]，房地產才剛剛開始興起，任何人在拿到土地后，只需畫出一張圖紙，然后轉手倒賣，一夜之間就可以暴富，那種情況下當然不需要什么房地產營銷策劃。1992、1993年以后，國家實施銀根緊縮的貨幣*策，導致了大量樓盤爛尾，許多樓盤也銷售困難，新的形式呼喚策劃人出場亮相。
最早廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始引入房地產策劃，進而房地產策劃從沿海發達城市向內地城市推進，但"克隆"現象比較普遍。一些城市引入房產策劃的途徑主要有：一是派專業人員到沿海城市學習、取經，參加各類策劃培訓班；二是邀請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問；三是內地舉辦各種房地產策劃演講會，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區房地產策劃的最新理念。
多年的房地產策劃實踐，使第一線的策劃人積累了豐富的策劃案例和極有價值的策劃理論，也催生了各類房地產策劃咨詢公司。2005年，人力資源和社會保障部正式推出了房地產策劃師認證，面向從事房地產行業市場調研、方案策劃、投資管理、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。
時至今日，策劃方法在房地產開發中得到了廣泛的應用，各種概念樓盤應運而生：生態住宅概念、綠色住宅概念、健康住宅概念、可持續發展住宅概念、山水人居概念、休閑人居概念、優良性價比概念、新獨院住宅概念，集成式規模開發概念等，各種概念的樓盤層出不窮[2]。現在許多大型的房地產企業都有了自己的營銷策劃部門，專業的房產地產咨詢策劃公司、房產策劃人到處都是，房地產營銷策劃也成了許多人的職業。
【 pick to 】 ： along with the rapid development of real estate market, real estate project planning also more and more attention by people, is gradually becoming China's real estate research in the field of an important component. This article mainly introduced the real estate marketing planning application in our country, the current research status, finally expounds the housing project planning of common mode, the hope can throw bricks Lead jade. 【 key words 】 ： real estate, marketing, planning, mode But, the real estate project planning still lack a certain of specialization and standardization, haven't to form a comprehensive and systematic theory system. Although the actual emerge from a batch of classic design case, but also have a lot of enterprise into real estate planning has a lot of randomness, and some simply in gourd ladle painting copy a model. Real estate planning cloning phenomenon common intermingled, cause real estate, serious waste of resources. 2 research situation The academic circle, in recent years related to real estate project planning research more and more get the attention of scholars, content on the main focus on real estate project positioning, real estate marketing strategy, real estate pre-project marketing planning, real estate and the strategy of marketing direction. Recently one or two years, and about real estate project planning graduate thesis number up rapidly. Because the real estate products subject to regional, cultural habits affect huge, in the research of real estate project without specific case empirical analysis, and the research of real estate in center city case mostly concentrated in center city, to the vice city center to provide some reference for radiation, and for satellite town or areas surrounding the cities housing estate project planning case lacks certain research. In planning theory, real estate project planning mainly concept planning mode, selling point group of planning mode, the equivalent planning mode, value-added planning mode, the entire planning mode, composite planning mode planning theory. Three common real estate project planning mode 3.1 concept planning mode [3] Planners, the choice of building one or more than one of the remarkable characteristics, to consumer emphasized。
4. 求畢業論文的相關參考文獻（房地產市場營銷策略研究）
1.湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學出版社，1998:5-7
2.李竹成主編.房地產經濟專業知識與實務.北京：團結出版社，2001
3.潘蜀健主編.房地產項目投資、北京：中國建筑工業出版社，1999:139~141
4.中國房地產估價師學會編.房地產估價理論與方法.北京：中國物價出版社，2001
5. 宋春紅.論房地產開發項目可行性研究[J].基建優化，2006,(2)57-59.
6. 劉秋雁.房地產投資分析[M].大連：東北財經大學出版社，2003.
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8. 何繼志.房地產開發項目可行性研究報告編制及評估要點 [J].中國國際咨詢，2003,(8)47-49
5. 求房地產營銷策劃分析資料..
一、引言
近幾年我國城鄉建筑發展十分迅速，房屋建設規模日益擴大，建筑節能的問題成為了我國可持續發展道路上急需解決的首要問題之一。《綠色建筑評價標準》確定了與綠色建筑相關的一系列標準，它的普遍推行必將對現有的房地產開發各個環節帶來一定的沖擊。本文將集中分析房地產營銷策劃環節，探討現有的房地產業向綠色建筑時代過渡期中的營銷策劃各個階段的相應調整。
二、綠色建筑背景下房地產營銷策劃分析
我國房地產市場競爭的日趨激烈，房地產業的發展也越來越趨向理性化；與此同時，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經不適應時代的需要；房地產市場營銷模式也發生了變革，繼而營銷策劃也隨之調整。房地產營銷策劃的內容主要由三部分構成：項目判斷、概念設計和廣告媒體代理。
1.項目判斷階段
伴隨著綠色開發標準的建立，可以預見房地產開發市場的準入門檻將會在現有基礎上進一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經濟發展水平。對于房地產的策劃人員來說，在項目判斷這一階段對開發成本的預見性就顯得尤為重要了，并在此基礎上尋求市場定位。一方面，綠色建筑強調無污染。這必然對建材、建筑工藝、設計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開發承載的責任與義務增多，成本相應提高。在項目開發階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發成本進一步增加。因此這一階段直接影響著開發商的投資決策，決定著整個項目的成敗。開發商應該在分析市場需求的同時，考慮社會效益，而且要更多的關注社會效益，不單單是為了一己私利。那么對社會效益的關注應該成為項目判斷環節的一個基本準則。
2.概念設計階段
概念設計是指運用嶄新的設計理念將項目的最大價值誘發出來。對于概念設計來說，一方面，《綠色建筑評價標準》建立了一套完整的評價體系，能夠為全行業提供一個協調行動的模板，加強對環境重要性的認同，引導開發商按統一標準去進行綠色開發。另一方面，這一標準不僅針對開發商，還面向消費者（業主）。這樣就避免開發商鼓吹自己的產品蒙蔽消費者，完全做到了公開。同時在概念設計中，人們對于綠色的相關概念設計也更加清晰。隨著消費者和開發商對綠色建筑的認同，將進一步促進綠色建筑的發展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標準化發展開辟道路。
3.廣告媒體代理階段
廣告是聯系開發商和消費者的橋梁，廣告創意的成功與否直接關系著項目與消費者溝通的有效性。目前我國節能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節能意識薄弱。業主對節能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買節能住宅，節能市場上缺乏需求動力，導致開發商做節能成本風險增大，從而形成節能消費市場惡性循環，給建筑節能發展帶來了一定的阻礙。因此在大力發展節能產業和節能技術同時也要提高大眾節能意識，合理引導消費者消費觀，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認知，并進而建立廣泛的社會認同。這就要求其完全有別于以往房地產市場廣告策劃中眾多賣點的包裝和修飾。它的公益性、開放性必須要在這一環節中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節能建筑意識，加快綠色建筑的新技術、新產品和管理經驗的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣，關鍵是要注意市場的創新，同時聚焦于如何引導消費者。進而推動綠色建筑差異化發展，并在產品實踐中不斷完善綠色建筑的開發結構，以適應更多建筑類型、更多社會人群的的使用需求，以規避國家強制規范導致千城一面的城市格局
6. 幫忙寫一篇畢業論文
摘要 品牌是企業的無形資產，也是企業贏得市場的利刃。
因物業管理是一新興產業， 目前還不 夠完善，它的社會地位也不高，加上物業管理的贏利微乎其微，因而很多物業管理企業都忽略了 品牌的創立。事實上，在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天，創名牌企業，建優 秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。
品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴， 好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的"物業管理與ISO9001認證 研討 會"，吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證，提高企業知名度，實施物 業管理品牌戰略的號角。
現在，企業已經進入了"品牌競爭"的時代，未來幾年，物業管理企業要 在品牌塑造上下功夫，制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。 關鍵字：品牌 物業管理品牌 市場化 專業化 規模化 創新 目錄 1品牌和物業管理品牌 2 創建 物業管理品牌的條件 3 創建物業管理品牌的必然性 4 創建物業管理品牌的策略 5 物業管理進入品牌競爭時代 1品牌和物業管理品牌 目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現。
低價已使很多公 司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的“洋物業”已開始伸手采摘豐碩 的果實。大多管理落后的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境 。
物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌引入物業管理行業，從而給消費者以更多選 擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。 先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立 于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。
公司成立以 來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的 企業精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式 。 目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。
所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區 ”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第 一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實 行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首 次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌 。由于品牌它才有今天一系列的成就。
品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的 速度，是在群體中的脫穎而出。
品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對 承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。
品牌的組成包括企 業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維 護、提升和再開發。
物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要 有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司 的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平 、社會評價、業主管理委員會的反映、*府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力； 管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目 、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
2 創建 物業管理品牌的條件 可以設想，如果物業管理公司受托實施物業管理的小區內，業 主入住后發現建筑質量低下，配套及環境很不完善，售后遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等 等一系列問題，面對這樣的小區物業公司只能窮于應付，根本談不上創建自己的服務品牌。 物 業管理公司要成功的創建品牌，要根據物業的特點，硬件、軟件設施，有點到面，擴大戰果， 從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：2 、1 硬件 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設施，設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準 。 2、1、2、環境，環境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環境具有他的公用性，同樣綠 化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發 揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好。
評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境 藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。 2、1、3、質量，質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請 專家來鑒定。
2、2 軟件 評價軟件的第一個標準就是在所有的軟件要件構成中，是否有研發，研究發 展，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位。 如果管理的物業為寫字樓可能更多的是關注 區域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標群體的需求，而且這個研 究要保證這個物業可持續。
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