房地產開發項目托管協議

房地產開發項目托管

1. 房地產的“托管”是什么意思

工程項目托管將是未來房地產開發主流模式目前中國房地產開發企業的規模普遍較小，據統計，具有一級資質的房地產開發企業的比例只有1.2%，一二級資質企業總數不足10%，大多數為三四級或剛剛成立的暫定級企業。

眾所周知，房地產行業是資金高度密集型的行業，這一行業對于融資的依賴性較強。但在目前經濟及*治體制改革滯后的市場環境下，加上國內宏觀調控*策的持續影響，原本就很狹窄的融資渠道對于眾多的房地產公司來說，僧多粥少的局面短時間內不可能得到改善，陣痛將依舊持續下去。

那些“土地儲備型”、“*府資源型”的中小開發商不再具有相對競爭優勢，許多缺乏業務規模、品牌要素、人力資源要素、資金要素，而過度依賴制度缺失造成的信息不對稱來博弈市場的房地產開發商正處于休克狀態，大量的資源亟待重新整合并在經過洗牌后歸集到新的市場運作主體中。但資源的整合僅僅依靠外力來解決是不夠的，而資源的“冰棍效應”卻不會停止發揮作用，這種資源的貶值和無效的配置所帶來的負面影響對整個社會來說，是一種無謂的浪費，是對社會福利的損害，迫切需要新的機制來打開整合的突破口。

房地產行業將會面臨新一輪的洗牌。同時，房地產行業的經營模式將會進一步提純和升華，特別是隨著樓市進入“大盤時代”，房地產各環節分工日益細化，作為著名房地產工程市場化運作專家，筆者認為，工程項目托管模式將是未來房地產開發的主流模式之一。

項目托管從資金的周轉、建筑建材的供給，再到施工單位的組織、后期產品的宣傳等等，將為開發商提供一條龍的全方位服務，從而大大降低了開發商的經營風險，減少資源浪費，進而使開發商由過去的單槍匹馬轉化為兩條腿甚至是幾條腿走路。項目托管為開發商提供一站式保姆式服務，幫助開發商走出困境，提供最為合理化、優質的運營管理服務，從而實現最為合理的資源優化配置，充分利用項目托管整合房地產行業上下游資源的優勢，實現項目利益的最大化。

思路決定出路，在宏觀把握市場的前提下，抓住項目的核心競爭力，對于競爭對手和目標市場，在前期的資源整合上占據絕對的優勢，才能在競爭中決勝于千里。一個企業家獲得成功的關鍵除了具備很高的情商、智商之外，還需要有過人的膽識。

要做市場上第一個“吃螃蟹”的人，就必須有很長遠的眼光，只有成為行業中首創者，才可能在競爭激烈的市場中創造出奇跡。項目托管作為一種新興的領域，在看到它遠大的發展前景的同時，必須清醒地認識到，挑戰也是存在的。

沒有現成的模板，沒有可借鑒的經驗，第一個實踐者就將成為這一領域規則的制定者。這一領域遵循的原則大抵應包括以下幾點：一、專業是運營之本，但需要不斷積累和優化專業化是社會分工細化的必然趨勢，作為新興的領域更是如此，只有專業才有資本去開拓、研發新的市場空白點，也只有專業才能在新的領域取得成功。

在專業的基礎上，總結大量的經驗，實現資源的最優化整合，不斷使專業性得到升華。二、服務與資源是運營的雙翼服務是專業的前提，只有提供最為全面的服務，才能稱之為專業。

服務，就要做到細致、全面，想客戶之未想，急客戶之所未急，未雨綢繆，只有如此才可能占領市場。資源是市場運營者所共同擁有的，但如何將其轉化為個體優勢，這就是一個挑戰性的問題。

將資源加以合理、優化整合，形成競爭優勢才能決勝市場，從而為客戶提供最為全方位、高效的服務。三、雙贏是運營之道項目托管模式為開發商提供優質服務、分解風險，從而使開發商實現利益的最大化，進而在激烈的市場競爭中成就輝煌。

雙贏是這一領域的價值總則。項目托管正以其先進的理念，廣闊的發展前景迅速地占領市場空白點，成為房地產行業的一支奇葩。

2. 房地產的“托管”是什么意思

工程項目托管將是未來房地產開發主流模式

目前中國房地產開發企業的規模普遍較小，據統計，具有一級資質的房地產開發企業的比例只有1.2%，一二級資質企業總數不足10%，大多數為三四級或剛剛成立的暫定級企業。眾所周知，房地產行業是資金高度密集型的行業，這一行業對于融資的依賴性較強。但在目前經濟及*治體制改革滯后的市場環境下，加上國內宏觀調控*策的持續影響，原本就很狹窄的融資渠道對于眾多的房地產公司來說，僧多粥少的局面短時間內不可能得到改善，陣痛將依舊持續下去。那些“土地儲備型”、“*府資源型”的中小開發商不再具有相對競爭優勢，許多缺乏業務規模、品牌要素、人力資源要素、資金要素，而過度依賴制度缺失造成的信息不對稱來博弈市場的房地產開發商正處于休克狀態，大量的資源亟待重新整合并在經過洗牌后歸集到新的市場運作主體中。但資源的整合僅僅依靠外力來解決是不夠的，而資源的“冰棍效應”卻不會停止發揮作用，這種資源的貶值和無效的配置所帶來的負面影響對整個社會來說，是一種無謂的浪費，是對社會福利的損害，迫切需要新的機制來打開整合的突破口。

一個企業家獲得成功的關鍵除了具備很高的情商、智商之外，還需要有過人的膽識。要做市場上第一個“吃螃蟹”的人，就必須有很長遠的眼光，只有成為行業中首創者，才可能在競爭激烈的市場中創造出奇跡。項目托管作為一種新興的領域，在看到它遠大的發展前景的同時，必須清醒地認識到，挑戰也是存在的。沒有現成的模板，沒有可借鑒的經驗，第一個實踐者就將成為這一領域規則的制定者。這一領域遵循的原則大抵應包括以下幾點：

一、專業是運營之本，但需要不斷積累和優化

專業化是社會分工細化的必然趨勢，作為新興的領域更是如此，只有專業才有資本去開拓、研發新的市場空白點，也只有專業才能在新的領域取得成功。在專業的基礎上，總結大量的經驗，實現資源的最優化整合，不斷使專業性得到升華。

二、服務與資源是運營的雙翼

服務是專業的前提，只有提供最為全面的服務，才能稱之為專業。服務，就要做到細致、全面，想客戶之未想，急客戶之所未急，未雨綢繆，只有如此才可能占領市場。資源是市場運營者所共同擁有的，但如何將其轉化為個體優勢，這就是一個挑戰性的問題。將資源加以合理、優化整合，形成競爭優勢才能決勝市場，從而為客戶提供最為全方位、高效的服務。

三、雙贏是運營之道

項目托管模式為開發商提供優質服務、分解風險，從而使開發商實現利益的最大化，進而在激烈的市場競爭中成就輝煌。雙贏是這一領域的價值總則。

項目托管正以其先進的理念，廣闊的發展前景迅速地占領市場空白點，成為房地產行業的一支奇葩

3. 可全額扣除嗎

您好！根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第七條的規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由*府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。不在上述列舉范圍內的費用，不能在計算土地增值稅時進行扣除。

4. 房地產開發與管理就業前景怎么樣

不錯的。

房地產開發與管理專業培養學生“基礎扎實、人格健全，具備就業能力和創新能力”為目標，使學生具有房地產經營管理理論技術基礎知識，掌握現代管理理論方法，適應現代社會人才需求，具備在房地產管理部門、房地產及建筑企業、中介服務機構，以及金融等行業從事房地產行*管理，*策研究與信息咨詢、房地產開發管理、房地產估價，中介服務、建筑工程管理、銷售代理、項目策劃、營銷策劃、項目投融資、物業管理等實際工作能力的現代化高級應用型、復合型專業人才。

房地產開發與管理專業就業方向

房地產經營管理專業學生畢業后可在房地產經營與開發公司、房地產估價事務所、房地產投資咨詢公司、房地產經紀公司、物業管理公司等從事房地產投資與經濟分析、房地產管理、房地產估價、房地產營銷、房地產經營與開發項目管理等工作。就業崗位：銷售經理、策劃經理、總經理、項目總經理、營銷總監、副總經理、策劃總監、招商經理、置業顧問、項目經理、銷售主管、策劃主管等。

房地產開發與管理專業就業前景

在管理科學與工程類專業中，就業前景比較好的專業有：項目管理，工程管理，工程造價，工業工程，產品質量工程，房地產經營管理，信息管理與信息系統，管理科學，管理科學與工程等。房地產經營管理專業畢業生的平均薪資為 5509。

5. 房地產開發前期管理是干什么的

前期管理分前期策劃、前期營銷等房地產前期策劃歸屬咨詢行業，被開發商重視；房地產前期策劃這個叫法雖然存在，但業界并無明確的概念解釋，由于各家企業認識不同，內容界定也不同。

業內人士更多把它理解為房地產全程營銷策劃。所謂房地產全程營銷，是以市場營銷為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優勢為目標，將營銷理念貫穿于房地產開發全程的一種企業戰略。

房地產全程營銷策劃，一般就是指咨詢顧問公司在樓盤銷售之前進行的營銷咨詢工作。策劃內容包括：房地產市場調查策劃；房地產市場營銷策劃操作方案；房地產價格策劃與制定；房地產營銷渠道策劃與管理；房地產銷售策劃；房地產形象策劃與包裝推廣；房地產廣告策劃與開發設計；銷售策略與銷售控制；房地產項目開盤銷售策略；房地產項目二次啟動銷售策略；房地產尾盤銷售策略；房地產銷售培訓與指導；售樓人員職責；銷售行為規范；營銷隊伍團隊精神；主要都是些針對房地產市場，競爭對手，品牌，價格，運作管理的銷售方案；房地產營銷前期準備工作前期營銷工作計劃項目建筑方案已基本確定，目前正在進入項目各項報建和工程動工的籌備中，雖然項目未進入實質營銷工作，但為了項目今后的營銷能有計劃的運行，營銷工作應本著“運籌帷幄，全程把控”的運作理念，積極作好前期各項營銷準備工作，以備項目營銷的各環節是能有計劃的運行。

房地產全程營銷工作是一項工作量大，涉及環節多且變化素很大的工作，若前期沒有一個完整的全盤計劃，在面對變化情況時，往往沒有方向或出現臨時應急措施，而給將來留下后遺癥。因此，在目前情況下，營銷工作應該進入前期準備階段，在營銷的前期準備中分為四個階段： 1、項目價格體系研究、論證和制定階段。

項目的產品確定后，價格的制定是成為營銷工作的重要任務之一。該階段通過公司現有資源，對項目周邊市場的價格情況進行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷售價格情況進行分析，初步確定出項目的銷售均價，最高均價和最低均價；再根據項目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項目平面價格差距，最后完成項目各套房間初步的價格表以及、優惠策略、提價策略與節奏，升值營造策略等，為項目的未來銷售作好價格的基礎準備。

（具體工作計劃見附件一） 2、項目營銷代理公司的選定階段營銷代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營銷的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進行考察和評定，任何代理公司都有其實力和專業能力的長短處，因此在考察過程中除了公司的實力和專業能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。我公司在選擇代理公司時，應通過以下四個個方面進行綜合考察和評定： 2-1、對代理公司的歷史業績進行綜合考察，了解其代理過項目的業績情況和開發企業的評價； 2-2、對代理公司關于我項目的營銷策劃、銷售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創新、是否結合我公司及項目的實際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。

以此考察代理公司的實際執行能力。 3-3、考察代理公司的對項目的態度，通過考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專案人員的資力、專業能力、抄盤經驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專業度。

3-4、對代理公司的合同進行審定，考察重點除代理價格之外，還要重點對代理傭金如何與銷售業績嚴格掛鉤的方式進行細節審核，確保代理公司在合同中約定的服務內容落到實處，并達到要求。通過以上四個方面的考察進行綜合評分來確定項目最后的代理公司。

（具體考察辦法及工作計劃見附件二） 3、項目廣告公司的選定階段在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進入預熱期前的項目形象工作必須通過廣告公司進行表現。在考察廣告公司過程中，除了考察其設計能力和服務費用方面，還應重點考查廣告公司對項目營銷方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動目標群。

因此，廣告公司的選擇也應遵行四個方面的原則。 3-1、考查公司的歷史業績及綜合創意能力； 3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。

3-3、考察委派負責我項目專案人員的資歷、專業設計能力，文案撰稿能力以及與開發公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。 3-4、考察廣告公司服務報價，廣告發布報價、物料制作報價等情況。

（具體考察辦法及工作計劃見附件三） 4、項目預熱期執行階段在確定代理公司、廣告公司后，項目要進入前期的市場形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開始以循序漸進的方式有計劃的實施項目的市場預熱，逐步積累客戶，并根據市場的初步反映情況調整營銷策略、廣告策略以及執行手段。（執行工作計劃略）策劃方案營銷策劃銷售技巧銷售流程銷售策劃銷售方案項目定位項目策劃項目管理項目研究項目分析項目流程市場定位定位策略定位。